Vender uma casa não significa necessariamente deixar de poder viver nela. Em Portugal, existe uma solução jurídica, consagrada no Código Civil, que permite separar a propriedade do direito de utilização do imóvel: o usufruto. Esta possibilidade pode ser particularmente relevante para quem tem grande parte do seu património concentrado na habitação e procura obter liquidez sem abdicar do direito de continuar a viver na sua casa.
O que é o usufruto vitalício?
O usufruto é o direito de usar e fruir um bem que pertence a outra pessoa. Quando é vitalício, mantém-se, em regra, durante a vida do usufrutuário.
Uma das situações possíveis é a venda da nua-propriedade de um imóvel com reserva do usufruto. Neste caso, o proprietário recebe o valor acordado pela venda da nua-propriedade, mas mantém o direito de utilizar a casa enquanto o usufruto estiver em vigor.
É importante perceber que não se trata de continuar a ser proprietário da casa: com o registo público da venda, a propriedade passa para o comprador, reservando o vendedor, no mesmo ato, o direito de usufruto desse mesmo imóvel.
Qual a diferença entre usufrutuário e proprietário?
O usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel. Pode, dentro dos limites legais, habitá-lo ou obter rendimentos resultantes da sua utilização. Já o nu-proprietário é o titular da propriedade, mas não pode usufruir plenamente do imóvel enquanto o usufruto se mantiver.
Quando o usufruto vitalício termina, normalmente por morte do usufrutuário, extingue-se esse direito e a propriedade consolida-se. O nu-proprietário passa, então, a ter a propriedade plena.
Esta distinção é essencial para perceber o valor e as condições de uma operação deste tipo: quem compra a nua-propriedade sabe que não está a comprar uma casa para a poder utilizar imediatamente, mas sim como investimento e fonte de rendimento futura.
Que implicações fiscais existem?
Uma venda com usufruto tem consequências fiscais que devem ser avaliadas antes da operação.
Em IRS, a transmissão onerosa da nua-propriedade pode gerar uma mais-valia imobiliária para quem vende. O cálculo depende, entre outros fatores, dos valores e datas de aquisição e venda, bem como das despesas que possam ser consideradas fiscalmente para esse efeito.
Já no IMI, quando existe usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário, conforme estabelecido por lei.
Para o comprador, podem existir implicações nos impostos à data da compra, ao nível do IMT, uma vez que a lei estabelece regras específicas para a transmissão de direitos como a nua-propriedade e o usufruto. No caso deste imposto, o valor atribuído à nua-propriedade é determinado tendo em conta a idade do usufrutuário, conforme tabelas fiscais.
Leia ainda: Como funciona o imposto sobre mais-valias
O que deve ser avaliado numa venda com usufruto?
Uma operação desta natureza não deve ser analisada apenas pelo preço de venda. É necessário considerar o valor do imóvel, o valor económico do usufruto, os direitos e responsabilidades de cada parte e o impacto fiscal da operação.
O usufruto vitalício pode, assim, ser uma verdadeira ferramenta de gestão patrimonial para quem pretende transformar parte do valor da sua casa em liquidez e, simultaneamente, manter o direito de continuar a utilizá-la. Mas, pelas suas implicações económicas, jurídicas e fiscais, cada caso deve ser analisado individualmente e com o devido acompanhamento profissional.
