O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias
Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
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As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite: Venho por este meio pedir ajuda sobre as partilhas de uma propriedade, com casa e terreno,que era do meu tio que faleceu, por sua vez o meu tio deixou de herança e só passados alguns anos é que foi vendida por 65.000 euros, no testamento o meu tio deixou estes valores para dividir, 50% da casa seria para a empregada com usufruto da mesma,+25% para o 1º cabeça de casal (com três herdeiros) e+25% para o 2º cabeça de casal ( com quatro herdeiros), eu estou inserido no 2º cabeça de casal que somos quatro herdeiros, gostaria de saber por favor, qual o valor do imposto que terei de pagar, o meu muito obrigado, aguardo a sua resposta.
Olá, Manuel,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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boa tarde,
Os meus pais doaram-me um casa (dos meus avós) em 2019 pelo valor de 200000€ (valor actualizado por uma imobiliaria e sobre o qual paguei imposto de selo). Esta casa foi vendida por 195000€ em Novembro de 2019.
No meu IRS qual é o valor de aquisição? Os 200 000€ sobre o qual paguei imposto de selo ou os 80 000€ ,valor atribuido em 1982 quando a casa foi construida?
Obrigada pela atenção.
Olá, Sandra,
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Boa tarde:
O meu sogro faleceu em Julho de 2018. Na sequência do óbito, os herdeiros – a minha sogra, a minha esposa e o meu cunhado – apresentaram a relação dos bens nas Finanças, em que a minha sogra teria direito a 2/3 de cada um dos bens, enquanto que a minha esposa e o meu cunhado teriam direito, cada um deles, a 1/6 de cada dos bens. Em Agosto de 2019, fez-se a escritura da partilha dos bens herdados. Nessa partilha, coube, à minha esposa, um imóvel com VPT de 54 938.00€. Em Outubro de 2019, vendemos esse imóvel pelo valor de 110 000.00€. Nestes termos qual será o valor de aquisição para efeitos de IRS?
Obrigado.
Olá, César,
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Boa noite.
Um casal comprou um terreno por um valor que desconheço. Entretanto faleceu o senhor em 2017 e as herdeiras são a viúva e a filha.
À data do falecimento, o valor patrimonial do terreno era 57.000 € e hoje é de 58.000 €. Vai ser vendido por 52.000 €, portanto abaixo do valor patrimonial.
A viúva pagará mais valias? Usa-se para o cálculo o V.P. ou o valor de compra (que desconheço)?
A filha pagará mais valias? Usa-se para o cálculo o V.P. ou o valor de compra (que desconheço)?
Obrigada
Olá, Ana,
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Boa tarde.
Em Setembro de 2001, pela ocasião do falecimento do meu pai, havendo 3 herdeiros, (eu, meu irmão e minha mãe), herdei parte de uma moradia da qual não sei o valor patrimonial à data. Em Junho de 2015, faleceu a minha mãe vindo eu e o meu irmão a herdar metade cada um do valor da minha mãe. O valor patrimonial do imóvel nessa data inscrito na caderneta predial era de 69.640,00€. Em Maio de 2019 vendemos o imóvel por 155.000,00€ e o valor patrimonial era de 70.648,60€. Tivemos uma despesa de intermediação com a venda no valor de 9.532,50€ (IVA incluído). Gostaria de saber como proceder ao preenchimento da declaração e qual o anexo.
Antecipadamente grato.
Olá, Carlos,
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Bom dia,
Tenho de submeter o IRS da minha mãe.
Ela é reformada e normalmente submeto o IRS dela de forma automática, mas este ano tenho uma condicionante nova.
O ano passado ela recebeu uma quantia em dinheiro correspondente a uma venda de um imóvel de um familiar falecido, o total da venda do imóvel foi divido por várias pessoas, e a parte dela foi cerca de 5K, peço por favor que me digam qual o anexo que tenho de usar para declarar esse valor referente á herança.
