Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite
Apesar de ter lido por aqui um caso semelhante, continuo com duvidas relativamente ao meu.
Em 2017, adquiri um imóvel sozinha por 136.000 HPP, estando ainda a dever 113.245,56 eur (tenho despesas que devo deduzir escritura, ISelo e IMT, materiais de pintura, respectivamente 860eur, 1.088 eur, 1159,77 eur, 290 eur).
Neste momento pretendo adquirir com o meu namorado novo imovel para HPP (50/50) no valor de 230.000 total com recurso a emprestimo 200.000 – total, vendendo este por 175.000 eur.
Terei de pagar 5% da venda à imobiliária.
Tenho dúvidas, quanto ao valor que teria de reinvestir para nao ser tributada, e qual a mais valia que seria tributada em caso de nao isençao.
Obrigada desde já
Olá, Cláudia.
Essas questão são facilmente respondidas se utilizar a nova calculadora disponibilizada pelo Doutor Finanças para o efeito…
Escuso-me a dar uma longa explicação e pode até ver de que forma diferentes valores afetam o imposto a pagar, por exemplo.
Se continuar com dúvidas, cá estaremos para esclarecer, mas acho que fica mais bem servida se usar a calculadora, para já.
Boa noite Paulo,
Antes de mais muitos parabéns pelo artigo.
Estou com uma duvida relativamente a mais valias.
Sou residente no estrangeiro e acontece que em 2015 comprei um apartamento por 87000 eur e vendi este ano por 156000 eur.
Em 2016 comprei outros 2 apartamentos, cada um por 57000 eur vendendo os mesmos em 2018, um por 110000 eur e o outro por 104000 eur.
Tin ha ainda outro apartamento comprado a sensivelmente 10 anos atras por 82000 eur e vendido este ano por 72500 eur.
Julgo que no ultimo caso nao temos mais valias a pagar pois perdemos, estou certo?
Em relação aos outros 3 casos, poderia me ajudar a calcular as mais valias partindo do principio que sou nao residente e essas foram sempre habitações secundarias?
Gostaria tambem de referenciar que ambos os apartamentos de 57000 eur sofreram remodelações profundas na ordem dos 12000 eur cada um.
A empresa que procedeu as obras nao me deu qualquer recibo a nao ser um orçamento com o valor estipulado no fundo da folha, poderei usar esse mesmo orçamento de modo a baixar as mais valias?
Agradeco desde ja a sua disponibilidade.
Cumprimentos
Luis Luis
Olá, Luis.
Começando pelo fim, um orçamento não é um comprovativo de pagamento. Talvez ainda possa pedir os recibos?
Em caso afirmativo, e admitindo que se trate de obras para valorização do imóvel, podem ser deduzidos às mais valias como despesas e encargos, da mesma forma que pode deduzir os custos com a escritura de compra, o certificado energético ou, se for caso disso, a comissão paga à imobiliária, por exemplo.
Relativamente ao cálculo de cada uma das mais e menos valias, sugiro a utilização da nova calculadora que o Doutor Finanças disponibiliza para esse efeito.
Essa calculadora não está preparada para lidar com vários imóveis mas, enquanto não residente, será tributado à taxa autónoma de 28% sobre o somatório das mais e menos valias obtidas no mesmo ano (sim, a menos valia abate à mais valia do primeiro imóvel), pelo que o cálculo do imposto a pagar é fácil a partir do momento em que obtenha esse somatório.
Boa tarde comprei casa em 2007 por 123.500 estou a pensar em vender por 150.000 para ir para uma casa alugada quanto será que tenho que pagar de mais valias
Olá, Paulo.
Terá uma mais valia de cerca de 10.000€ Quanto a saber quanto irá pagar de imposto, depende do resto dos seus rendimentos. Sugiro experimentar a nova calculadora que o Doutor Finanças disponibiliza para esse efeito…
Boa tarde,
em 2008 herdei um terreno que tinha o valor de 24.000,00 € na caderneta e ,que quando passei para o meu nome puseram um valor patrimonial de 879.000,00€, agora pretendo vender, mas só me dão 600.000,00€. se fizer a venda quanto terei de pagar de IRS ?.
