A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite,
Agradeço ajuda na seguinte informação:
No Anexo G – Quadro 4, o valor de aquisição a introduzir é o valor de aquisição corrigido com o coeficiente monetário de desvalorização ou só o valor de aquisição tal e qual ?
Obrigado
Carlos Alberto
Olá, Carlos.
Só o valor de aquisição. O coeficiente de atualização é aplicado automaticamente (até porque a maioria das pessoas nem sabe qual é).
ok, muito obrigado.
Boa tarde,
Eu e o meu irmão vendemos um imóvel que herdamos dos nossos falecidos pais.
Sei que tenho que preencher o Anexo G (4. Alienação Onerosa de Direitos Reais Sobre Bens Imóveis). Tenho no entanto uma dúvida em relação ao valor de realização e aquisição. No campo do valor da aquisição e da realização devo colocar o valor total do prédio ou apenas a parte que me coube?
Obrigado
Olá, Carlos.
Apenas a parte que lhe coube.
Bom dia,
Em 2019, fiz um CPCV de uma habitação que só estará concluída em 2021.
Tenho de preencher algum anexo no IRS 2019, sobre o valor despendido no CPCV?
Olá, Nuno.
A compra de imóveis normalmente não é declarada em sede de IRS, pelo que diria que não. A menos que me diga que há algum motivo para o fazer…
Boa tarde,
Comprei uma casa a pronto pagamento, para habitação própria. É a única e a primeira que tenho Preciso declarar alguma coisa no IRS?
Muito obrigado
Olá, Miguel.
Não, não precisa de declarar a compra da casa no IRS.
boa tarde, adquiri casa para habitação permanente em 2016 por 61000.00€, vendia em 2019 por 100000,00€, para adquirir esta mesma casa tive que pedir empréstimo habitação. Que liquidei com a venda da casa. as minhas perguntas são:
– tenho que introduzir essa venda no irs de 2019 certo?
– tenho que introduzir o valor que paguei de crédito tambem, mesmo não indo investir?
Olá, Carina.
Sim, tem de declarar a venda da casa no quadro 4 do anexo G.
Pode declarar no quadro 5B o valor que amortizou ao empréstimo na altura da venda da casa para tirar partido do regime transitório que termina este ano e que lhe pode dar isenção parcial de tributação sobre as mais valias.
Olá.
Em finais de 2019 contratei uma imobiliária que tratou de vender a minha casa. A venda efetiva e escritura realizou-se em 2020 mas a imobiliaria solicitou pagamento da comissão e emitiu fatura em dezembro 2019. Como faço para abater esta despesa no IRS (só nas mais-valias do próximo ano 2020) ?
Olá, José.
Quando declarar a venda (no próximo ano) pode adicionar essa despesa na coluna de despesas e encargos correspondente da linha que criar no quadro 4 do anexo G.
Obrigado!!
Boa noite,
Comprei uma nova casa em Março 2019 passando esta a habitação propria, ao qual coloquei a outra a venda que tinha adquirido em 1995 vendi em Agosto 2019. As mais valias não reinvesti na habitação propria. Na declaração do IRS anexo G tenho só que preencher o quadro 4 ou tenho que preencher mais alguma coisa ?
Em relação á casa nova não tenho que preencher nada ? O quadro 5 só tinha que preencher caso reinvesti-se ?
Podem esclarecer sff.
Obrigado
Rute Silva
Olá, Rute.
Quando diz que não reinvestiu na habitação própria quer dizer que comprou a casa nova completamente com recurso ao crédito? É que provavelmente teria vantagem em declarar alguma coisa como reinvestimento, se possível…
Se não pretende declarar reinvestimento, basta preencher o quadro 4, sim. Se pretende declarar a intenção de reinvestir e o valor reinvestido então teria que indicar os elementos no quadro 5.
Boa tarde,
Resido no estrangeiro desde 2016 e vendi em Abril de 2019 a casa que tinha em Portugal (antiga residencia permanente). O valor de venda foi inferior ao valor de compra tenho que declarar menos valia?
Obrigada,
Atentamente,
Carla Dias
Olá, Carla.
Tem que declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. Se vendeu com menos-valias não vai ter qualquer imposto a pagar, mas a declaração continua a ser obrigatória…
Boa tarde,
Vendi uma moradia em 2017, da qual coloquei as mais valias para aplicar, as quais apliquei em 2019.
Antes da Escritura, fui as finanças perguntar se era necessário algo para essa questão, disseram que não.
Após a Escritura, voltei as Finanças a perguntar o mesmo, o qual disseram: “Só é necessário alterar a sua morada fiscal para a nova morada”.
Agora, sabendo que as finanças por vezes nem tudo é como diz, terei de indicar algo na declaração IRS?
Desde já, o meu muito obrigado.
Olá, Rodrigo.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias por reinvestimento descrita nesse artigo, teria de ter declarado no ano da venda a intenção de reinvestir (preenchendo o quadro 5 do anexo G, para além de declarar a venda no quadro 4).
Se o fez, então agora só tem entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 desta vez. Se o não fez na altura, então agora já não vai a tempo de ter direito à referida isenção pelo que não interessa o que tente declarar agora.
Boa tarde Sr. Paulo,
Nesse ano recorri a um contabilista para preencher o IRS, par evitar erros.
Ele até referiu, que a finanças poderiam notificar me para esclarecimentos.
O meu muito obrigado.
Boa tarde,
Precisava da vossa ajuda para saber o seguinte:
Comprei em Junho/2019 uma casa no valor de 200 000€, para essa compra contraí um empréstimo à habitação no valor de 100 000€ o restante valor foi me dado por um familiar.
Em Setembro/2019 vendi a casa onde vivia por 79 000€, onde posteriormente amortizei 60 000€.
Gostaria de saber quais os valores que tenho que declarar no anexo G.
Obrigado Isabel
Olá, Isabel.
No quadro 4 tem de declarar os valores correspondentes ao imóvel vendido. No quadro 5, e admitindo que ambos os imóveis se destinam à sua habitação própria e permanente (e só nesse caso), deve declarar a referência ao quadro 4, o valor do empréstimo amortizado no imóvel antigo (os tais 60.000€) e a intenção de reinvestir 100.000€ e o reinvestimento efetivo desse montante na casa nova.