O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
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Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
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As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia, imóvel adquirido em 1990 foi vendido em 2019. Herdeiros (Viúva, em 2005, Quota 75%, 2 Filhos, Quota 12,5% cada). Qual o valor a declarar em IRS (1990 V.Compra ou 2005 V.Patrimonial)? Obrigado
Olá, Miguel.
No caso da víuva, diria que provavelmente os dois (a julgar pelas percentagens, suponho que ela tenha adquirido uma parte do imóvel em 1990 – aplicando-se o artigo 46º do Código do IRS – e o resto do imóvel em 2005 – aplicando-se o artigo 45º do Código do IRS). Deve, portanto, acrescentar duas linhas no quadro 4 do anexo G.
No caso dos herdeiros, apenas o valor patrimonial (artigo 45º do Código do IRS)
Muito Obrigado,
Valor de Compra €80k pelo Casal (Comunhão Geral) em 1990.
Falecimento/Herança 2005.
Venda do imóvel em 2019 por 180k.
Valor Patrimonial 200k em 2005.
Assim, os Filhos devem indicar o valor Aquisição (2005) 200k e, a Viúva, os valores de Aquisição 80k (1990) e 200k (2005)? (as linhas do anexo G, não somam estes 2 valores?)
Melhores Cumprimentos
Atenção que os valores devem ser inscritos na proporção da quota parte detida por cada um.
Assim, por exemplo, a viúva deve indicar ter adquirido 50% do imóvel por 40k em 1990 e 25% do imóvel em 2005 por 50k. O mesmo se aplica aos valores de realização.
Os meus sogros quando morreram deixaram uma habitação com um terreno anexo. A cabeça de casal em concordância com todos os herdeiros vendeu-se essa habitação com o respectivo terreno.recebemos cada herdeiro aprox. 8000euros sei que tenho que declarar este valor a minha quest-ao era o seguinte irei pagar IRS sobre este valor? Mais informo que a habitação tem mais de 55 anos Agradecia a vossa colaboração
Cordiais saúdações
Olá, Fernando.
Se tiverem tido mais-valias com a venda, terão de pagar IRS sobre as mesmas (não sobre o valor recebido pela venda). Se não tiverem tido mais valias, não há qualquer imposto a pagar por este motivo.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.
Boa Noite, por ocasião do falecimento do meu avô Paterno em 2011(a minha avó já havia falecido) o meu pai e a sua irmão herdaram uma habitação que para ambos não é habitação própria permanente, ainda em relação a essa herda, a mesma por vários factores não teve lugar a herda propriamente dita mas sim a qualquer coisa que se faz sem gastar dinheiro(ou gasta-se) pouco, penso ser qualquer coisa de herdeiros. Daí para cá, sei que o meu pai por ser o cabeça de casal da herda, todos os anos recebe uma carta das finanças para pagamento da totalidade do IMI. A minha grande questão é, o meu pai acaba de vender a casa(sei que só já declara em 2021 no irs) por um valor de 19.000€ e tem de entregar à Mediadora Imobiliária 3000€!!Neste caso para o ano, relativamente às mais valias, o meu pai declara tudo só ele ou a irmã também tem de declarar??O valor total é de 19000€ ou a esse valor abate-se os 3000€???
Olá, Gonçalo.
Apesar da herança ainda estar indivisa a sua tia tinha, ainda assim, direitos reais sobre o imóvel. Por isso tem também de declarar a alienação do mesmo.
Cada um deve declarar a sua metade no quadro 4 do anexo G.
Relativamente às despesas com a herança, enquanto cabeça de casal ele é o responsável por garantir que as mesmas são pagas, mas não é da responsabilidade dele pagá-las, mas sim da herança. Quer isto dizer, por exemplo, que ao serem feitas as partilhas, ele pode fazer o acerto de contas com a irmã relativamente ao IMI e comissão com a imobiliária que suportou até agora. Se a herança incluir contas bancárias, o mais prático teria sido os pagamentos serem feitos a partir dessas contas. Mas se entrou com dinheiro dele, pode pedir à irmã para pagar ou retirar a parte dela do dinheiro que ela tenha a herdar. Recordo que é responsabilidade do cabeça de casal apresentar contas anualmente aos outros herdeiros.
