Sabe o que representa o spread ou a TAEG num crédito habitação? Ou a qual taxa deve dar mais importância no momento de decidir qual a instituição bancária por que vai optar?

Explicamos, neste artigo, o que significam estes dois conceitos, que outros fatores influenciam o custo do crédito e, através de exemplos reais, o impacto do spread e da TAEG na prestação mensal.

Como funciona o spread no crédito habitação? 

No crédito habitação, o spread é uma das taxas de juro e representa o nível de risco que o banco considera correr ao fazer-lhe o empréstimo. Ou seja, quanto maior o valor do imóvel e a taxa de esforço de um cliente, mais elevado vai ser o spread.  

O spread é uma taxa fixa que fica acordada com o banco no momento do contrato. O seu valor pode depender também de várias condições. Por exemplo, caso domicilie o ordenado à conta, realize os seguros multirriscos e vida ou contrate cartões de crédito, podem oferecer-lhe um spread mais baixo. Se alterar alguma destas condições ao longo do contrato, como cancelar os cartões de crédito, podem penalizar-lhe o spread. 

Mas isto não significa, no entanto, que o crédito com o spread mais baixo é sempre o mais barato, ou que quanto maior for o spread, maior é a prestação que vai ficar a pagar pelo seu crédito. Existem outros fatores que influenciam o custo do crédito. 

O que representa a TAEG no crédito habitação? 

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) é a medida para a qual deve olhar para comparar propostas. Através desta taxa, fica a saber o custo total que o crédito vai ter, incluindo encargos da contratação de outros produtos ou serviços.  

O cálculo da TAEG inclui o seguinte: 

• Juros; 
• Comissões; 
• Despesas (com impostos, registo de hipoteca) 
• Seguros exigidos; 
• Comissão de manutenção da conta à ordem; 
• Outros encargos associados ao crédito. 

Atenção, fora deste cálculo ficam valores a pagar caso o cliente não cumpra com as suas obrigações. Isto é, comissões de reembolso antecipado ou custos notariais. 

Assim, deve considerar a TAEG um dos principais indicadores no pedido de crédito, pois vai ajudá-lo a avaliar qual a entidade bancária que lhe oferece as melhores condições de crédito num todo. 

Esta é uma taxa que vem descrita na informação pré-contratual oferecida ao cliente. Aparece na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), nas taxas de juro e outros custos. 

Que outros fatores influenciam o custo do crédito? 

Depois, além do valor do spread e da TAEG, também existem outros fatores a que deve atentar, pois também têm influência no custo do crédito. 

Taxa variável, fixa ou mista 

Assim, também o facto de optar por taxa fixa, variável ou mista vai ter impacto no valor que paga mensalmente pelo seu crédito. 

Ao escolher uma taxa variável, está a optar por uma solução mais barata ao início, mas que vai flutuando de acordo com a variação da Euribor – a média das taxas dos bancos Europeus. Isto é, se optar pela Euribor a 6 meses, o valor que paga é revisto e, caso a Euribor esteja a subir, como está a acontecer atualmente, passa a pagar mais de taxas na sua prestação mensal. 

Com uma taxa fixa, não corre esse risco, uma vez que a taxa definida no início do contrato é a que vai pagar até ao final do empréstimo. No entanto, pode pagar mais do que se optar pela taxa variável, num momento inicial. 

Em seguida, a taxa mista significa que num primeiro período – 5, 10 ou 15 anos, a definir com o banco – fica a pagar uma taxa fixa e, após esse prazo, uma taxa variável. 

Atente que a taxa por que opta também é relevante caso queira, futuramente, amortizar o seu crédito. Porque a comissão pelo reembolso antecipado vai depender da taxa que escolher: na taxa variável, esta comissão é 0,5% do valor da dívida, mas na taxa fixa, já é de 2%. 

Seguros 

Quanto aos seguros, a instituição bancária exige que realize um seguro de vida e um seguro multirriscos, para que possa avançar com a concessão do crédito habitação. Isto porque, caso haja um acidente com o imóvel ou com o cliente que o impeça de pagar o empréstimo, o banco fica protegido e recebe da seguradora o valor em dívida. 