Agradeço que me possam informar.
obrigado
Olá, Joaquim.
Não lhe consigo dar uma resposta direta.
Em primeiro lugar, é preciso esclarecer qual foi o valor de aquisição. De acordo com o artigo 45º o valor a ser considerado como valor de aquisição é aquele sobre o qual tiver pago imposto de selo. Na altura, pagou imposto sobre os 879.000€ ou sobre os 24.000€?
No primeiro caso (879.000€)não terá mais valias e não haverá imposto a pagar.
No segundo caso, terá uma mais valia apreciável. Se não for residente em Portugal terá de pagar 28% sobre o valor da mais valia; se for residente então apenas será tributado sobre metade da mais valia – o valor efetivo a pagar vai depender do seu escalão de IRS (que será bem alto, com este rendimento adicional – contas feitas por alto, talvez dê uns 100.000€ a 120.000€ de imposto adicional)
Boa noite.
Adquiri um apartamento HPP em 2002 por 120000. vou vender em 2019 por 185000.
Após a venda vou amortizar no banco 64000.
vou adquirir outro imóvel HPP por 150000.
novo crédito bancário de 60000 para HPP.
Quais as mais valias?
Obrigado
Olá, António.
Conforme explicado no artigo cima, e com os dados que indica, o valor da mais valia será aproximadamente de 185.000€ – 120.000€ * 1,27 = 32.600€
(usei o coeficiente de atualização da moeda para os imóveis vendidos em 2018 – o deste ano será ligeiramente diferente, mas dá para ficar com uma ideia)
Boa tarde,
Eu adquiri em 2004 uma habitação por 15.000€, mas na altura fiz crédito habitação de 15.000€ e um multi-opções para obras no valor de 35.000€. pretendo vender por 125.000€, sendo que 24.500€ são para abater o que falta pagar dos dois créditos.
Pretendo adquirir outra casa no valor de 142.000€. Sendo que vou ficar com perto de 100.000€ da venda da casa antiga, ainda assim necessito financiar uns 60.000€ para a casa nova, pois preciso do valor para escritoras e tudo o mais necessário.
No meio desta confusão de valores podem ajudar-me a calcular as mais valias? Pois para avançar com o negócio tenho mesmo de saber muito bem com que valores posso contar pois sou sozinha e só tenho o meu ordenado.
Muito grata,
Mónica Aires
Olá, mÓNICA.
15.000€ parece-me um valor baixo para uma habitação, mesmo há 15 anos atrás. Se o valor patrimonial na altura fosse superior a esse, então deve substituir nos cálculos abaixo os 15.000€ pelo valor patrimonial.
Para imóveis comprados em 2004 e vendidos em 2018, o coeficiente de atualização monetária foi de 1,21. O dos imóveis vendidos este ano não deverá ser muito diferente.
Isso quer dizer que a mais valia corresponde a 125.000€ – 15.000€ * 1,21 = 106.850€. A este valor poderá ainda deduzir “os encargos com a valorização da habitação, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação” (devendo depois substituir pelo novo valor nos cálculos abaixo).
Se a casa que vai vender e a casa que vai adquirir forem ambas para habitação própria e permanente, então pode ficar parcialmente isenta de tributação, uma vez que apenas vai reinvestir cerca de 82.000€ com capitais próprios (dado que vai pedir 60.000€ ao banco). Para ter a isenção total teria de reinvestir os 125.000€ subtraídos do que ainda deve do empréstimo dos 15.000€. Como não o vai fazer, só terá isenção parcial. Por exemplo, se ainda estiver a dever 10.000€, então terá direito a 82.000€ / (125.000€ – 10.000€) ~= 71,3% de isenção.
Ou seja, à mais valia de 106.850€, deve subtrair 71,3%. Enquanto residente só será tributada sobre metade desse valor. Quer isso dizer, que a mais valia tributável no seu caso será de cerca de 15.330€
Este valor é então adicionado ao resto seu rendimento tributável e o total usado para apurar o escalão de IRS em que se encontra. Por exemplo, se tiver uma coleta líquida (já depois das deduções e tudo) de 10.000€, que corresponderia ao escalão dos 23%, ao adicionar estes 15.330€ passa para o escalão dos 37%, sendo-lhe cobrados mais cerca de 4600€ de IRS.
