Como é que a subida dos juros pode mexer com o acesso à garantia pública?

“Os créditos com garantia do Estado apresentam, em média, níveis de endividamento mais elevados, bem como maturidades e taxas de esforço superiores, o que os torna tendencialmente mais vulneráveis face a choques adversos”.

A conclusão está no Relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais relativo a 2025, publicado pelo Banco de Portugal, em março de 2026.

Nestes choques adversos podem incluir-se, por exemplo, subidas das taxas de juro. Quem já está a pagar o crédito e tem um contrato associado à Euribor vê a prestação aumentar quando a taxa de referência está em trajetória ascendente.

Por outro lado, quem está à procura de casa e quer o crédito aprovado no âmbito da garantia pública do Estado pode esbarrar no critério da taxa de esforço. Afinal, como é que o aumento dos juros pode mexer com o acesso à garantia pública?

Porque é que a garantia pública do Estado não é sinónimo de aprovação certa?

Quando emprestam dinheiro para compra de habitação própria e permanente, os bancos têm de cumprir critérios de:

• Montante do empréstimo: máximo de 90% do menor valor entre preço e avaliação do imóvel;
• Taxa de esforço: máximo de 50% do rendimento mensal (inclui outros créditos que a pessoa tenha);
• Prazo do contrato: quanto maior a idade, menor o prazo permitido.

O que a garantia pública do Estado faz é flexibilizar a primeira regra, permitindo romper o limite máximo de 90% do rácio LTV. De acordo com o mesmo relatório do Banco de Portugal, 85% dos empréstimos concedidos no âmbito deste regime, em 2025, apresentaram um rácio LTV de 100%.

Em relação às outras duas regras, nada muda. É que os bancos continuam a ter de avaliar o perfil de risco dos clientes e a aplicar os limites de taxa de esforço e de prazo do contrato.

Ou seja, se a conjugação de todos os fatores resultar num rácio DSTI (debt service-to-income, usado para medir a taxa de esforço) superior a 50%, o mais certo é que o crédito não seja aprovado. E é aqui que o acesso à garantia pública do Estado pode ficar mais difícil, sobretudo num momento de subida dos juros.

Como é que a subida dos juros pode mexer com a garantia pública?

Desde que foi implementada, no início de 2025, a garantia pública do Estado permitiu a vários jovens comprar casa sem precisarem de dar entrada ou dando valores inferiores ao que seria exigido.

“A garantia do Estado contribuiu para aumentar a representatividade dos mutuários até 35 anos nos novos contratos de crédito para habitação própria e permanente, cuja quota aumentou de 40% em 2024 para 54%, em 2025”, aponta o Banco de Portugal.

No entanto, quem já tinha rendimentos mais baixos continuou com dificuldade em aceder a esta medida, uma vez que não conseguia cumprir os limites de taxa de esforço. E essa dificuldade pode alargar-se a mais jovens, num contexto em que as taxas de juro estão de novo a subir.

A este propósito importa referir que, nos contratos com taxa variável, a taxa de esforço não é calculada apenas com base nos juros contratados. As regras do Banco de Portugal dizem que as instituições devem simular o impacto do aumento da taxa de juro em:

• 0,5 pontos percentuais, se o contrato de crédito tiver prazo igual ou inferior a cinco anos;
• 1 ponto percentual, se o contrato de crédito tiver prazo superior a cinco anos e igual ou inferior a 10 anos;
• 1,5 pontos percentuais, se o contrato de crédito tiver prazo superior a 10 anos.

Vamos ver, em dois exemplos, qual o impacto da subida dos juros no acesso à garantia pública do Estado. Considerámos:

• Casa de 250 mil euros;
• Euribor a seis meses;
• Spread de 1%;
• Prazo de 37 anos.

Com a Euribor de junho de 2025

A média da Euribor a seis meses foi de 2,05%, em junho de 2025. Aplicada num empréstimo com as características acima, a prestação é de 940 euros.

No entanto, ainda falta aplicar a simulação de subida da Euribor em 1,5 pontos percentuais. Contas feitas, a prestação simulada sobe para 1.165 euros.

Ou seja, para cumprir as recomendações do Banco de Portugal e ter o empréstimo aprovado, o rendimento líquido do cliente ou do casal tinha de ser, pelo menos, 2.330 euros.

Com a Euribor de março de 2026

Em março de 2026, a Euribor a seis meses registou uma média de 2,32%. Assim, a prestação é de 979 euros. Somando a simulação de 1,5 pontos percentuais, sobe para 1.208 euros.

Aqui, o rendimento líquido do cliente ou casal já tem de ser de 2.416 euros. A diferença ainda não é muita em relação a junho, mas serve para mostrar o impacto que a subida dos juros pode ter na concessão da garantia pública do Estado.

Até porque os empréstimos contratados sob este regime têm, regra geral, montantes mais elevados. O relatório do Banco de Portugal mostra que o valor de financiamento médio ao abrigo da garantia foi de 207 mil euros, enquanto nos contratos sem garantia foi de 174 mil euros.

Ou seja, montantes mais elevados significam, à partida, prestações mais altas. E elas têm de encaixar dentro da capacidade de cada pessoa ou família. Só assim é possível comprar casa, mesmo com a garantia pública do Estado.

Quais as condições para comprar casa com a garantia pública?

Para comprar casa com recurso à garantia do Estado é preciso:

• Ter entre 18 e 35 anos de idade e domicílio fiscal em Portugal;
• Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS;
• Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Não ter dívidas às Finanças e à Segurança Social;
• Não ter usufruído da garantia pessoal do Estado anteriormente;
• Que o valor da transação não pode exceda os 450 mil euros.

Leia ainda: Guia de apoio à compra de habitação jovem até aos 35 anos