Pode ler mais sobre as responsabilidades do cabeça de casal no capítulo correspondente do Código Civil (artigo 2079º e seguintes)
Boa tarde,
No caso de um imóvel herdado por morte de um dos progenitores e em que tenha sido efetuada escritura de partilhas, devem ser consideradas duas datas de aquisição? Se sim, qual o valor que deve ser inscrito como de aquisição e de venda (considerando apenas um irmão) em cada uma das datas, bem como, o valor da quota-parte? Os valores inscritos devem ser os totais ou os calculados de acordo com a quota-parte?
Obrigado.
Cumprimentos.
Olá, Jorge.
Não percebi a parte das duas datas de aquisição – não morreu só um dos progenitores? De onde vem a segunda data?
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. Se por acaso adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes, deve criar uma linha correspondente a cada uma no quadro 4.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o direito sobre o imóvel (tipicamente o ano do falecimento).
A segunda data vem da data de escritura das partilhas, onde passei a deter 100% do imóvel em causa.
Ok, então e antes disso quanto detinha?
E havia mais herdeiros?
Boa tarde.
Em 2019, vendi a um dos meus irmãos o meu quinhão hereditário (correspondente a parte de um prédio urbano) que adquiri da seguinte forma:
31/05/1991, data da morte do meu pai
26/06/2017, data da morte da minha mãe
Somos 6 irmãos
Gostaria de saber que parte do prédio adquiri, por herança, à data da morte do meu pai (31/05/1991)
Obrigado.
Cumprimentos.
Albino Matos
Olá, Albino.
O imóvel era dos seus pais em partes iguais? O seu pai era casado? A sua mãe foi herdeira dele?
Em caso afirmativo, e de acordo com o artigo 2139º do Código Civil, ela terá herdado 25% da metade dela e os outros 75% foram divididos em partes iguais pelos 6 irmãos. Ou seja, 50% * 75% / 6 = 6,3% para cada um.
Isto, claro, admitindo que não havia testamento em contrário…
Boa tarde.
A minha avó vendeu um terreno em 2019. Como os meus pais e avô já faleceram, foi-me atribuída uma parte do dinheiro.
Tenho de declarar no IRS? Em que anexo?
Obrigada
Olá, Aida.
Era uma das herdeiras do terreno, é isso? Ou a sua avó decidiu espontaneamente doar-lhe o dinheiro?
Se era uma das herdeiras, então tem de declarar a venda da sua quota parte do terreno, no quadro 4 do anexo G.
Se foi apenas uma doação, não tem de declarar nada em sede de IRS.
Boa Noite. Vendi um imovel que herdei parte em 1990 ( somos dois herdeiros ) por falecimento da minha mae , herdando o restante em 2018 por falecimento de meu pai. Que ano se considera para as mais valis como ano de aquisição?
Olá, Domingos.
Deve considerar os dois anos.
No quadro 4 do anexo G deve adicionar duas linhas, uma para cada uma das parcelas do imóvel.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.
Finalmente, deve inscrever os valores todos pela quota parte correspondente. Assim, se em 1990 tiver herdado, por exemplo, 25% do imóvel que vendeu por 100.000€, deve indicar, na linha correspondente, que vendeu esses 25% por 25.000€
Olá.
Vendi em 2019 um imóvel urbano que herdei nesse ano mas que tinha sido adquirido pelo falecido em 1970. Tenho de declarar a mais-valia no anexo G ou G1?
Olá, Paulo.
Dado que adquiriu o imóvel apenas em 2019 deve declarar a venda do mesmo no quadro 4 do anexo G.
Boa noite Paulo. Pedindo desculpa pela intromissão, o que significa a sua resposta? No meu caso, o herdado adquiriu o imóvel em 1987, e eu herdei-o em 2018 pelo seu falecimento. Dado a Lei ter entrado em vigor em 1989, estarei isento de mais valias na sua venda? Obrigado.
Olá, Bruno.
Para apuramento de mais-valias é considerado como ano de aquisição o ano em que o Bruno herdou a casa.
Boa tarde, gostaria de saber se no caso de não ser habitacao propria e permanente e possivel de alguma forma excluir a tributacao às mais valias
Olá, Vanessa.
Não. A única isenção de tributação sobre as mais valias que conheço é a que está descrita no nº5 do artigo 10º do Código do IRS e que se aplica apenas no caso em que o imóvel vendido se destinava à habitação própria e permanente.
Há imóveis que não estão sujeitos a tributação sobre as mais valias – aqueles que foram adquiridos antes da entrada em vigor do Código de IRS (antes de 1989). Mas aqui não se pode falar de uma exclusão de tributação, diria eu, ela não existe sequer para começar.