São muitos passos, mas espero que tenha sido suficiente para esclarecer algumas dúvidas.
Aproveito ainda para avisar que estamos a preparar justamente uma calculadora para fazer estes cálculos todos. Assim que for publicada, darei nova resposta a este comentário para avisar.
Mas se entretanto continuar com alguma dúvida, disponha…
Aquiri em 2006 um apartamento pelo valor de 100.000,00 €, muito embora o valor patrimonial fosse superior, facto que o notário registou na escritura.
Pergunto, quando o valor patrimonial é superior ao valor efetivo da compra, qual é o que deve ser considerado como valor de compra para efeito de mais valias?
Qual o indice de correção da moeda numa compra de 2006 com venda em 2018?
Obrigado
Olá, João.
Relativamente à primeira questão, diz o artigo 46º do Código do IRS:
Quanto à atualização monetária, a tabela para os imóveis vendidos em 2018 foi publicada pela Portaria 317/2018. O coeficiente de atualização para os imóveis comprados em 2006 é de 1,15
Boa noite,
Comprei a titulo individual um imóvel em 2009 por 139.000€ com hipoteca e vou vender este ano por 260.000€, liquidando a hipoteca (cerca de 119.000€ em divida).
Actualmente vivo com a minha namorada e como tal a aquisição da nova casa vai ser efectuada pelos dois, recorrendo também a crédito bancário. A diferença entre o valor de aquisição do novo imóvel e o valor financiado pelo banco é cerca de 110.000€.
Em termos de mais valias da venda da minha casa, com base na formula apresentada neste artigo muito elucidativo, terei 88.310€.
A minha pergunta é se ao aplicar as mais valias de 88.310 € na compra da nova casa, abatendo nos 110.000€ que ainda falta entre crédito e aquisição, estou isento de pagar mais valias?
A minha duvida é que as mais valias estão atribuídas a uma pessoa e agora a aquisição da nova casa vai ser efectuada por duas pessoas, tendo ambas cota parte igual (50 / 50).
Olá, Jaime.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, o valor que precisa de reinvestir para ficar isento de tributação sobre mais valias é de 139.000€ – 119.000€ = 20.000€. Parece-me que, mesmo considerando apenas a sua metade do investimento, fica bastante além deste valor.
Isto, admitindo que o imóvel que vai vender é a sua habitação própria e permanente e que vai mudar a sua habitação própria e permanente para o novo imóvel. Caso contrário a questão de onde vai reinvestir o dinheiro não se coloca e terá sempre de pagar imposto sobre as mais valias.
Boa tarde, em 2002 comprei um apartamento por 78000, vendi em janeiro deste ano por 95000, o coeficiente de desvalorizaçao é 1,27.
Logo 95000 (valor de venda)- 99060 (valor de compra X coeficiente= -4060
Quer dizer que não vou pagar mais valias?
Agora comprei uma por 36000
Está correcto
Olá, Paulo.
Quer dizer que não vai ter mais valias e, consequentemente, que não vai pagar imposto sobre as mesmas.
Já agora, como a venda foi este ano, o coeficiente de atualização ainda não foi publicado (só o será perto do fim do ano). Mas não deve andar muito longe desse valor, não…
Boa tarde,
Comprei um apartamento e 2006 por 126000, com um emprestimo de 120000 para habitacao permanente. Vou vendel-o agora pelo valor de 130000. Tenho ainda um emprestimo de 68000 para amortizar no acto da venda.
Vou investir o restante dinheiro na compra de uma casa no UK de habitacao permanente.
Alguem me pode ajudar se tenho de pagar mais valias e quanto?
Obrigada
Vanda Santana
Olá, Vanda.
Com esses valores vai vender o apartamento sem mais valias (o coeficiente de atualização da moeda vai fazer subir o valor de compra para cerca de 145.000€, resultando numa menos valia de cerca de 15.000€)
Sem mais valias não será tributada sobre essa operação… mesmo assim deve declarar a venda, na declaração de IRS do ano a seguir ao da venda, não se esqueça.