Em 2024, os intermediários de crédito tiveram um “papel relevante” na concessão de crédito habitação e hipotecário. De acordo com o Banco de Portugal, intervieram em cerca 56% dos contratos e 57% do montante financiado.

Importa referir que, ao contrário do crédito habitação, um crédito hipotecário não serve necessariamente para financiar um imóvel. No entanto, este é dado como garantia.

No total (com e sem intermediação) foram celebrados 125.360 novos contratos de crédito habitação, um aumento de 26,6% em relação a 2023. Os números do Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito mostram que o montante concedido também aumentou, tendo atingido os 17,9 mil milhões de euros, mais 32% do que no ano anterior.

“O contexto económico, caracterizado pela descida das taxas de juro, aumento do rendimento disponível e implementação de medidas legislativas dirigidas à compra de habitação, contribuiu para o crescimento da concessão de crédito à habitação e hipotecário”, aponta o regulador no relatório.

Ao mesmo tempo “as medidas dirigidas a mutuários com idade até aos 35 anos, nomeadamente isenções fiscais aplicadas na segunda metade do ano” também contribuíram para este aumento.

Preços na habitação levaram clientes a pedir mais dinheiro

O montante médio dos empréstimos no crédito habitação aumentou 4,3%, de 136.967 euros, em 2023, para 142.791 euros euros, em 2024. O Banco de Portugal nota que este crescimento aconteceu “num contexto em que se registou um aumento de 9,1% nos preços da habitação”.

Mais de um terço dos novos contratos (34,8%) foram para empréstimos superiores a 150 mil euros, um peso que aumentou em relação a 2023, quando os novos créditos com estas características representaram 30,3%.

Do lado contrário, “voltou a diminuir o peso dos contratos celebrados com montantes inferiores a 90 mil euros”, tendo também havido um “decréscimo no peso da contratação com montantes entre os 90 e os 120 mil euros”, aponta o relatório.

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Dívida aumentou e prazos de contratação mantiveram-se estáveis

No final de 2024, estavam em vigor cerca de 1,32 milhões de contratos de crédito habitação, uma ligeira descida de 1,7% em relação ao ano anterior. Por outro lado, o saldo em dívida aumentou 3,5%, atingindo 101,7 milhões de euros.

Esta conjugação – diminuição dos contratos em vigor e aumento da dívida – levou a um natural aumento do saldo em dívida médio que passou de 72.911 euros, em 2023, para 76.775 euros, em 2024.

Já em relação ao prazo médio dos novos contratos, fixou-se em 30 anos e sete meses, não havendo alterações em relação a 2023. Ainda assim, houve um aumento do peso dos contratos com prazo entre os 30 e os 35 anos (passou de 26,5% para 28,5%).

De acordo com o Banco de Portugal, “para o aumento do peso da contratação de maturidades acima dos 30 anos podem ter contribuído os incentivos resultantes das medidas legislativas de apoio à celebração de contratos de crédito por jovens até aos 35 anos”.

Recorde-se que, desde agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos estão isentos do pagamento de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e imposto do selo na compra da primeira habitação própria permanente.

Para terem isenção total, o valor do imóvel não podia ser superior a 316.772 euros. Em 2025, este valor foi atualizado para 324.058 euros, além de ter entrado em vigor a garantia pública no crédito habitação.

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Taxa mista cresceu, mas com período inicial mais curto

A taxa mista representou 82% dos novos contratos de crédito habitação celebrados em 2024. O crescimento em relação a 2023 é evidente: nesse ano, este tipo de taxa representou 45% dos novos contratos.

Em sentido contrário, os contratos com taxa variável sofreram uma queda significativa, passando de 42,6% para 11,6%.

“As instituições bancárias indicaram um aumento da procura e da contratação de taxas mistas no âmbito de crédito à habitação, num contexto de taxas de juro ainda relativamente elevadas, mas em descida”, nota o Banco de Portugal.

Ainda assim, no total dos contratos em vigor, a taxa variável continua a dominar (74,7%), seguida da taxa mista (22%) e da taxa fixa (3,3%).

É interessante perceber que houve uma diminuição do prazo inicial nos contratos com taxa mista. Em 2023, o período médio de taxa fixa foi de cerca de quatro anos e quatro meses, caindo para cerca de três anos e cinco meses, em 2024.

“Esta evolução é consistente com a expectativa de mercado de redução das taxas de juro de referência, desde o início do ano de 2024“, aponta o regulador.

Spread caiu e Euribor a 12 meses recuperou terreno

O spread médio nos novos contratos indexados à Euribor a três, seis e 12 meses caiu de 0,93% para 0,89%. Influenciado por esta descida, o spread médio da carteira de crédito habitação (ou seja, de todos os créditos em vigor, novos e antigos) também caiu. Passou de 1,10% para 1,07%.

Já em relação ao indexante mais escolhido pelos novos clientes, a Euribor a seis meses voltou a ser a preferida (54,2%), embora tenha registado uma quebra em relação a 2023 (72,1%). Em contraste, a Euribor a 12 meses recuperou terreno, passando de 4,7% para 29,8% dos novos créditos.

No relatório, o Banco de Portugal associa este comportamento “à queda do valor da taxa Euribor a 12 meses, a partir do final de 2023”, para valores abaixo da Euribor a três e seis meses, o que a tornou “mais atrativa para os clientes bancários que optaram por contratar a taxa variável”.

Por fim, a Euribor a três meses perdeu importância, passando de 16,7% dos novos contratos, em 2023, para apenas 8%, em 2024.

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Amortizações e renegociações perderam urgência

A descida das taxas de juro durante o ano de 2024 reduziu os incentivos às amortizações e às renegociações. Os reembolsos antecipados caíram 26,1%, para 182.624. O montante total amortizado também caiu, de cerca de 11 mil milhões de euros para pouco mais de nove mil milhões de euros.

De todos as amortizações, 105.054 foram amortizações totais, menos 20% do que em 2023. Ainda assim, o montante médio reembolsado aumentou de 68.818 euros, em 2023, para 74.180 euros, em 2024.

Em relação às renegociações, foram feitas 60.491 operações, uma queda expressiva de 60,6% em relação a 2023. O montante renegociado caiu 61,9% de 17 mil milhões de euros para 6,5 mil milhões de euros.

“Esta evolução ocorre após um crescimento acentuado das renegociações em 2023 e num contexto macroeconómico que viabilizou o aumento do rendimento disponível das famílias e a sua capacidade creditícia, reduzindo a necessidade de renegociação dos contratos de crédito à habitação”, explica o Banco de Portugal.

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