A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Olá nboa tarde
Excelente Material, parabens e gratidão
Eu tenho uma perguntinha;;;;; se eu comprar um terreno (grande) com ruina (grande) para construir novo imovel ou restaurar o velho E PAGAR A PRONTO PAGAMENTO, tenho desconto no valor afixado do imovel ???
Agradeço a sua Atenção
Mary
Olá, Mary.
Isso terá que ser o vendedor a responder – ele é que decide se está disposto a baixar o preço ou não…
Mas, já agora, a esmagadora maioria dos negócios de compra e venda de imóveis são feitos a pronto pagamento – mesmo quando o comprador recorre a um empréstimo, o vendedor fica com o dinheiro todo logo na hora… Pelo que imagino que o vendedor já esteja a contar com essa situação. Um pagamento a prestações é que seria de estranhar…
Boa tarde,
A minha mãe comprou a casa onde já vivia, isto tratou-se de um direito de preferência, o valor foi de 46mil euros. Ela recorreu a crédito para habitação própria permanente.
Foi-me dito no cartório para tratar de declarar a casa nas finanças e pedir isenção de imi (3 anos). Andei no portal das finanças, mas não consigo descobrir como tratar destes dois assuntos. Tenho de aguardar que a casa dê “entrada” na parte património e aí sim tratar da isenção de imi ? Assumo que declarar a casa, seja na altura de entrega de irs (apesar de ela não atingir o valor anual para fazer irs) será que me conseguem ajudar ? Muito obrigada, Cristina Machado
Olá, Cristina.
Salvo erro, o que procura, é a entrega da Declaração Modelo 1 do IMI.
Em caso de dúvida pode contactar as Finanças para pedir mais informações.
Quanto à isenção, parecendo-me que se refere à isenção prevista no artigo 46º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, já há alguns anos que esta é reconhecida automaticamente (desde que o imóvel cumpra os requisitos descritos no artigo, naturalmente).
O meu pai quer vender os terrenos e gardar o dinheiro sem nos dare a nossa parte.
Ele devar enregistrar a venda no IRS.
Os hereideiros vao ter que pagar impostos mesmo se nao receberem nada do meu pai ?
Como saber se ele vendeio ?
A habilitacao de hereideiros foi feita.
Obrigado
Olá,
Se já foi feita a habilitação de herdeiros, então apenas com o acordo de todos os herdeiros é possível vender o imóvel. Terão que estar todos presentes na escritura de venda (ou fazer-se representar por procuração). Senão, o seu pai apenas pode vender a quota parte que lhe cabe a ele.
Combinem com o comprador que ele passe logo vários cheques no nome de cada um dos herdeiros e pelo montante correspondente a cada um, por exemplo.
Comprei casa á 5 meses com outra pessoa no entanto ao separar-me, ela ficará com a casa a troco do valor de entrada e mensalidades por mim já pagas, eu irei desvincular-me do crédito fazendo ela a escritura para o nome dela. Ficando eu sem qualquer imóvel e com a quantia de cerca de 24000€ terei de declarar alguma coisa ou algum encargo a nível fiscal? Não possuo outra habitação própria mas tenciono comprar casa posteriormente.
Olá.
Se comprou metade da casa e a vai passar para o nome de outra pessoa há uma alienação dessa metade do imóvel, logo tem de ser declarada no anexo G para apurar se houve ou não mais-valias com a transação, sim.
Tudo vai depender dos valores. Pode usar a calculadora para saber se vai ou não ter mais valias. Recordo que para isso terá de introduzir o valor de aquisição pela metade.
Caso pretenda reinvestir, declarar a intenção no quadro 5 do mesmo anexo.
Boa tarde, em Outubro de 2018 vendi uma casa habitação própria e declarei no IRS, mais tarde reinvesti em 2020 na compra de outra casa, a minha pergunta é, tenho que declarar essa compra no IRS de 2019? obrigado pela ajuda
Olá, Norberto.
Tem de declarar a compra no IRS do ano em que efetivamente a comprou.
Se comprou a casa em 2020, terá de a declarar no IRS que será entregue apenas em 2021 que é o referente ao do ano passado.
Bom dia,em Agosto de 2018 vendi uma minha moradia de residência pelo valor,de 152,500,liquidei no banco 39,000 euros,e na imobiliária 8,250,euros tendo outras despesas. Em Outubro de 2019,adquiri uma moradia de residência no valor de 77,000 euros a necessitar de algumas obras,das quais,sendo realizadas lentamente pois já resido nesta desde a venda
da primeira desde Agosto 2018.Mediante isto tenho dúvidas sobre como declarar esta venda e compra,já perguntei a solicitadores me disseram que esta transação aparecem no sistema das finanças,e que não preciso fazer nada.É verdade? Pois tenho dúvidas sobre isto.
Olá, Filomena,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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vendi o meu apartamento por 84.500 euros liquidei o emprestimo de 34. 000 euros e compre uma casa pelo valor de 86.000 euros fiz novo emprestimo ao banco no valor de 58.000 como faço pra declarar isto
Olá, Maria,
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Boa noite,
Vendi um terreno em 2019 e não sei como declarar no preenchimento do IRS.
O valor do terreno não foi investido em nada.
Como devo fazer?
Olá, Sandra,
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Boa tarde. E março de 2019 vendi habitação própria e permanente por 120.000€ (tinha custado 105.000€) e liquidei o empréstimo de 86.000€. Tinha comprado terreno para construção em meados de 2018, no qual neste momento a construção de nova habitação própria e permanente se está a realizar, prevendo que fique concluída em final de 2020.
No IRS, preencho o quadro 4 e, em relação ao quadro 5, preencho apenas a Intenção de reinvestimento no 5A (86.000€ campo 5005 e 34.000€ campo 5006); não faço ainda nenhuma alusão ao terreno adquirido no reinvestimento efectuado, certo?
Olá, Francisco.
Eu acho que se já pagou o terreno pode declarar já esse investimento. Na declaração a entregar no próximo ano, declara o resto.
Mas confirme esta minha interpretação junto das Finanças, por favor.
vendi a minha casa principal em 2017 mas nao declarei no IRS moro no estrangeiro e devo fazer uma reclamacao graciosa como fazer ? a venda serviu para liquidar o emprestimo.
Olá, Tânia.
Não percebi a sua questão. A Tânia é que não entregou a declaração de IRS quando devia. Quer reclamar de quê?