Crédito

Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?

Nos últimos tempos têm surgido algumas questões sobre se será ou não a amortização do crédito habitação a melhor opção. Neste artigo vamos analisar e descobrir a resposta.

Pedro Pais Pedro Pais , 10 Setembro 2008 | 106 Comentários

Neste artigo pretendemos explicar quais os casos em que de facto mais valerá investir, ao invés de amortizar o crédito. De qualquer forma, deixamos o aviso que, na esmagadora maioria dos casos, a opção certa é amortizar o crédito habitação.

Factores decisivos

Os factores decisivos nesta análise são:

  1. Taxa de juro do crédito habitação;
  2. Total das prestações anuais (amortização de capital e juros);
  3. Taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo.

Primeiro fator

Quando a taxa de juro do crédito habitação for inferior à taxa de juro líquida do melhor investimento garantido alternativo, então mais vale investir do que amortizar. Embora este seja um caso improvável.

Segundo fator

Quando ocorre o caso contrário, taxa crédito superior à taxa de juro líquida do investimento, então já deverá ter em conta também o total das prestações anuais. E porquê? Porque existe o benefício no IRS para 30% do total de prestações pagas no crédito habitação, com limite máximo de cerca de 530 euros. E aqui, dependendo dos valores envolvidos a decisão pode ser uma ou outra (basicamente tem a ver com a relação entre o benefício fiscal que tenho e o que passo a ter)

Nestes casos é preciso ter em conta também este valor, uma vez que a partir de determinado nível de amortização deixa de se obter essa poupança. A questão é que basta gastar cerca de 1800 euros/ano em prestações para poder usufruir ao máximo dessa poupança. E para ter uma ideia, um crédito a 5% €80 000, 30 anos dá qualquer coisa como mais de 5 000 euros anuais.

Leia ainda: Crédito Habitação: Transferir ou amortizar?

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111 comentários em “Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?

  1. Vou amortizar totalmente credito habitacao, contrato de 2005, tenho taxa variavel, a comissao maxima de 0,5 aplica se ao meu caso ou apenas a contrato posteriores a data da legislacao em vigor. Obrigado

    1. Olá, Susana.

      Diz o Decreto-Lei 51/2007:

      Artigo 2.º
      Âmbito

      O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos de crédito referidos no artigo anterior que venham a ser celebrados após a sua entrada em vigor, bem como aos contratos que se encontrem em execução à mesma data, ressalvados, neste último caso, o cálculo da taxa anual efectiva (TAE), o cálculo de juros e os reembolsos antecipados já efectuados.

      Artigo 6.º
      Comissão por reembolso antecipado

      1 – O valor da comissão a pagar pelo cliente nos casos de reembolso antecipado, parcial ou total, ou de transferência de crédito para outra instituição consta clara e expressamente do contrato e não pode ser superior a:
      a) 0,5% a aplicar sobre o capital que é reembolsado no caso de contratos celebrados no regime de taxa variável;
      b) 2% a aplicar sobre o capital que é reembolsado no caso de contratos celebrados no regime de taxa fixa.
      2 – O disposto no número anterior não se aplica aos contratos em execução em que tenha sido convencionada entre as partes a isenção de pagamento de comissão.
      3 – Em caso de reembolso por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, não podem ser aplicadas comissões.
      4 – Sem prejuízo do disposto no n.º 1, as partes podem convencionar entre si a isenção do pagamento da comissão de reembolso antecipado.

  2. Só agora descobri o doutor finanças e gostei da forma simples , concisa e acima de tudo realista. Os exemplos práticos ajudaram a tomar a minha decisão. Muito obrigada.

  3. Acho a análise um pouco simplista, pois transmite a ideia de que a opção deve ser feita numa base meramente contabilísta e economicista, de simplesmente comparar uns números com os outros e ver para onde o resultado aponta.

    Penso que a forma mais correta de optar é tendo em conta os vários riscos a que estamos sempre sujeitos.

    Por exemplo, quem decidir amortizar apenas porque a comparação de números assim o sugeriu, poderá arrepender-se se de repente ficar desempregado e não tiver poupanças para pagar as prestações durante uns meses (ou anos). Poupanças a prazo geralmente permitem mobilizar o dinheiro imediatamente (eventualmente perdendo juros), e quando não seja possível mobilizá-lo então geralmente a instituição que tem o dinheiro empresta muito mais rapidamente e com condições mais vantajosas (usando o dinheiro que está “preso” como garantia).

    Noutro exemplo, quem tiver de repente um problema de saúde (ou de um seu familiar) pode ver-se na necessidade de recorrer à saúde privada, e pode até descobrir que o seguro de saúde (caso tenha) não cobre uma grande quantidade de casos. Não ter dinheiro guardado será, certamente, uma forma de ter que ir para o sistema de saúde público, sujeitar-se às prioridades do público, e pode até dificultar o acesso a 2as e 3as opiniões (que são mais fáceis de obter no privado).

    Ainda outro exemplo, quem amortiza quando os juros estão baixos só porque estão mais altos que os juros das contas de poupança (como é o caso agora, em 2017), arrisca-se a não ter como compensar subidas inesperadas de juros. Ou seja, quem agora paga 500 euros de prestação poderá passar a pagar 450 se amortizar 10 000 euros, mas se a prestação subir 100 euros pode ser-lhe mais difícil sustentar uma prestação de 550 euros sem poupanças do que uma de 600 euros com poupanças, já que esta última pode dar-lhe tempo para trocar de casa (que atualmente precisa de algum capital mínimo porque os bancos já só emprestam 100% em casos muito raros).

    Claro que a consideração do risco também é, só por si, simplista, e julgo até que a combinação do risco e das opções meramente economicistas também são simplistas, pois há quem não queira saber nem de uma nem de outra, e acha que o melhor é gastar o que tem para viver bem agora e depois logo se vê. Numa perspetiva meramente economicista isso é um disparate, claro, mas a verdade é que alguém que amortizou 50 000 euros num dia e morreu no dia seguinte não maximizou o benefício para os seus herdeiros (porque em caso de morte as casas ficam pagas pelo seguro e prontas a herdar), e por isso terá feito o disparate de “deitar fora” 50 000 euros que poderiam perfeitamente ter ficado na conta para herdar. Eu também tinha preferência por tomar opções meramente contabilistas e economicistas, mas depois de ter filhos desobri que elas serviam-me melhor a mim enquanto indivíduo (por achar que teria assim uma velhice mais confortável) do que enquanto chefe de família (porque em caso da minha morte antecipada eles ficam mais bem servidos com as poupanças e com as casas pagas).

    Poderia escrever mais, porque há muitas formas de a frieza dos números não serem um bom suporte em decisões complexas de organismos vivos, desde compras de casas para arrendar (onde é mais lucrativo comprar a crédito a “perder de vista” do que usar capitais próprios), ou como é um melhor investimento gastar 50 000 euros num carro mais seguro do que amortizar na casa (porque é estúpido nós e os nossos filhos morrerem na estrada só para pouparmos 30 000 euros num carro), e outras considerações diversas, mas na verdade cada um terá que apreciar os riscos e os benefícios por si.

    A minha intenção é, por isso, alertar para que os números não são tudo, há todo um mundo de possibilidades que devem ser consideradas quando (felizmente) conseguimos alguma poupança, e por isso a informação neste site é enganadoramente simplista, e peço-vos que só a utilizem como mais uma fonte de informação, e não como um algoritmo mágico que decide por nós.