Dica do Doutor

Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias

No atual momento do mercado, pode ser uma boa altura para vender a sua casa. A Dica do Doutor fala do tema das mais-valias associadas à transacção.

Rui Cunha Santos Rui Cunha Santos , 22 Março 2019 | 11 Comentários

No atual momento do mercado, pode ser uma boa altura para vender a sua casa. A Dica do Doutor fala do tema das mais-valias associadas à transacção.

Atualmente, o mercado imobiliário está num ciclo de valorização. Há muita procura por casas novas, mas pouca oferta, pelo que qualquer imóvel que esteja à venda pode sempre valorizar e ser comprado por um bom preço. Além disso, com as condições mais favoráveis no crédito habitação e com o ciclo económico positivo, as famílias estão mais disponíveis para comprar novos imóveis e os Bancos mais predispostos a emprestar. 

Quando vende o seu imóvel irá ter uma mais-valia. A Dica do Doutor sugere que faça o cálculo das mais-valias para perceber qual o valor. 

dica do doutor mais valias

A mais-valia é a diferença entre o preço de venda do imóvel e o preço de compra do mesmo. Se esta diferença for positiva (ou seja, como se tivesse lucro), é uma mais valia e se for negativa será uma menos-valia. 

O cálculo da mais-valia deve seguir a seguinte fórmula:  


Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária, independentemente da transação do imóvel estar sujeita a mais-valias ou não.

No entanto, mesmo que tenha mais valias, poderá ficar isento do pagamento do imposto, na venda da sua habitação própria principal nos seguintes casos:

  • Se adquiriu o imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
  • Caso reinvista o valor da realização na nova habitação própria permanente (HPP) num prazo máximo de 36 meses;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Como simular as minhas mais valias? 

imagem de calculadora de mais valias

Para poder saber como funciona o processo, aconselhamos a leitura do artigo que editámos sobre esta temática e sugerimos que valide o valor apurado de imposto a pagar na nossa Calculadora de Mais-Valias. Nesta calculadora, pode simular as suas mais-valias na venda de um imóvel e também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento (ambos os valores são aproximados). 

Calculadora de Mais-Valias. Saiba como usar.

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  • #mais-valias

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15 comentários em “Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias

  1. Bom dia,
    Vou adquirir um terreno para construção de habilitação e vou vender o meu apartamento. Sendo que o apartamento custou 100000€ em 08/06/2004, o porquê de ter de pagar mais valias na venda por 130000€ e no caso de 120000€ não?
    Obrigado

    1. Olá, Ricardo.

      Porque esses 100.000€ atualizados para valores atuais correspondem a 122.000€. Assim, se vender por 120.000€ terá prejuízo, enquanto que se vender por 130.000€ provavelmente terá uma mais valia que será tributada.

      No entanto, se reinvestir esse dinheiro noutro imóvel que seja para habitação própria e permanente, como o era o apartamento, poderá ficar isento de tributação.

      Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

  2. bom dia,
    gostaria de perguntar o seguinte: vendi um imóvel em 2019 com valor superior á compra, comprei outro imóvel de valor inferior, as obras efetuadas na nova aquisição podem ser contabilizadas nas mais valias a pagar na venda do primeiro imóvel.

    1. Olá, Maria.

      Tem havido vários relatos de pessoas a dizer que as Finanças apenas consideram como reinvestimento ou a compra ou as obras mas não os dois em simultâneo.

      Pessoalmente acho essa uma interpretação demasiado restritiva do número 5 do artigo 10º do Código do IRS. Recomendo contactar as Finanças para ver o que dizem sobre o seu caso concreto…

  3. Boa tarde,

    Gostaria de perguntar o seguinte:

    As mais valias de HPP, podem ser tributadas autonomamente, ou esta opção é só para não residentes?

    Muito obrigado.

  4. Muito boa tarde.
    Herdei um apartamento por falecimento de minha mae. Passou para meu nome em 2018.
    Resido num outro apartamento (minha HPP).
    Estava a pensar vender ambos os imoveis para adquirir um mais moderno.

    O valor do imóvel herdado tem um valor de “aquisição” de +/- 40.000€ e creio conseguir vender por 140.000€ (mais valias de 100.000€), e a minha HPP aquisição 70.000€ e venda cerca de 80.000€ (10.000€ mais valias).

    Pretendo adquirir um imóvel de cerca de 220.000€.
    A minha questão e duvida é se no imóvel herdado terei de pagar as mais valias visto não ser actualmente a minha HPP?
    Iria vender ambas para aquisição de uma nova HPP

  5. Boa tarde! É possível evitar o pagamento das mais valias da venda de um imóvel herdado, por investir o lucro na casa própria permanente? Obrigado

      1. Nesta situação em causa. Qual o tempo minimo em que temos de ter essa habitação como HPP antes de a vender para não ter de pagar tantas mais valias?
        É uma questão pouco etica mas parece que no fim das contas quem ganha com as heranças é o estado.

      2. Olá, Ricardo.

        Não há um tempo mínimo definido na lei. No entanto, eu diria que quanto mais reduzido ele for, maior a probabilidade de ser chamado às Finanças para prestar esclarecimentos e maior o número de elementos que terá que reunir para conseguir comprovar que se tratava de facto de uma habitação própria e permanente.

  6. Alo dr. Finanças
    É possível reinvestir mais valias, em forma de seguro de Pensões?
    Temos 73/76 anos com reforma comum de cerca de 1.500€,
    Vendemos em Dezembro de 2018, propriedade com dois artigos, (urbano e rústico), HPP, com terreno rústico, a este foram atribuídas mais valias.
    Tendo eu três anos para reinvestir, tenho que pagar as mais valias este ano?
    Agradeço informação sobre as duas Perguntas que exponho, muito obrigada.

    1. Olá, Luísa.

      Pode. Diz o artigo 10º do Código do IRS:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      6 – Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
      a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
      b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
      d) Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação devalor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação.

      7 – Os ganhos previstos no n.º 5 são igualmente excluídos de tributação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5, seja utilizado para a aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização;
      b) O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma, ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade;
      c) A aquisição do contrato de seguro, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização;
      d) Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge, uma prestação regular periódica, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido;
      e) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

      8 – Não há lugar ao benefício referido no número anterior se o reinvestimento não for efetuado no prazo referido na alínea c), ou se, em qualquer ano, o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite fixado na alínea d), sendo esse ganho objeto de tributação no ano em que se conclua o prazo para reinvestimento, ou que seja ultrapassado o referido limite, respetivamente

      Pode simular o valor da mais valia e se fica ou não isenta de tributação sobre a mesma, usando a calculadora de mais valias.