Impostos

Como declarar mais-valias da venda de uma casa?

Vendeu uma casa em 2019? Vai ter que declarar as mais-valias na declaração de IRS. Saiba como as calcular, declarar e quais os casos de isenção.

Daniela Gonçalves Daniela Gonçalves , 26 Março 2020 | 2 Comentários

Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS. 

Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo. 

O que são mais-valias? 

As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico

Este lucro é tributado a 50%. 

Como calcular uma mais-valia?

Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente: 

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

A fórmula de cálculo é a seguinte: 

Fórmula de cálculo das mais-valias imobiliárias

Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si. 

Como as declarar? 

As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS. 

Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual. 

No anexo G, quadro 4, deve identificar: 

  • O titular do imóvel; 
  • A realização (venda): ano e mês da data de venda  ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda; 
  • Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor; 
  • Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda. 

Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda). 

Casos em que se aplica a isenção

Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:

  • Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS); 
  • O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda; 
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.

Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5. 

Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1. 

Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.

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2 comentários em “Como declarar mais-valias da venda de uma casa?

  1. Boa tarde! Ficamos isentos se investirmos todo o valor da venda em obras numa casa que estava no nosso nome, mas sem ser habitação permanente, ou a isenção so se aplica quando se realiza uma compra? Grata

    1. Olá, Carian.

      Para ter direito à isenção de tributação sobre mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, é essencial que a casa vendida se destinasse a habitação própria e permanente e que a casa onde seja reinvestido o dinheiro (que pode ser em obras, sim), se passe a destinar a esse mesmo fim. Não sendo o caso, o destino dado ao dinheiro obtido com a venda não terá qualquer influência na tributação sobre as mais valias…