A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite
Os meus pais venderam em Junho de 2020 a hpp que tinham adquirido em 1986.
Mudamos para uma hpp nova mas esta ficou no meu nome, porque tive que fazer um credito de 75.000 euros,porque os meus pais pela idade já não podiam.
Que anexo de IRS eles têm que preencher (penso que será o G1 porque não têm mais valias) e que quadros?
Que anexo de IRS devo eu preencher sobre a compra do imóvel? Ou entrará como uma mera despesa?
Agradeço a vossa ajuda.
Cumprimentos
Gabriela Silva
Olá, Gabriela,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Bom dia, com tudo isto eu gostaria de saber se comprar primeiro que vender a hpp, quais as despesas e como fazer para poder habater nas mais valias, a primeira hpp foi construída há 25 atrás. Mas para vender antes comprei um para hpp, depois no ano seguinte foi vendida.. Gostaria de saber quais os precedimentos para não pagar mais valias visto q não tenho.. Obrigada
Olá, Rosa.
A possibilidade de isenção de pagamento de imposto apenas se coloca quando a totalidade do dinheiro da venda de uma habitação própria e permanente (hpp) é utilizado na aquisição, construção ou melhoria de uma nova hpp.
É possível comprar um imóvel antes da venda da atual hpp. Contudo, a Rosa dispõe apenas de 24 meses para fazer a aquisição da nova hpp.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para perceber se terá de pagar algum imposto sobre o valor da mais-valia.
Sugiro ainda a leitura dos seguintes artigos:
Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?
Como declarar mais-valias da venda de uma casa?
Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
Olá. Há 3 anos pedi um empréstimo para comprar uma casa no valor de 90.000€, mas nunca tinha postos para fazer IRS devo colocar este ano?
Ninguém me tinha dito que dava ou não para pôr.
No portal das finanças não aparece nada nas despesas de habitação. O empréstimo para compra de casa não faz parte das despesas de habitação?
Obrigada
Olá, Jéssica,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia,
Agradecia os vossos pareceres à seguinte situação;
Foi efectuada uma venda da HPP em 2019 e compra de outra habitação no mesmo ano como HPP .
Acontece que a casa comprada não tem condições de habitabilidade pelo que as obras de recuperação e a dimensão do reinvestimento são de valor quase semelhante ao da aquisição.
Perguntas;
1 – A AT aceitará as despesas para tornar a casa habitavel como parte integrante do valor total para calculo das mais valias?
2 – Caso compre um terreno com uma ruína a AT aceita ambas as verbas (aquisição e obras de recuperação) para calculo das mais valias ou apenas o valor de aquisição.?
Segundo o código do IRS refere no art. 10o ponto 5
5 – São excluídos da tributação…….
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino
Ora esta parte que refere, seja reinvestido … na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino….
Parece-me que as despesas de melhoramento ou ampliação da nova HPP podem ser consideradas no calculo dos valores das mais valias.
Muito obrigado pela vossa ajuda
Olá, Luís,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, comprei um imóvel em Abril de 2020. Este ano teria de colocar o imóvel no meu Irs? Caso seja necessário como proceder? Recorri a um crédito habitação de 100 mil €. Agradeço
Olá, Teresa.
No IRS apenas são declarados rendimentos. Neste caso, a compra da casa equivale a uma despesa, pelo que não é necessário declarar.
Boa noite.
Vendi a minha habitação própria em 2020, para ter liquidez e comprar terreno e depois construir. Até à data ainda não comprei o terreno porque está em processo de destacamento. Eu preciso de ajuda, estou cheia de dúvidas, não sei como preencher o IRS. Tenho o pagamento do certificado energético (necessário para a venda) que está pendente de validação e não sei valide ou não. Estou numa casa emprestada, mas como é pequena, estamos a ponderar sair, não sei se o melhor será comprar ou arrendar. Estou cheia de questões. Será que me podem ajudar? Obrigada.
Olá, Sandra,
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Boa noite. a venda de imóvel de habitação própria, a mais valia está A ser utilizada na construção de outro imóvel para habitação própria, se em termos de IRS deduz ou teremos de pagar. Como devemos proceder o IRS?
Olá, Magda,
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Boa tarde,
Comprei uma casa em Junho de 2020, durante a pandemia juntamente com o meu parceiro.
A casa na autoridade tributária e aduaneira já está em nosso nome.
A minha dúvida é que nas faturas do ano de 2020 não tenho nada do crédito à habitação, ou das mensalidades pagas.
Como é que eu faço para passar as faturas, ou é o banco que insere no portal?
Obrigada !
Olá, Andreia,
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Boa tarde.
Sabem-me informar se a partir deste ano, 2021, vendendo um imóvel (habitação própria e permanente), e reinvestindo na compra de um terreno e construção de uma moradia, poderei ficar isento das mais valias?
O final da isenção das mais valias (o prazo dos 5 anos terminou a 31 de dezembro de 2020), apenas se aplica no caso da antecipação do crédito habitação?
Obrigado,
Olá,
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Bom Dia,
Tenho algumas questões que gostaria de colocar:
1)Adquiri um imóvel em Portugal que será a minha morada secundária. O meu endereço fiscal é na Holanda, onde moro, trabalho e pago impostos desde 2013.
A morada holandesa é a que consta nas Finanças em Portugal como morada fiscal. Qual é a forma de regularizar esta situação nas Finanças?
2)O meu Pai transferiu-me parte do dinheiro para a compra da casa (inclusivamente pagou totalmente o IMT/ imposto de selo, custos da escritura e encargos bancários). –Como pode ele declarar isto nas suas Finanças?
E que tenho eu de fazer para declarar que recebi dinheiro da parte dele para esta aquisição?
3) O facto de ser proprietária desta casa em Portugal faz com que tenha de declarar algo anualmente nas Finanças portuguesas?
Desde já muito grata por qualquer informação que possa facultar.
Cumprimentos,
Olá,
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