Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite,
Antes de mais, quero agradecer toda a disponibilidade no esclarecimento das nossas dúvidas.
Agradeço ajuda na seguinte questão:
Vendi em 2017 um apartamento de HPP, onde obtive mais valias de 50.000 euros, tendo pago 20.000 euros que faltavam do empréstimo bancário. Acabei no ano de 2018, a construção de uma moradia, também de HPP, tendo pedido um empréstimo bancário de 100.000 euros, que utilizei na construção, porque ainda não tinha vendido o apartamento. Pretendo utilizar o valor de venda do apartamento para amortizar no empréstimo bancário da moradia. Gostaria de saber, se esta amortização dá direito à isenção do pagamento das mais valias. Gostaria ainda de saber qual o valor a colocar no anexo de IRS da construção da moradia, se o valor tributável atribuído pelas finanças ou outro calculado por mim.
Boa noite e obrigado
José Carlos
Boa tarde José Caroço,
Agradecemos a sua mensagem.
Se contraiu novo empréstimo para a moradia, esse valor não pode ser usado no calculo da mais valia, mas a amortização pode desde que o apartamento estivesse catalogado como Habitação permanente e após a venda essa denominação passasse para a moradia.
Como nos parece um processo difícil de analisar (novo empréstimo, construção, amortização), parece-nos preferível (para sua salvaguarda e porque não detemos de informação e documentos necessários para o calculo) que solicite por escrito ao seu bairro fiscal esta informação para evitar pagamentos futuros.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde.
Espero que me possam ajudar numa duvida que ate ao momento ninguem me elucidou, tendo recebido 2 respostas diferentes em Repart. de Financas diferentes.
Vou alienar uma moradia de HPP por 295.000 euros, e que possui um valor patrimonial de 157.800. Foi por mim construida em 2002, com emprestimo de 125.000, que serviu tambem para adquirir o terreno, no valor de 85.000 euros. Vou liquidar ainda 66.000 euros do emprestimo que restam em divida na venda. A moradia foi feita por mim, tendo gasto na altura perto de 150.000 euros – 40.000 do restante do credito e 110.000 de capitais proprios, ou seja, um projecto total de 235.000.
A questao principal prende-se com o valor considerado de mais valias. Qual o valor da mais valia, e dessa forma o minimo para compra de uma nova HPP para ficar isento da mesma?
Outra questao: possuindo uma pequena habitacao de ferias, esta tem influencia no processo acima descrito?
E a final: vou ter de contrair um novo credito para Obras em HPP para melhoramentos antes da venda no valor de 25.000. Sabendo que estes 25.000 gastos na habitacao sao considerados para apuramento das mais valias, quero saber se o valor do emprestimo sendo Obras HPP tambem pode entrar nas contas e tem influencia no valor apurado final.
Desde ja agradecido pelas respostas que me possam fornecer.
Cumps
Joao
Boa tarde João Afonso,
Agradecemos a sua mensagem.
O tema das mais valias é complexo de apurar quando estamos perante um processo de auto-construção, com financiamento á construção e utilização de capitais próprios.
A mais valia tem de ser calculada com base na seguinte formula:
Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização) – encargos necessários à venda e compra – encargos com a valorização (nos últimos 5 anos).
A existência de uma habitação de férias não interfere com a mais valia na sua habitação própria principal.
Aconselhamos que solicite uma declaração explicativa do apuramento de mais valias junto do seu bairro fiscal, para se acautelar convenientemente com a entrega do seu IRS.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa noite
o meu filho (menor de idade) em conjunto com 2 tios receberam uma herança, uma casa, que foi vendida apos autorização do tribunal.
A ultima avaliação do imóvel é de 102.000 e a casa foi vendida por 57.000 (valor esse que foi dividido pelos 3 herdeiros e a parte do meu filho por indicação do tribunal está bloqueada numa conta bancária).
tenho que declarar a venda do imóvel? e tenho que pagar mais valias?
obrigada
Boa tarde Tânia Oliveira,
Agradecemos a sua mensagem.
Apesar de termos pouca informação sobre o processo de partilhas, atendendo a que o seu filho menor está englobado no seu agregado, terá de cumprir com o que se encontra estipulado na lei de mais valias.
Aconselhamos que verifique junto do seu bairro fiscal com toda a informação do processo.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa Tarde
Vendi um imovel por 900.000 Euros em 2017 que resultou de 2 periodos a saber :
Compra do Imovel enquanto casado em 2004 por 333.000 Euros
Divisão em partilha de divorcio em 2014 pelo valor patrimonial (50%) : 75.000 Euros
O total de Despesas até 2014 foi : 1.500 Euros
O total de Despesas entre 2014 e 2017 foi : 50.000 Euros
Qual o valor da mais valia
Obrigado
Boa tarde Carlos Eduardo,
A informação que temos disponivel não é por si só suficiente para se apurar as mais valias, especialmente porque envolve um processo de divorcio.
