Antes de pedimos um crédito habitação, por norma, pedimos várias propostas em diversos bancos. Compará-las pode ser uma tarefa demorada e nem sempre tão simples. Neste artigo fique a conhecer alguns conceitos que deve ter em quando compra as suas propostas.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Com a quantidade e diversidade de créditos habitação existentes no mercado, torna-se complicado comparar uns com os outros, de forma objectiva.
Nesse sentido, venho aqui falar de alguns critérios-chave, que devem ser tidos em conta na escolha do banco/produto.
1. TAE
A TAE é, individualmente, a variável mais importante na escolha de um crédito. A TAE reflecte o custo total do empréstimo, incluindo indexante (Euribor), spread e outros custos (e.g., seguros). Como é evidente, quanto mais baixa, melhor.
2. Produtos necessários subscrever para o crédito
Para se poder beneficiar das melhores taxas os bancos obrigam à subscrição de variados produtos, como cartões de crédito, seguros, PPRs e outros. É importante ter este ponto em atenção, pois pode originar despesas e obrigações não desejáveis.
3. Comissões por amortizações antecipadas
Hoje em dia as comissões por amortizações antecipadas estão limitadas por lei, mas alguns bancos não chegam sequer a cobrar qualquer comissão em certos casos (e.g., amortizações até 50% do capital em dívida), é uma questão de procurar.
4. Taxas promocionais e sua duração
Com a alta das taxas de juro é frequente os bancos oferecerem no primeiro ano (e por vezes no segundo) spreads promocionais, ou mesmo spreads de 0%, que podem gerar poupanças adicionais.
5. Método de revisão da Euribor
Nas datas de revisão da Euribor os bancos utilizam diferentes métodos de cálculo da mesma. O mais normal é o valor da Euribor ser a média das taxas Euribor respectivas do mês anterior e, na minha opinião, o método mais simples.
6. Euribor a 365 ou 360 dias
A regra geral é o cálculo da Euribor ter por base os 365 dias, mas os 360 dias são mais favoráveis para o consumidor. Se conseguir encontrar um banco que utilize o cálculo a 360 dias, melhor.
7. Juros calculados diariamente ou mês a mês
Quando um banco calcula os juros diariamente (embora só os credite no final do mês), o valor da prestação varia mês a mês, o que é pouco agradável. É preferível optar pelos produtos com juros calculados mensalmente, pois sabemos que a alteração do valor da prestação só pode ter origem numa mudança de taxa (indexante ou spread).
8. Euribor
Qual a Euribor subjacente ao crédito? 3, 6 ou 12 meses? Normalmente as Euribor de menor prazo são taxas ligeiramente menores, mas como as revisões são mais frequentes também reflectem mais rapidamente quaisquer subidas.
9. Spread
Ainda que o spread esteja reflectido na TAE, é sempre um ponto a ter em conta, pois reflecte a rentabilidade e o risco que o banco está a assumir ao disponibilizar o crédito.
10. Seguros e outros custos
Os seguros, tal como o spread, também estão reflectidos na TAE, mas é interessante verificar qual o impacto mensal/anual que a componente dos seguros irá ter no total da prestação.
Já agora! Se está a pensar comprar casa, para além de saber comprar propostas, conheça todos os custos, papéis e impostos envolvidos que necessita para fazer o seu crédito habitação, neste artigo. 🙂
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia Pedro
Este blog é sem dúvida um grandioso contributo para quem anda à procura de um bom empréstimo para a aquisição de um imóvel.
Neste momento eu e o meu namorado andamos à procura de casa, e estamos com um em vista por 165.000€, e tal como o Ricardo Silva, gostaria de saber a opinião sobre o melhor banco para este crédito.
Obrigada e melhores cumprimentos,
Patrícia Moutinho
Ola pedro,
Ja falei contigo antes por outros assuntos e tens sido uma boa ajuda, neste momento gostaria que me desses a tua opiniao para um credito habitação no valor de 250.000€.
Qual te parece o melhor banco neste momento para esta situação?
Cumprimentos
Ricardo Silva
bom dia,
gostei mt do seu site, gostava de lhe colocar uma questão.
tenho um credito habitação com dois multifunções e estou neste momento com um spread de 0.9 em dois e de 1.0 no outro, tenho uma prestação mensal de 420 €.
o meu crédito tem o valor total de 67000€. gostava que me disse-se o que devo fazer pq tenho a certeza que consigo melhor prestação.
Firmino , boas…
O Credito para construção é um produto sensivel…precisas de ter cuidado.O banco vai analisar e avaliar projecto e só depois te pode dizer quais as condições , pos depende do financiamento / Garantia.
Estou á vontade nesta matéria ( presto serviços para banco ) e tambem construi.
O BCP no tempo de construção era o mais caro e o Santander totta o mais barato …Se precisares de mais informações , apita…
Gostaria de fazer uma pergunta relaçionada com o credito habitação mais propriamente com os seguros contratados (multiriscos e vida)
Ao fazer o emprestimo no BCP fui obrigado a fazer os referidos seguros, sei que pelo menos o de vida posso desistir se fizer um outro noutra instituição no valor em divida ao banco. até aí tudo bem, a questão é que no contrato de emprestimo o BCP previu essa possibilidade e então tenho uma clausula que menciona que se o fizer o meu spread passa automaticamente de 0,6% para 1,1%.
Gostaria de saber se isto é legal e se há alguma maneira de dar volta a isto?
Agradeço desde já a atenção.
Ps: Não sei se será o local do forum indicado mas a verdade é que não encontrei mais nada relacionado com seguros.
Tenho o periodo de revisao de taxa a 12 meses mas agora que vai fazer 6 gosta de o poder alterar , sera que é possivel?
Obrigado
Pedro Ribeiro
Como calcular a TAE?
Contratei um empréstimo de 77.313,67 a 360 meses,
após 98 prestações devo 44.221,42. É claro que tenho feito várias amortizações.
Tenho contrato com a CGD efectuado a 20-07-2000, euribor a 6 meses mais 0,4% spread mais (comissões), e aqui é que não consigo atinar, este valor é variável, mas sempre para cima, na penúltima revisão era de 0.06 e nesta última em Julho passou para 0.14.
Como é isto possível?
Como fazer as contas?
Estou à espera da próxima revisão para verificar o que se passa e depois se necessário reclamar. Pois só nestas duas últimas revisões é que me apercebi deste valor.
Com estes valores é possível?
Obrigado a todos, pois é aqui que ainda vou aprendendo algumas coisas, senão chegamos ao balcão e tratam-nos como ignorantes.
A TAE? Tendo os dados do crédito (valor em dívida, valor total da prestação e prestações em dívida) é possível.
Pedro,
Antes de mais obrigado pela rapidez na resposta.
Como calcular a taxa, então?
Só perguntando ao banco?
Queria evitar utilizar esse recurso sem ter mais dados uma vez que as informações prestadas pelo meu banco (BES) não têm sido as melhores.
Obrigado
Joaquim
@Joaquim,
A resposta é um NIM. A TAE representa o custo do empréstimo e tem todas as componente que refere, mas não é exactamente a soma dos mesmos, uma vez que o seu cálculo não é linear.
Portanto, a taxa não varia na mesma percentagem que a variação da Euribor.