Não sabendo o valor da casa declarado, consigo saber quanto ela irá pagar de IRS por ter recebido esses 5K? Normalmente nos outros anos não paga nem recebe .
Desde já agradeço a disponibilidade.
Bom fim de semana.
Olá, Tiago,
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Boa tarde:
Por óbito do m/pai em 2002 e por óbito da m/mãe em 2015, herdamos ( eu e o meu irmão) um andar sito em Lisboa. Neste momento estamos a ponderar a venda do mesmo; Gostaria de poder adquirir uma residencia propria e permanente em meu nome, dado não possuir nenhuma residencia permanente. Gostaria de saber, quais os impostos que poderei pagar, no caso de venda do andar que herdei, bem como se utilizar essa quantia para aquisição de uma habitação própria e permanente, se poderei usufruir de alguma excepção ao pagamento desse impostos.
Obg
Olá, Maria,
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Boa noite. Herdei uma casa em 2019, não habitada, e vendi no mesmo ano. Utilizei o dinheiro da venda na compra de habitação própria permanente. O volor em falta foi financiado com empréstimo bancário.
A minha casa antiga está agora à venda. Amortizarei o empréstimo com o valor que vier a realizar dessa venda. Em resumo, aplicarei o valor da venda de casa herdada mais o valor da venda da primeira casa, na compra de habitação própria permanente.
O valor da venda da minha primeira casa, se ocorrer no prazo de 2 anos, estará isento da tributação de mais valia.
A minha questão é se o valor da venda da casa herdada, uma vez que foi aplicado na compra de habitação própria permanente, está também isento de tributação?
Em caso afirmativo questiono se poderei também ficar isenta dessa tributacao pela venda da minha casa antiga, qdo esta ocorrer?
Cmpts
Ana Neves
Olá, Ana,
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Boa Tarde, Um terreno urbano vendido por 90000 com valor patrimonial de 30000. Como declarar o valor sendo que o mesmo era, posse dos meus pais (casados em Regime da Comunhão Geral de bens) um deles faleceu, e somos 2 irmãos (um deles a viver fora de portugal sem qualquer descontos cá). Qual a percentagem que o meu Pai terá de declarar e quanto é eu e o meu irmão teremos de declarar?
Olá, Marco.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. O seu pai, como adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes, deve criar uma linha correspondente a cada uma no quadro 4.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.
Obrigado Paulo. Uma ultima questão no que respeita a percentagens. Tenho a ideia pelo que andei a ler que, pelo tipo de partilhas do casamento o valor a declarar seria, como foi referido no meu pai em duas tranches a primeira de 50% que já lhe pertenciam, e uma segunda de metade dos 50% que eram da minha mãe. Em termos globais o meu pai declararia (50% + 25%) eu e o meu irmão (12,5%).
Olá, Marco,
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Boa noite,
Faleceu a minha mãe em 2005 e por herança adquiri a percentagem correspondente a 1/6 (4/6 ficou para o meu Pai, 1/6 meu irmão e 1/6 para mim).
Valor patrimonial do imóvel à data do falecimento era de 150000€.
Faleceu o meu pai em 2011 e por herança adquiri a percentagem correspondente a 2/6 (2/6 para mim e 2/6 para o meu irmão)
Valor patrimonial do imóvel à data do falecimento era de 180000€.
Vendi o imóvel em 2019 pelo valor de 250000€.
Quais os valores a declarar no meu irs? Qual o valor a declarar em cada linha do quadro 4 do anexo G (Realização e Aquisição)? qual a percentagem a colocar em cada linha na Quota-parte do mesmo quadro?
Obrigado.
Olá, Pedro.
Deve acrescentar uma primeira linha com a quota parte herdada da sua mãe (adquiriu em 2005 16,67% do imóvel por 25.000€ e que vendeu em 2019 por 41.666,67€); e uma segunda linha com a quota parte herdada do seu pai (adquiriu em 2011 33,33% do imóvel por 60.000€ e que vendeu em 2019 por 83.333,33€).