Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde. Gostaria que me esclarecesse uma questão relativamente ao pagamento das mais-valias. Eu tenho um terreno urbanizável para vender no valor de 100.000€. E a pergunta que eu coloco é: o pagamento das mais-valias ao estado só se aplica a imóveis (casas) ou também se aplica na vende de terrenos urbanos?. Fico a aguardar pela sua resposta. Obrigada. Isabel.
Olá, Isabel.
As mais valias são suas, não são pagas ao Estado. O que eventualmente tem de se pagar ao Estado é o IRS calculado sobre as mesmas.
E sim, aplica-se à venda de qualquer imóvel, seja casa de habitação, seja terreno agrícola, por exemplo…
Boa noite,
Desde já muito obrigado pelo artigo.
Tenho uma questão. Comprei um apartamento em 2013 por 140000e. Entretanto o ano passado fui viver com a minha namorada e vendi por 200000. Surgiu agora uma oportubidade e vou comprar um por 118000. Esse valor não chega às mais valias. Tem algum impacto a nível de cálculos ou é o mesmo que nao tivesse comprado nada uma vez que o valor é inferior a 140000?
Mais uma vez obrigado
Olá, Tiago.
Não é claro da sua questão o impacto que tem em mente. Vou assumir que está a pensar na isenção de tributação sobre as mais valias devido a reinvestimento.
Esta isenção apenas se aplica caso o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente e esteja a reinvestir numa outra habitação própria e permanente. Não me parece que seja o seu caso, pelo que descreve, e, assim sendo, não terá direito a qualquer isenção independentemente de reinvestir o dinheiro noutro imóvel ou não e independentemente do montante que reinvestir.
No entanto, se o imóvel que vai adquirir for para sua habitação própria e permanente, mesmo não atingindo o montante necessário para ficar completamente isento pode, ainda assim, ficar isento na proporção do montante que reinvestir…
Boa tarde,
Tenho uma Habitação secundaria comprada em 2015 por 135000€ tem neste momento 80000€ de credito e uma Habitação permanente comprada em 2018 por 85000€ com credito de 76000€.
Vou vender a Habitação Secundaria por 220000€, posso usar o lucro para liquidar o crédito da mesma e ficar isento de mais valias abatendo no credito da Habitação Permanente visto ter sido adquirida à 4meses?
Ficarei deste modo isento de mais valias?
Obrigado
Olá, André.
A possibilidade de ficar isento de tributação sobre as mais valias por reinvestimento do valor obtido com a venda apenas se aplica aos casos em que é vendida habitação própria e permanente e reinvestida noutra habitação própria e permanente.
Não sendo o caso, não interessa onde vai reinvestir o dinheiro, terá sempre de pagar o imposto correspondente. O que não invalida, naturalmente, que o use para os fins que tem em mente…
Boa Tarde,
comprei um apartamento em 2001 por 70000 euros e vendi em 2017 por 115000 euros, (o apartamento não era habitação própria permanente e nem reinvesti o dinheiro) gostaria que me indicassem o valor aproximado da mais valia e a percentagem para calculo do valor a pagar.
Obrigado,
Os meus cumprimentos
Fernando Boinas
Olá, Fernando.
De acordo com a fórmula acima, o valor da mais valia seria 115.000E – 70.000E * 1.3 – encargos = 24.000E – encargos.
Assumindo que é residente em Portugal, metade desse valor é que está sujeito a tributação, ou seja, é adicionado ao seu rendimento coletável. A taxa de imposto a pagar depende do escalão em que ficar.
Mas se voltar a simular a declaração de IRS submetida o ano passado, mas sem declarar a venda do imóvel, já fica com uma ideia exata de qual foi o impacto dessa mais valia…
Bom Dia
Agradeço v/ajuda no caso que abaixo discrimino:
– comprei terreno em 10/2014 pelo valor de 20.000,00€ + impostos e registos, entretanto fui pedir empréstimo bancário para construir a casa no valor de 80.000,00€, e gastei mais dinheiro próprio cerca de 32.000,00€ a casa teve a licença de utilização em 12/2017 e foi atribuído o VPT de 84.170,00€.
– atualmente coloquei à venda e tenho uma proposta de 207.500,00€ – comissão da imobiliária, ou seja liquido recebo 195.257,50€, valor sobre o qual tenho que liquidar a divida no banco.
– Minha intenção será novamente investir num terreno e fazer tudo de novo, ou se aparecer alguma casa a gosto compra-la para HPP.
– Gostaria de saber nesse caso como é calculada a mais- valia e quanto tempo tenho para reinvestir o dinheiro e como é feito/declarado no IRS.
Obrigada
Olá, Cláudia.
A mais valia é calculada usando a fórmula do costume, descrita aqui em cima. Para o valor de compra, diz o Código do IRS:
Quanto à isenção de tributação sobre as mais valias por causa do reinvestimento, diz o Código do IRS (já com as alterações dadas pelo Orçamento de Estado deste ano):
Quanto à declaração de IRS, no ano da venda do imóvel deve declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. Se pretende reinvestir o dinheiro, ou se já o tiver feito, deve declarar essa intenção no quadro 5 do anexo G.
Nos anos seguintes, sempre que houver montantes de reinvestimento, deve declará-los no quadro 5 do anexo G, declarando novamente a venda no quadro 4, para referência.
Boa tarde.