Atendendo aos montantes em causa e aos contornos que nos parece existir neste apuramento de mais valias, aconselhamos que consulte o seu bairro fiscal (ou outro serviço de apoio das finanças) que lhe ajudarão a apurar o valor que pretende e que terão toda a informação para o fazer.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa noite,
Adquiri um imóvel pelo valor de 84.000 mas o banco apenas financiou 71.000, no ano passado foi vendido por 90.000, a mais valia será a diferença do valor de compra para o valor de venda ou do valor financiado pela instituição bancária para o valor de venda?
Obrigada desde já pela ajuda.
Boa tarde Fabiana Martins,
A mais valia deve ser calculada entre o valor escriturado na compra e o valor escriturado na venda, deduzindo das despesas que teve com a aquisição do imóvel.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde!
A minha mãe herdou um apartamento que foi comprado por 90.000€, e agora vendeu por 140.000€. Segundo o que entendi teve uma mais valia de 50.000€. Mas vai reinvestir 125.000 para habitação própria e permanente. Nesta situação como o preço do novo imovel é superior a mais valia terá de pagar o inposto de mais valia?
Muito obrigado!
Boa tarde Joel,
Se o valor da mais valia for integralmente utilizado para a aquisição do novo imóvel, não terá de pagar imposto de mais valia relativa à venda do imóvel que irá efectuar.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Exmos. Senhores, boa tarde:
Tenho as siguinte dúvida:
o que deve ser investido na sua totalidade num nomo imóvel:
a) o 100% da mais-valia, independentemento do valor total do imóvel
b) deve ser reinvestido o valor total da venda do imóvel?
Muito Obrigado.
Sarah Mouhib
Boa tarde Sarah Mouhib,
Agradecemos o seu comentário.
Apesar de nos facultar pouca informação, pensamos que pretenda saber o que tem de investir na compra de um novo imóvel das mais valias tidas com a venda de outro imóvel para não ter de pagar tributação sobre as mais valias.
Se for esse o caso, podemos informá-lo que o valor de mais valia obtido na venda de um imóvel tem de ser aplicado na integra na compra de outro, num prazo de 2 anos, independentemente do valor do novo imóvel a adquirir.
Se precisar de mais algum esclarecimento adicional, estamos ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde! Vendi um imóvel em 2017 e no mesmo ano comprei outro para habitação propria permante. O imovel que comprei estou a remodela-lo ainda, pelo que as despesas para efeito de abatimento as mais valias ainda estão a decorrer no ano de 2018.
Necessito de saber quando é que são calculadas as mais valias, dado que as despesas com o imóvel que comprei ainda não estão fechadas e tenho 36 meses para reinvestir o dinheiro.
este ano vou fazer o IRS referente a 2017, e vou ter de declarar a venda e a compra do novo imovel. quando são calculdas/cobradas as mais valias dado que tenho 36 meses para reinvestir as mais valias?
obrigada.
Boa tarde,
Qual o valor que conta para pagamento de mais-valias decorrente da venda de apartamento ou terreno – O que está escriturado menos a desvalorização oficial ou o que consta na avaliação dada pelas finanças? Por exemplo: Compro um terreno por 40.000€, mas as finanças avaliam em 60.000€, com que valor “trabalho” para calcular a mais-valia obtida?
Muito obrigada.
Melhores cumprimentos
Boa tarde Lília Nunes,
Agradecemos o seu comentário.
Os valores base de calculo são o valor que escriturou na compra e o valor que escriturou na venda, no entanto, para apuramento das mais valias poderá deduzir os custos que teve com o emprestimo associado.
Esperamos ter esclarecido, mas se entender que necessita de mais informação, poderá sempre consultar o artigo que o Doutor Finanças publicou recentemente sobre este tema em https://www.doutorfinancas.pt/irs/mais-valias-reduzir-o-imposto-a-pagar/
Qualquer questão de futuro estamos inteiramente ao dispor,
Mariana Silva.
Bom Dia,
E se o terreno for herdado dos pais, portanto não existe compra, mas existirá uma venda de imóvel, o que temos que pagar ao estado português?
Obrigado.
Bom dia António,
Obrigada pelo seu comentário.
No caso de uma herança deverá substituir na equação apresentada no artigo o valor de compra o valor que tenha sido considerado para efeitos de imposto de selo ou valor que serviria de base à liquidação do imposto de selo.
Devo ainda apontar que no caso de uma herança, apenas 50% dos ganhos é que estão sujeitos a tributação de IRS.
Espero ter ajudado.
Os melhores cumprimentos,
Sofia Serrano