Desde 2018 que os bancos devem seguir as recomendações do Banco de Portugal relativamente ao montante de empréstimo, taxa de esforço e prazo de pagamento na concessão de crédito habitação.

Na prática, estas regras impedem o financiamento a 100% na maior parte dos casos e obrigam, assim, os compradores a darem uma entrada – garantida por capitais próprios – não inferior a 10%.

Subida dos preços mexe com a entrada

Comprar casa é um desafio para muitas pessoas. Num mercado em que os preços não param de subir, isso reflete-se no valor da entrada, ou seja, a parcela não financiada pelo banco.

Por exemplo, de acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), o valor do metro quadrado (m2) num apartamento T2 era de 1.385 euros, em junho de 2019. Seis anos depois, em junho de 2025, foi de 2.267 euros.

Ou seja, assumindo uma casa de 80 m2 e um comprador a dar a entrada mínima de 10%, o valor passou de 11.080 euros para 18.136 euros.

Ainda assim, o financiamento a 100% não desapareceu totalmente. Saiba em que situações pode pedir e perceba se vale mesmo a pena.

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Garantia pública para jovens até aos 35 anos

Hoje em dia, esta é uma das principais vias para comprar casa com financiamento a 100%. A garantia pública permite que os jovens até aos 35 anos consigam um empréstimo para o valor total da casa (evitando a necessidade de possuir capitais próprios) na compra da primeira habitação própria e permanente.

Além destes dois critérios, devem ainda cumprir os seguintes:

• Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS;
• Não se pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Não pode haver dívidas às Finanças e à Segurança Social;
• Não se pode já ter usufruído da garantia pessoal do Estado;
• O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros.

O Estado fica fiador de até 15% do montante contratado, mas isso não significa que paga essa parte do imóvel. Na prática, o Estado só é chamado se o comprador falhar o pagamento das prestações (até um limite máximo de 15%).

Nestes casos, o banco aciona a garantia e o Estado paga a dívida. Depois, o cliente terá de resolver a situação diretamente com a instituição, como se não tivesse qualquer garantia pública. No fim, o banco devolve o dinheiro ao Estado.

A garantia é válida por 10 anos a contar do momento de concessão do crédito e os jovens podem aderir até ao final de 2026. Para isso, devem escolher uma instituição que aderiu ao protocolo e que ainda tenha verba disponível.

A promessa é 100%, mas pode precisar de entrada na mesma. Como?

Na garantia pública, o rácio loan-to-value (LTV) determina que os bancos podem emprestar 100% do valor mais baixo entre a avaliação e a aquisição. É este pormenor que pode fazer a diferença. Se a avaliação for superior ao valor do negócio, tudo corre normalmente e os jovens não têm de pagar nada.

Mas o mesmo já não acontece se for ao contrário. Se a compra for feita por 210 mil euros e o banco avaliar a casa em 200 mil euros, é este último valor (por ser mais baixo) que vai ser considerado para efeitos de financiamento. Ou seja, quem comprar vai ter de pagar 10 mil euros de entrada.

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Comprar uma casa do banco

Outra forma de conseguir financiamento a 100% é comprar uma casa que faça parte do portefólio do banco. Algumas destas casas passam para a posse da instituição de crédito na sequência de penhoras. Mais tarde, alguns destes imóveis são postos à venda pelo próprio banco.

Aqui, é preciso ter em atenção que só há possibilidade de financiamento a 100% se fizer o crédito com o banco detentor do imóvel. Caso contrário, vão aplicar-se as regras do limite máximo de financiamento de 90% (habitação própria e permanente) ou 80% (outras finalidades, como segunda habitação).

Com financiamento a 100% poupa no início. E no longo prazo?

O financiamento a 100% parece ser uma opção atrativa à primeira vista. Afinal de contas, permite chutar para longe um dos encargos mais desafiantes, para muitos, na compra de uma casa: a entrada. No entanto, nem tudo são vantagens.

Isto porque esta forma de empréstimo resulta num montante em dívida mais alto do que se houvesse entrada. E quanto mais dívida houver, mais juros se paga. Ou seja, a prestação é mais alta e o valor final a pagar pelo empréstimo também.

Consideremos o exemplo de uma casa de 250 mil euros num empréstimo com taxa de juro de 2,78%* a pagar em 35 anos. Assumindo que a taxa de juro não sofre grandes oscilações, o financiamento a 100% resulta numa prestação de 932 euros. No total, vai pagar 141.312 euros em juros.

No entanto, se o comprador der uma entrada de 10% (25.000 euros), a prestação baixa para 839 euros e os juros totais para 127.181 euros.

Por fim, o financiamento a 100% (quer através da garantia quer através da compra de casas do banco) não assegura, por si, a aprovação do empréstimo.

É que os bancos têm de ter em conta as outras variáveis que fazem parte da recomendação do Banco de Portugal, como o prazo do empréstimo e a taxa de esforço, que não pode ultrapassar 50% com o pagamento das prestações de todos os créditos. E se a prestação é mais alta, isso reflete-se na taxa de esforço.

Ou seja, o financiamento a 100% pode ser visto como uma boa opção para quem tem capacidade de suportar uma prestação mais alta, mas corre o risco de ser inviável para quem tem rendimentos mais baixos.