A fixação da prestação do crédito habitação vai permitir uma redução dos encargos imediatos com o empréstimo da casa. Mas não há qualquer perdão. O que significa que os clientes terão de pagar mais tarde o que não pagam agora. Saiba se renegociar as condições de crédito não é mais vantajoso.

A partir desta quinta-feira, 2 de novembro, é possível pedir a fixação da prestação de crédito habitação, no âmbito da moratória aprovada pelo Governo e determinada pelo Decreto-Lei n.º 91/2023. Quem recorrer a esta medida vai ter um balão de oxigénio no imediato. Mas, na prática, estará só a adiar o pagamento de parte da sua dívida.

Ou seja, a moratória é uma medida de ajuda às famílias que, num contexto de aumento dos juros, estão a sentir dificuldades em pagar as suas despesas. Mas não é uma medida sem “custo”. À semelhança do que acontece quando se pede uma carência de capital, estamos a adiar o pagamento de uma dívida.

E é assim que esta medida vai funcionar: adiando o pagamento de parte do montante que foi financiado. O que implica um custo final do crédito mais elevado. Não porque serão cobradas outras despesas, mas porque terá uma dívida mais elevada por mais tempo, logo, paga mais juros.

Leia ainda: Como vai funcionar a moratória do crédito habitação?

Como funciona a moratória?

A fixação da prestação, de uma forma simplificada, vai ser determinada por um desconto calculado com base em 70% da taxa Euribor a seis meses, independentemente do prazo do indexante no contrato.

Encontrado o desconto a aplicar a cada caso, é “retirado” esse montante à parcela de amortização de capital. Na prática, o cliente passará a amortizar menos capital do que estava a fazer antes de a medida entrar em vigor. 

Este valor do desconto é considerado “montante diferido” e será pago posteriormente. Assim, nos primeiros dois anos (período máximo da medida), pagará sempre a mesma prestação, com um desconto associado.

Ao final dos dois anos, retoma o pagamento normal, sem qualquer desconto. Mas também sem pagar o tal montante diferido. Só após mais quatro anos é que passará a amortizar aquele montante (isto se o contrato tiver mais de seis anos até ao seu término).

Apesar de estarem como que em rubricas diferentes, o montante total da dívida é a soma do valor normal da dívida acrescido do montante diferido. Pagando sempre juros sobre a totalidade do valor.

Para saber pormenores sobre como vai funcionar a medida leia Como vai funcionar a moratória do crédito habitação?

Qual o impacto na prestação?

De uma forma simplista, a fixação da prestação vai ditar uma redução dos encargos no imediato. Contudo, uma vez que está a adiar o pagamento de uma parte da dívida – porque não se trata de qualquer perdão, apenas de um adiamento do pagamento – o custo final do crédito será mais elevado. Isto porque está a pagar juros sobre o capital em dívida, e uma vez que está a adiar o pagamento de parte do empréstimo, os juros acabam por ser mais elevados.

Para ser mais fácil perceber o impacto da fixação da prestação, vamos dar exemplos:

Financiamento de 100 mil euros

Um crédito de 100 mil euros, a 25 anos, indexado à Euribor a 6 meses e com um spread de 1%, corresponde a uma prestação de 586,34 euros. Aplicar a este caso a regra da fixação da prestação é reduzir a mensalidade em 68,34 euros, colocando a prestação em 518 euros.

No caso de ter um empréstimo com as mesmas condições, mas indexado a uma Euribor a 3 meses, a redução da prestação será de 59,62 euros. No caso de ter um financiamento indexado à Euribor a 12 meses, a redução será de 75,30 euros.

Estas contas têm em consideração a média da Euribor de setembro, que é o último valor disponível.

Empréstimo de 150 mil euros

Se usarmos o mesmo raciocínio para um financiamento a 25 anos, de 150 mil euros, com um spread de 1,2%, a redução da prestação é de 103,61 euros, de 897,10 euros para 793,50 euros. Isto para empréstimos indexados à Euribor a seis meses.

Quem tiver um crédito com estas características indexado à Euribor a três meses sentirá uma redução de 90,48 euros. Já quem tiver a Euribor a 12 meses terá um "desconto" de 114,33 euros.