E qual o objetivo de cada um destes seguros? O seguro de vida pode cobrir, de acordo com as suas escolhas: o risco de morte, vida e coberturas complementares como o diagnóstico de doenças graves, cobertura por Invalidez Absoluta e Definitiva (que resulte em incapacidade equivalente a 80% do cliente, consequente de doença ou acidente), e cobertura por Invalidez Total e Permanente (que resulte em incapacidade superior a 60% consequente de doença ou acidente). 

Por outro lado, o seguro multirriscos cobre danos que possam ocorrer no imóvel, decorrentes de eventos como: incêndios; explosões; quedas de raios e aluimento de terras; inundações e problemas com canos de água e esgotos e riscos elétricos. Complementarmente, também pode incluir: a pesquisa de avarias; responsabilidade civil do segurado e agregado familiar e indemnização por furto ou roubo, incluindo danos em portas e janelas. 

Cartões de crédito 

Para que possa ser negociado o spread e consequentemente a prestação mensal do seu crédito, a instituição bancária pode pedir-lhe que contrate um cartão de crédito. 

Se utilizar o cartão de crédito mediante as condições previstas, nomeadamente com um uso mensal e uma quantia mínima a gastar, pode ver a sua prestação reduzir. 

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Atenção ao prazo do contrato 

Os prazos limite de financiamento do crédito habitação também podem ter uma grande influência no valor que vai pagar pelo seu crédito. Quanto menos tempo tiver para pagar o seu empréstimo, mais alta vai ser a prestação que paga por ele. E quanto mais tempo tiver, mais dividido fica o valor total a pagar, logo mais baixa será a prestação. 

Saiba ainda que os prazos máximos se alteraram desde abril passado. Se antes o limite máximo de 40 anos era possível para a maior parte dos clientes, agora está apenas ao alcance dos clientes até aos 30 anos de idade. Depois, entre os 30 a 35 anos de idade, o prazo limite passa para 37 anos, e para quem tenha mais de 35 anos, o prazo máximo para financiamento passa a ser 35 anos.  

Olhe para o bolo todo através do MTIC e da FINE 

Se quiser perceber os custos que vão somar ao valor total do empréstimo, com juros, comissões, impostos e outros encargos imputados pelo banco, analise o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). 

E se quiser discriminadas todas as condições do crédito, com taxas e valores, deve olhar para a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este é um documento que lhe é facultado antes da assinatura do contrato do crédito. 

Através destes documentos consegue analisar e comparar propostas de diferentes bancos, não olhando apenas para o spread, mas para todos os custos que vão influenciar o valor da sua prestação. 

Devo dar mais importância ao spread ou à TAEG? 

Comparação de casos reais 

Este processo não é linear, e nem sempre um spread mais caro representa uma prestação mais alta, por exemplo. 

Pegando no caso da Joana (nome fictício), um dos custos da TAEG, os seguros exigidos, representam uma despesa mais baixa mesmo contratados com uma seguradora fora do banco e um spread alto. Pelo menos, comparando com o Manuel (nome fictício), que contratou os seguros na seguradora associada ao banco e paga mais pelos mesmos, tendo até um spread mais baixo que a Joana.

Isto é, a Joana tem os seguros contratados fora do banco e paga 96,61 euros por mês pelos mesmos, tendo um spread de 2% no seu crédito. Enquanto o Manuel tem os seguros contratados no banco e paga por eles uma prestação mensal de 232 euros, com um spread de 1,75% no crédito. Ou seja, pelo bolo todo, a Joana paga menos de prestação mensal do que o Manuel, mesmo tendo o spread mais alto que o dele. Só em seguros, é uma diferença de 135,39 euros mensais e 1.624,68 anuais.

Logo, não há uma taxa à qual deva dar mais importância do que outra, pois depende de caso para caso e das condições que acorda com o banco. Deve sim analisar todas as condições propostas antes de avançar com o processo, fazer contas, e, se precisar, negociar. 

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