Comprei uma casa por 180000 e vou vender por 275000 com valor de 5000 para a agência imobiliaria. Vou comprar uma nova por 330000 e o emprestimo é de 270000 vou ter que pagar mais valias? Se tiver que pagar é 50% sobre o valor dos ganhos e posteriormente esse valor vai somar ao irs? Como se calcula o valor depois que tenho que pagar no irs?
Cumprimentos,
Joao Pedro
Olá, João.
Não dá dados suficientes para se calcular se vai ou não ter mais valias (falta o ano). Mas pode usar a fórmula de cálculo apresentada no artigo para descobrir (pode usar os coeficientes de atualização monetária para as casas vendidas o ano passado como aproximação).
Admitindo que tem mais valias, não paga 50% sobre as mesmas, mas sim esses 50% são adicionados ao seu rendimento coletável (os seus rendimentos de trabalho, pensões, outras mais valias, etc) e usados para apurar o seu escalão de IRS. A taxa de imposto a pagar (sobre esses 50%) vai depender do escalão em que ficar.
O mais simples é mesmo simular a entrega da declaração de IRS para ficar a saber.
A casa nova só é relevante para a equação se se tratar de uma situação em que vende a sua habitação própria e permanente para investir na compra de uma outra.
Com os dados que apresenta não ficará isento de tributação, pois teria que reinvestir 275.000€ (eventualmente subtraídos da amortização do empréstimo que usou para comprar a casa) e só vai reinvestir 60.000€ (o montante que vai pedir emprestado não conta como reinvestimento).
Ainda assim, como vai reinvestir parte do dinheiro, servirá para ficar parcialmente isento e pagar menos imposto.
Bom dia, gostaria de obter resposta à minha dúvida:
Em 2009 comprei um apartamento por 72.000€, vou vendê-lo este ano por 95.000€.
Entretanto vou gastar 6.150€ com a comissão de agência, gastei cerca de 2000€ com a escritura inicial e o IMI e investi 13.000€ em obras de valorização (pintura, recuperação da cozinha e casa de banho e colocação de chão flutuante – não fiz alterações à canalização nem à rede electrica).
Segundo as vossas contas, eu não terei mais valias a considerar.
Pode-me confirmar, por favor?
Muito obrigada,
Mafalda
O IMI não é dedutível às mais valias, o IMT é que sim.
De qualquer forma, com esses valores, parece que vai vender com quase 7000€ de prejuízo, sim.
Apenas uma chamada de atenção – as obras têm que acrescentar valor ao apartamento. Obras de manutenção (simplesmente pintar paredes, por exemplo) pode ser rejeitado.
Os comprovativos das obras devem também fazer referência à casa a que se destinam.
E se houver colocação de tectos falsos por causa de himidade existente? Entra para despesas deductivel em maus valias?
Olá, Paula.
Eu diria que é provável que sim. Mas para uma resposta vinculativa, e para saber quais os comprovativos que deve reunir, recomendo que coloque a questão nas Finanças…
Boa noite. Comprei casa em 2007 pelo valor de 122000. Este ano vou vender por 157000. Tendo uma comição de 5% a pagar à agência, qual o valor das mais valias, e qual o valor que devo investir para não pagar a taxa das mais valias. Obrigado. Cumprimentos. José Pereira
Olá, José.
Usando o coeficiente de atualização de moeda de 1,13 para os imóveis vendidos o ano passado, tem-se que:
MaisValia = 157.000€ – 122.000€ * 1,13 – 5% * 157.000€ = 11.290€
A este valor pode ainda subtrair os impostos pagos em 2007, na altura da compra da casa e eventuais obras de valorização do imóvel que tenha feito nestes últimos 12 anos.
Metade do valor resultante será sujeito a tributação, sendo que a taxa dependerá do resto dos seus rendimentos e do escalão em que ficar.
Assumindo que essa era a sua habitação própria e permanente e que vai investir numa nova HPP, teria de reinvestir os 157.000€ subtraídos da amortização de um eventual empréstimo contraído para a compra da casa, para ficar completamente isento de tributação. Investindo apenas uma parte desse montante, ficará isento de tributação sobre a mesma proporção.
Tinha um apartamento com o valor patrimonial de 53.000,00, e vendi o mesmo por 195.000,00 através de uma agência onde paguei 12.000,00 comissão. Entretanto vou fazer no Mês de Março escritura numa nova casa HPP no valor de 163.500,00 Euros. As mais valias vão incidir sobre que valor. e grosso modo, quanto.
Muito Obrigado
Olá, Eurico.
Para confirmar se vai ou não ter mais valias, só sabendo o custo e ano de aquisição, para poder aplicar a fórmula indica acima, no artigo (pode encontrar os coeficientes de atualização da moeda aqui).
Se tiver mais valias, metade é que é tributada. Quanto vai pagar, exatamente, vai depender do resto do seu rendimento coletável e do escalão de IRS em que ficar por causa disso.
Se esse apartamento fosse a sua HPP, então pode reduzir a tributação. Para ficar completamente isento teria de investir (com capital próprio – o que pedir emprestado não conta como reinvestimento) os 195.000€ deduzidos da amortização de um eventual empréstimo contraído para a compra do apartamento. Se reinvestir apenas uma parte desse valor, terá de pagar imposto na proporção do que não reinvestiu…
Bom dia quem me ajuda no calculo das mais valias na cedência de posição contratual (habitação)
Obrigado
Olá, Custódio.
A aplicação da fórmula é idêntica. Qual é a dúvida, mais concretamente?
Pode também ver se os artigos 42º a 52º do Código do IRS ajudam a esclarecer.