Se é estrangeiro e pretende comprar casa em Portugal com recurso a crédito habitação, é importante estar devidamente informado sobre as condições com que se irá deparar. Além da burocracia envolvida na processo de constituição do empréstimo, existem regras de financiamento definidas pelo Banco de Portugal para o valor máximo do crédito, assim como do prazo.

Neste artigo, saiba o que pode esperar ao contratar um crédito habitação em Portugal, e conheça os limites de financiamento e as regras para cidadãos estrangeiros.

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Quais os limites de financiamento na compra de casa por estrangeiros?

De acordo com as regras definidas pelo Banco de Portugal, o valor do empréstimo poderá corresponder, no máximo, a 80% do valor do imóvel. Ou seja, o rácio LTV (Loan-to-value) tem um limite máximo de 80%.

E o que é que isto significa na prática? Que, se é um cidadão estrangeiro, o banco pode emprestar-lhe no máximo 80% do valor da casa que pretende comprar, tendo de recorrer a capitais próprios para financiar os restantes 20%. No entanto, nem sempre pode contar com o financiamento de 80% do valor da compra. Se a avaliação da casa for menor, é com base nesse valor que se aplica o montante máximo de financiamento.

Imagine que quer comprar um T3 em Lisboa, que está à venda por 450 mil euros. Se a avaliação do imóvel (feita por um avaliador) for de 400 mil euros, a instituição financeira pode emprestar-lhe no máximo 80% de 400 mil euros. Ou seja, 320 mil euros.

No entanto, nem todos os bancos financiam 80% do valor do imóvel, numa aquisição feita por cidadãos estrangeiros. Há instituições financeiras em que o valor máximo do financiamento é de 60% ou 70%. Nestes casos, os limites de financiamento (usando o exemplo anterior) seriam:

• 70% - 280 mil euros (teria de fazer um investimento de 120 mil euros através de capitais próprios para comprar uma casa avaliada em 400 mil euros).
• 60% - 240 mil euros (investimento com capitais próprios de 160 mil euros).

Quanto tempo tenho para liquidar o meu empréstimo?

O prazo do contrato do seu crédito habitação é outro fator fundamental a ter em consideração, antes de avançar com a compra da sua casa em Portugal.

Em primeiro lugar, deve saber que, em Portugal, a idade do titular de um crédito habitação não deve ultrapassar os 75 anos no final do contrato. Tendo em conta este limite, e o objetivo de que os novos contratos de crédito habitação convirjam para o prazo de 30 anos, o Banco de Portugal definiu novos prazos no crédito habitação para cidadãos residentes, tendo em conta a idade na altura da celebração do contrato.

Assim, os prazos máximos são:

• 40 anos de contrato para quem tem menos de 30 anos;
• 37 anos se tem entre 30 e 35 anos;
• E 35 anos, caso tenha mais de 35 anos.

Mas quando o crédito habitação é para não residentes, os prazos máximos são tendencialmente menores. O mais comum é ser estipulado um prazo máximo de 30 anos para o contrato de crédito habitação.

Qual o impacto destes limites na compra da casa por estrangeiros em Portugal?

Limites mais apertados no prazo do contrato e no montante financiado implicam que o titular tenha mais capitais próprios disponíveis e menos tempo para pagar o empréstimo.

Vejamos dois exemplos, de um titular de crédito residente em Portugal, e de um não residente no país, ambos com 34 anos, para comprar uma casa de 400 mil euros.

Supondo que os créditos estão associados a uma taxa variável, com uma Euribor de 6 meses e um spread de 1,1%, para facilitar a comparação de valores. Sendo cobrada a primeira prestação em maio de 2023, as condições seriam as seguintes:

Exemplo 1: Crédito habitação para residentes em Portugal a 37 anos, com um financiamento de 90% do valor do imóvel

Nesta situação, o titular de crédito ficaria a pagar uma prestação de 1.636,23 euros durante os primeiros 6 meses, tendo que ter em capitais próprios 40 mil euros para cobrir os 10% não financiados. O empréstimo seria de 360.000 euros a liquidar em 444 prestações.

Exemplo 2: Crédito habitação para não residentes a 30 anos com um financiamento de 80%

A compra de uma casa por um cidadão estrangeiro, nestas condições, implicaria o pagamento de uma mensalidade de 1.596,20 euros. Contudo, teria de reunir em capitais próprios a quantia de 80 mil euros, uma vez que o financiamento seria de apenas 320.000 euros, a liquidar em 360 prestações.

Se apenas conseguisse um financiamento de 70%, a mensalidade durante 6 meses seria de 1.396,68 euros. Mas já teria de possuir 120 mil euros de capitais próprios, uma vez que o financiamento seria de apenas 280 mil euros.

Concluindo, a diferença no valor da mensalidade de um crédito financiado a 90% e a 80% é de 40,03 euros. Mas a níveis de capitais próprios, o titular precisa de ter mais 40 mil euros. Já se o financiamento for de 70%, em comparação a um financiamento de 90%, a diferença das mensalidades é de 239,55 euros. Contudo, precisa de ter mais 80 mil euros em capitais próprios do que um cidadão residente em Portugal.

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