O peso dos juros na prestação do crédito habitação

No meu último artigo aqui no Doutor Finanças, falámos sobre o impacto que uma alteração das taxas de juro tem nos contratos de crédito habitação em Portugal, por contraposição com a média da União Europeia, onde a prevalência por contratos de taxa fixa é maior.

Mas afinal, qual é o peso dos juros numa prestação de um crédito habitação em Portugal?

O regime das prestações constantes no crédito habitação

Na maior parte dos casos, os contratos de crédito habitação em Portugal são contratados a prestações constantes. Significa isto que a prestação paga pelo mutuário é constante durante o período do indexante contratado:

• Se o indexante for a Euribor a 12 meses, a prestação é constante durante 12 meses;
• Se o indexante for a Euribor a 6 meses, a prestação é constante durante 6 meses;
• (…).

A prestação mensal é constituída por duas variáveis:

• A amortização de capital, ou seja, o montante que periodicamente amortiza do capital emprestado pelo banco;
• Os juros, ou seja, a parcela correspondente ao custo do empréstimo.

À medida que o tempo vai passando, assumindo uma taxa de juro constante, o montante amortizado de capital é maior, enquanto o valor correspondente ao juro é menor. Em momentos em que o indexante é muito baixo, a parcela de amortização de capital é superior; ao invés, numa conjuntura de subida dos indexantes, a parcela paga a título de juros aumenta.

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Qual o peso dos juros na prestação?

Com a subida das taxas de juro nos meses mais recentes, o perfil de uma prestação de um crédito habitação alterou-se de forma significativa. Naturalmente, a parcela correspondente ao pagamento de juros aumentou, enquanto o capital amortizado diminuiu.

Segundo dados do INE, no início de 2020, o valor médio da prestação mensal de um crédito habitação em Portugal era de 247 euros. Deste valor, 202 euros correspondiam a amortização de capital, enquanto os juros representavam 45 euros. Ou seja, do valor mensal da prestação, 82% servia para amortizar o empréstimo.

Atualmente, a dados de maio de 2023, a parcela de juros representa já 51%! Do valor médio de prestação mensal de 352 euros, o montante de amortização de capital é de 173 euros e o de juros de 179 euros.

A mudança é significativa. Veja bem: de janeiro de 2020 a maio de 2023, a prestação média de um crédito habitação aumentou 42,5%, ao mesmo tempo que o montante mensalmente amortizado de crédito diminui 14,3%. Paga-se bastante mais por um crédito, mas amortiza-se cada vez menos.

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.