Vender uma casa pode implicar o pagamento de mais-valias, se o valor a que se vendeu for superior ao que se comprou. Mas há formas de reduzir o potencial imposto. Uma das formas é liquidar o empréstimo da casa que se está a vender. Mas esta possibilidade termina em 2020.
Quem vende uma casa a um valor superior ao que comprou tem de pagar impostos sobre as chamadas mais-valias. O imposto é tributado sobre 50% do lucro obtido. De uma forma simplista, se comprou uma casa por 100.000 euros e a vendeu por 150.000 euros, terá de pagar impostos sobre 25.000 euros. Isto, claro, pressupondo que não há reinvestimento algum. A taxa de IRS a aplicar dependerá dos rendimentos do agregado familiar.
Fim da isenção através da amortização do crédito da casa vendida
Atualmente, uma das formas para reduzir o valor das mais-valias tributadas é usar o valor da venda na amortização do empréstimo do imóvel que foi vendido. E é isto que vai acabar. Quem vender uma casa em 2021 deixará de poder amortizar apenas o empréstimo da casa alienada. Esta possibilidade surgiu em 2015, como algo excecional como resposta à crise financeira, e tinha o seu fim definido em 2020.
O Jornal de Negócios explica que esta regra só se aplica “às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020”, em contratos de empréstimos realizados até ao final de 2014, pelo que, as vendas que ocorrerem a partir de 2021 já não contarão com esta possibilidade.
Esta exceção foi criada em 2015, numa altura em que Portugal estava sob resgate financeiro internacional, em que o crédito malparado estava a aumentar e em que muitas famílias precisaram de vender as suas casas. Para minimizar o impacto destas vendas nos orçamentos familiares, criou-se esta norma, cujo período de vigência está a chegar ao fim.
Assim sendo, quem vender a sua casa a partir do próximo ano, deixa de contar com este mecanismo que contava para a isenção do imposto sobre as mais-valias. A partir de 2021 terá de haver sempre reinvestimento na compra de uma casa própria e permanente. Ou seja, pode continuar a amortizar o crédito da casa que vendeu, mas terá sempre de reinvestir parte do valor conseguido com a venda da casa na compra de uma nova habitação.
Isenção limitada ao reinvestimento numa habitação própria permanente
Assim, para ficar isento do pagamento de impostos terá de reinvestir o valor na compra de uma habitação própria e permanente, na sua construção ou em melhorias da mesma, num período que pode oscilar entre os 24 meses anteriores à venda do imóvel e os 36 meses posteriores.
Há outra forma de ficar isento do pagamento de mais-valias. No caso de ter mais de 65 anos ou estiver reformado, pode também reinvestir o valor num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.
De realçar que, os imóveis adquiridos antes de 1989 também estão isentos de pagamento de imposto.
Através da Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças pode simular quanto pagará de impostos para o seu caso concreto.
(Correção: O artigo referia que a amortização do empréstimo da casa vendida já não contava para a isenção de mais-valias. Contudo, esta hipótese continua a ser aplicada, contudo, exige que parte da mais-valia seja reinvestida na compra de uma nova habitação)
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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boa tarde
o meu sogro faleceu em julho de 2019. São 2 filhos, e fizemos venda do imovel em Janeiro de 2020. O imovel era uma moradia adquirida antes de 1989, e vendemos por 250 mil divididos pelos 2 filhos – 125 mil para cada um. O que temos de pagar em mais valias?
se fizermos construções, meljorias em casa propria como podemos provar para justificar o investimento
agradeço a atenção
Olá, Elisabete,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
E o valor de reinvestimento tem de ser na totalidade do valor da venda do ímovel em capitais próprios, ou só o valor da mais valia gerada é que tem de ser em capitais próprios?
Exemplo: Compra de uma HPP no ano de 2017 por 100 000,00€ (Financiada a 100%), venda em 2020 por 160 000,00€.
O reinvestimento dos 160 000,00€ tem de ser em capitais próprios ou é possível recorrer à banca para financiar de novo os 100 000,00€ ?
Agradecido
Olá, Carlos,
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Posso reenvestir as mais valias da venda da minha casa propria, numa outra que já é minha, e vai pasar a ser a minha morada principal, liquidando o emprestimo ao banco da mesma ?
Olá, Isaura.
Sim, conta como reinvestimento, para efeitos de redução das mais-valias tributadas, a amortização do crédito para a compra de uma nova casa, desde que a finalidade seja de habitação própria e permanente.
Caso tenha mais duvidas visite: https://www.doutorfinancas.pt/impostos/guia-de-mais-valias-imobiliarias/#Posso-reinvestir-mais-valias-da-venda-de-uma-segunda-habitacao-e-nao-pagar-imposto.
Obrigada.
Mais valias de prédio urbano não habitacional podem ser consideradas em investimento em habitação própria e permanente finalizada de pagar em Setembro de 2019?
Olá, Avelino,
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Boa noite
Eu e os meus 2 irmãos vamos fazer escritura de uma casa (falecimento do pai), próxima semana.
Li vosso artigo mas já não poderei amortizar na minha habitação própria.
Assim sendo gostaria de saber se posso fazer melhoramentos/obras na minha casa para poder baixar o valor que irei pagar nas mais valias.
Muito obrigada
Lara Alves
Olá, Lara,
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Olá
Vendendo uma segunda moradia em 2020, onde ocorreram mais valias de 15000€ entre valor de venda e compra, será possível fazer reinvestimento através de uma amortização no empréstimo da HPP ?
Desde já agradeço e desejo um Feliz Natal e Próspero Ano novo.
Cump.
Manaia
Olá, Carlos,
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No caso de uma casa herdada, as mais valias da venda desta podem ser usadas para amortizar o crédito da minha habitação propria/permanente (que não é a herdada)? E no caso de serem 2 herdeiros cada um tem de investir metade dessas mais valias, correto?
Obrigada
Olá, Ana,
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Acho que deveria de continuar como está, pois no meu caso em que fiz uma compra razoável em relação ao custo de aquisição, mas já gastei cerca de metade do valor da aquisição em obras , as quais em relação á mão de obra 70 / 80% foi executada por mim e por familiares, e claro não tenho como demostrar qualquer tipo de pagamento a não ser as faturas dos materiais e aparelhos de ar condicionado e pouco mais.
Apesar de ainda não estar tudo terminado, a habitação em causa já está avaliada em cerca do dobro do valor da aquisição, daí que deveria no mínimo continuar o imposto como está e ou até haver melhorias para os proprietários q como eu temos que levar uma vida para pagar os empréstimos.
Atenciosamente
Armando Costa
Olá,
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Está confuso. Então se vender um imóvel que comprei antes de 1989, não pago mais valias? E se herdar um imóvel comprado antes de 1989, pago ou não mais valias com a venda?
Olá, Margarida,
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Comprei um apartamento por 75000€
Acerca de 12anos. Agora através de uma agência vendi por 86500€,sendo que 6500€ foi para a agência tenho de pagar mais valias? Obrigada
Olá, Cristina,
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