No último ano, as prestações do crédito habitação ficaram mais baixas, independentemente da taxa de juro contratada. De acordo o Banco de Portugal, a prestação média em junho de 2024 era de 423 euros, o segundo valor mais alto desde que o regulador começou a divulgar estes dados, em dezembro de 2018. Em maio deste ano, já estava nos 407 euros.
A contribuir para esta queda estão as decisões que o Banco Central Europeu tem tomado ultimamente relativamente às taxas de juro, que têm baixado consecutivamente desde meados do ano passado.
Das pessoas que fizeram crédito habitação há um ano, quais saíram a ganhar? As que contrataram taxas mistas ou as que associaram o empréstimo às flutuações da Euribor? E o que pode esperar quem for fazer um crédito agora?
Leia ainda: De Frankfurt para o seu bolso: Este é o impacto do corte de juros do BCE na sua vida
Taxa mista tem sido a preferida: As prestações não enganam
Em outubro de 2023, a taxa mista passou a ser a mais escolhida nos novos créditos habitação. A mudança na preferência dos clientes coincidiu com um período em que a Euribor vinha a acumular subidas sucessivas nos diferentes prazos. No caso da Euribor a seis e a 12 meses, o mês de outubro de 2023 foi mesmo aquele em que se deu o pico: 4,12% e 4,16%, respetivamente.
De lá para cá, a tendência tem-se mantido e, em junho de 2024, foi a escolha de 74% dos clientes. Ao olharmos para os juros que se praticavam há um ano, é fácil perceber este domínio.
Analisámos cinco cenários para perceber que clientes pagaram menos em prestações entre junho de 2024 e junho de 2025. Em três situações, calculámos as prestações com Euribor a três, seis e 12 meses. Nos outros dois casos, vimos qual foi o encargo de quem contratou uma taxa mista.
Para isso considerámos um crédito de 200 mil euros a pagar em 30 anos.
Euribor a 3 meses
Quem fez um crédito em junho de 2024, começou a pagar as prestações em julho, calculadas de acordo com a Euribor de maio. Nessa altura, o indexante a três meses era de 3,81%.
Mas ainda falta somar o spread. Há um ano, os spreads praticados pelos bancos estavam entre 0,75% e 0,9%. De forma a analisarmos o melhor cenário possível, vamos usar um spread de 0,75%.
Assim, a Taxa Anual Nominal (TAN) a considerar é de 4,56%. Feitas as contas, a prestação durante os primeiros três meses foi de 1.020,51 euros.
Como estamos a falar da Euribor a três meses, este cliente passou a pagar uma nova prestação em outubro e janeiro de 2024, e em abril de 2025 (tendo em conta o indexante de agosto e novembro de 2024 e de fevereiro de 2025, respetivamente).
Em todos os casos a Euribor baixou e isso refletiu-se na prestação:
- 989,93 euros de outubro a dezembro (Euribor 3,55%)
- 927,19 euros de janeiro a março (Euribor 3%)
- 875,64 euros de abril a junho (Euribor 2,53%)
Ao final de um ano, este cliente pagou cerca de 11.440 euros.
Nota: A nova prestação associada à Euribor é calculada num mês e começa a ser paga no mês seguinte. Por exemplo, a prestação a vigorar entre outubro e dezembro é calculada em setembro de acordo com a média da Euribor de agosto. Daí dizermos que a nova prestação de outubro tem como referência o indexante de agosto, a prestação de janeiro tem como referência o indexante de novembro e a prestação de abril tem como referência a Euribor de fevereiro.
Euribor a 6 meses
Em maio de 2024, a Euribor a seis meses era de 3,79%. Assim, somando o spread de 0,75%, ficamos com uma TAN de 4,54% e uma prestação de 1.018,13 euros durante os primeiros seis meses.
Em novembro, a Euribor baixou para 2,79% (TAN de 3,54%), pelo que a prestação de janeiro a junho de 2025 foi de 903,95 euros.
Com isto, os encargos entre junho de 2024 e junho de 2025 foram de 11.532 euros.
Euribor a 12 meses
O último exemplo que vamos ver associado à Euribor é o do indexante a 12 meses, o mais escolhido em junho de 2024 (52,35% dos novos contratos). Em maio, esta taxa era de 3,68% (TAN de 4,43%). Assim, a prestação durante o último ano foi de 1.005,07 euros, num total de 12.061 euros.
Leia ainda: Euribor: Qual o impacto na minha prestação?
Taxa mista a 2 anos
Num contrato com taxa mista, os juros são fixos durante o período acordado entre o cliente e o banco (neste caso, dois anos). Depois disso, aplica-se a taxa variável associada à Euribor.
Em 2024, um dos principais parceiros do Doutor Finanças tinha uma TAN de 3,10% nos empréstimos com taxa mista a dois anos.
Assim, a prestação foi de 854,03 euros. Ou seja, entre junho de 2024 e junho de 2025, este cliente pagou cerca de 10.248 euros.
Taxa a mista a 10 anos
Por fim, vamos ver quanto pagou quem contratou uma taxa mista a 10 anos. Com uma TAN de 2,70% num dos principais parceiros do Doutor Finanças, a prestação foi de 811,20 euros por mês, ou seja, 9.734 euros por ano.
Assim, concluímos que no último ano o mais vantajoso foi ter uma taxa mista de prazo longo, uma vez que foi esta que gerou um encargo anual mais baixo.