Empréstimo de 200 mil euros

Se analisarmos um financiamento de 200 mil euros, em que ainda faltem 30 anos para concluir o contrato, e tenha um spread de 1,5%, a prestação está nos 1.139,35 euros, tendo em consideração a Euribor a seis meses de setembro.

A moratória vai colocar esta prestação nos 992,21 euros, menos 147,13 euros do que o valor normal.

Se for um empréstimo nestas condições, mas com uma Euribor a três meses, a redução da prestação ronda os 128,50 euros. Já para quem tiver uma Euribor a 12 messes a descida é de 162,38 euros.

Leia ainda: O peso dos juros na prestação do crédito habitação

E qual é o impacto da negociação das condições do crédito?

Há várias formas de reduzir os encargos imediatos com o crédito habitação: pode renegociar as condições oferecidas (nomeadamente o spread), pode prologar prazos, pedir uma carência de capital ou rever todos os custos associados ao crédito (como é o caso dos seguros). Mas para o exercício em causa, vamos apenas olhar na perspetiva da prestação e no custo do próprio crédito.

Assim sendo, pode tentar que lhe reduzam o spread ou analisar uma proposta de taxa mista. Estas duas soluções vão diminuir a prestação no imediato e reduzir também o custo do contrato a longo prazo.

De realçar apenas que esta negociação das condições pode ser feita junto do banco atual ou de outro qualquer, transferindo o crédito para outra entidade.

Mas vamos a contas:

Num empréstimo de 100 mil euros a 25 anos, com uma Euribor a seis meses, a revisão de um spread de 1,5% para 1%, corresponde a uma redução na prestação de cerca de 30 euros por mês.

Para o mesmo caso, se usarmos uma taxa mista, em que durante dois anos a taxa é fixada nos 3,65%, a redução da prestação é superior a 107 euros.

Em ambos os casos, a redução dos encargos é imediata e ao longo de todo o contrato, ao contrário da moratória, que reduz no imediato, mas acaba por encarecer o crédito pedido.

Leia ainda: O que é a transferência de um crédito habitação?

O que acontece ao final de dois anos?

Se recorrer à fixação da prestação, ao final de dois anos (se as taxas Euribor não descerem para níveis abaixo do desconto que está a ser aplicado), passa a pagar a prestação “normal”. Ou seja, o desconto que está a ser aplicado termina. Passa, então a pagar juros e a amortizar capital normalmente. Só não paga a parcela de capital que ficou em montante diferido. Esse só pagará mais tarde.

Ainda assim, pagará os juros correspondentes, o que significa que, apesar de ter uma rubrica à parte com o “montante diferido”, está a pagar juros sobre esse montante, visto que a sua dívida é composta pelo capital total acrescido deste valor que não pagou ao longo dos meses de fixação de prestação.

Se, em vez de recorrer à moratória no crédito, negociar as condições de financiamento, através da contratação de uma taxa mista, com dois anos de taxa fixa, ao final desse período, passa a ter uma prestação calculada com base numa taxa Euribor e no spread acordado aquando da contratação da taxa mista.

Se a negociação passar apenas pela redução do spread, não há diferenças. Ao final dos dois anos continuará a pagar a prestação calculada com base no spread e na Euribor contratada.

Pedir fixação da prestação ou renegociar condições?

Contas feitas, há uma certeza: a fixação da prestação vai gerar uma redução imediata, mas um custo final mais elevado.

A medida de fixação da prestação foi desenhada para apoiar as famílias que começam a sentir dificuldades em cumprir com o pagamento das prestações, num período marcado pela subida expressiva das taxas de juro.

Já se renegociar o seu empréstimo, garante que está a ter as melhores condições financeiras que existem no mercado para o seu caso. Com uma redução transversal do custo do crédito.

Dito isto, se está a ter dificuldades em cumprir com o pagamento da prestação de crédito, esta medida foi feita para ajudar. Mas não deve ficar apenas por esta solução. Pergunte ao seu banco e à concorrência se não consegue reduzir os encargos. Se conseguir esta redução, através da renegociação das condições de crédito (através da descida do spread ou de uma taxa fixa/mista), o custo total do seu empréstimo vai ser menor.

Leia ainda: 4 formas de reduzir os encargos com créditos