IRS

Vendi uma casa que herdei, como calculo as mais-valias?

A diferença no cálculo das mais-valias de um imóvel herdado prende-se com o seu valor de aquisição, que é, à partida, desconhecido. Saiba mais neste artigo.

Sara Fernandes Sara Fernandes , 24 Março 2020 | 24 Comentários

O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.  

Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS. 

As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.  

As mais-valias calculam-se da seguinte forma:  

MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos 

Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.  

O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.  

Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias

calculadora em cima de papeis de um dossier

Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição? 

O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS

Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.  

É necessário declarar as mais-valias? 

Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.  

Leia ainda: Calendário IRS 2020 - Conheça todos os prazos

As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.  

As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.  

Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3. 

Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação.  

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29 comentários em “Vendi uma casa que herdei, como calculo as mais-valias?

  1. Um familiar meu faleceu em 2005 e tem 4 filhos, a casa onde vivia vai ser comprada por um dos filhos no valor de 80.000 euros a dividir por os 4
    se um dos Irmãos comprar vai dar a parte aos Irmãos no valor de 20.000 euros.
    Queria saber se esse valor taxado pelas finanças . E quem compra quanto irá pagar de imposto?

    1. Olá, Pereira.

      À operação a que se refere dá-se comummente o nome de “tornas” (um filho fica com a casa e dá “tornas” aos outros herdeiros – os tais 20.000€ para equilibrar).

      Certo é que cada um tinha direito a 25% do imóvel. O filho que fica com a casa nada tem a declarar às Finanças (para além de passar a casa para seu nome). No entanto, no que aos outros diz respeito, houve alienação do direito que tinham sobre o imóvel em troca de dinheiro (onerosa). E isso tem de ser declarado ao abrigo do artigo 10º do Código do IRS.

      Cada um dos herdeiros que recebeu as tornas deve assim entregar o anexo G juntamente com a sua declaração de IRS. No quadro 4 desse anexo G deve acrescentar uma linha referente à sua quota parte do imóvel em causa.

      Se por acaso adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes (por exemplo, por terem herdado uma parte do pai e outra parte da mãe), devem criar uma linha correspondente a cada uma dessas quotas partes.

      De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha (se o imóvel valia 60.000€ devem indicar apenas 15.000€ cada um). O valor de realização, conforme refere, é de 20.000€ cada um.
      O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel, ou seja, 2005.

      Se haverá lugar ou não ao pagamento de imposto depende do facto de ser ou não apurada mais valia com a operação. Mesmo havendo mais-valias, pode não haver imposto a pagar, dependendo do resto dos rendimentos. Pode simular o cenário concreto para cada herdeiro recorrendo à calculadora de mais valias.

  2. Boa Tarde, Um terreno urbano vendido por 90000 com valor patrimonial de 30000. Como declarar o valor sendo que o mesmo era, posse dos meus pais (casados em Regime da Comunhão Geral de bens) um deles faleceu, e somos 2 irmãos (um deles a viver fora de portugal sem qualquer descontos cá). Qual a percentagem que o meu Pai terá de declarar e quanto é eu e o meu irmão teremos de declarar?

    1. Olá, Marco.

      Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G. O seu pai, como adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes, deve criar uma linha correspondente a cada uma no quadro 4.

      De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
      O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.

  3. Boa noite,
    Faleceu a minha mãe em 2005 e por herança adquiri a percentagem correspondente a 1/6 (4/6 ficou para o meu Pai, 1/6 meu irmão e 1/6 para mim).
    Valor patrimonial do imóvel à data do falecimento era de 150000€.
    Faleceu o meu pai em 2011 e por herança adquiri a percentagem correspondente a 2/6 (2/6 para mim e 2/6 para o meu irmão)
    Valor patrimonial do imóvel à data do falecimento era de 180000€.
    Vendi o imóvel em 2019 pelo valor de 250000€.
    Quais os valores a declarar no meu irs? Qual o valor a declarar em cada linha do quadro 4 do anexo G (Realização e Aquisição)? qual a percentagem a colocar em cada linha na Quota-parte do mesmo quadro?
    Obrigado.

    1. Olá, Pedro.

      Deve acrescentar uma primeira linha com a quota parte herdada da sua mãe (adquiriu em 2005 16,67% do imóvel por 25.000€ e que vendeu em 2019 por 41.666,67€); e uma segunda linha com a quota parte herdada do seu pai (adquiriu em 2011 33,33% do imóvel por 60.000€ e que vendeu em 2019 por 83.333,33€).