Se não tem habitação própria, pretende mudar ou olha para o mercado imobiliário como investimento, provavelmente está a perguntar-se: “Que casa posso comprar em 2026?”

Comprar casa continua a ser um dos maiores desafios financeiros das famílias portuguesas – e, em 2026, os preços não dão sinais de abrandar. Antes de começar a simular valores ou a marcar visitas, é essencial perceber quanto custa realmente avançar para a compra de casa. O preço do imóvel é apenas uma parte da equação: há impostos, comissões, registos, seguros e despesas que deve ter em conta para evitar surpresas.

Neste artigo, mostramos os custos que deve considerar e apresentamos casos práticos, com base no Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças para que possa perceber, de forma simples e objetiva, qual o valor máximo de casa que pode comprar em 2026.

Custos de comprar casa em 2026

Quando olhamos para o preço de uma casa, é fácil pensar que esse é o número final. Mas a verdade é que o valor que aparece no anúncio é apenas o ponto de partida. Para saber que casa pode realmente comprar, precisa de somar todos os custos envolvidos na compra – desde a entrada ao último registo na conservatória.

Vejamos cada um deles.

Entrada (capitais próprios)

É o valor que tem de pagar “do seu bolso” antes de pedir crédito ao banco. Regra geral, os bancos não financiam 100% do imóvel, por isso conte com pelo menos 10% do preço da casa como entrada mínima.

Na prática, quanto maior for a entrada, menor será o montante financiado, a prestação mensal e o risco de não conseguir aprovação do crédito.

Há uma exceção: jovens até aos 35 anos a comprar a sua primeira habitação própria e permanente que cumpram algumas condições podem obter um empréstimo para o valor total da casa, ao abrigo da garantia pública. Está previsto que este mecanismo do Estado termine no final de 2026, embora haja a possibilidade de prolongamento.

Impostos na compra

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

É um dos custos mais pesados da compra. O valor depende:

• Do preço da casa ou do valor patrimonial tributário – VPT (o maior dos dois);
• Do tipo de imóvel (alguns estão isentos);
• Se é habitação própria e permanente;
• Dos escalões em vigor para 2026;
• E da idade dos compradores (existem regras específicas para jovens até 35 anos).

Como as contas variam muito, a forma mais simples de saber quanto vai pagar é usar o Simulador de IMT do Doutor Finanças.

Imposto do selo (na compra)

É um imposto fixo e fácil de calcular: 0,8% sobre o valor da escritura. Por exemplo: numa casa de 200.000 euros, paga 1.600 euros de imposto do selo.

Imposto do selo (no crédito habitação)

Se recorrer a financiamento, há ainda imposto sobre o valor do empréstimo:

• 0,6% se o prazo for superior a 5 anos;
• 0,5% se o prazo do crédito for até 5 anos;
• 0,04% por cada mês ou fração se o prazo for inferior a um ano.

É cobrado quando o banco disponibiliza o montante na sua conta.

Custos da escritura e do registo

São os valores pagos ao notário/conservatória para:

• Formalizar a compra;
• Registar o imóvel em seu nome;
• E registar o contrato de crédito.

Normalmente representam algumas centenas de euros, dependendo da localização e dos serviços.

Custos bancários associados ao crédito

Comissão de estudo de processo

É a taxa que o banco cobra por analisar o seu processo, verificar documentos e avaliar risco. Podem ainda existir outras comissões (ex.: formalização), consoante o banco em questão. O valor total destas taxas pode rondar os 1.000 euros.

Avaliação do imóvel

É efetuada quando se pede crédito habitação. O banco analisa o imóvel, atribui um valor e este pode até influenciar o montante máximo do empréstimo. Pode custar entre 200 e 500 euros.

Seguros

Seguro de vida

Associado ao crédito, protege o banco (e a família) em caso de morte ou invalidez do titular.

Seguro multirriscos habitação

Cobre danos no imóvel e é exigido pelas instituições de crédito enquanto durar o empréstimo. Ambos os seguros entram no custo anual real da casa.

CPCV e sinal

Antes da escritura, é normal assinar um contrato‑promessa de compra e venda (CPCV). Esse documento define:

• Prazos;
• Responsabilidades;
• E o valor do sinal – que costuma variar entre 10% e 20% do preço de compra do imóvel, sendo normalmente descontado no valor da entrada.

É um passo importante porque protege comprador e vendedor até à escritura e evita surpresas desagradáveis.

Custos recorrentes depois da compra

Comprar casa não termina no dia da escritura. Há despesas regulares com que deve contar no orçamento:

IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago todos os anos. O valor depende:

• Do município,
• Do tipo de imóvel,
• Do VPT;
• Do número de filhos, porque algumas autarquias dão deduções.

Pode fazer as contas no Simulador de IMI do Doutor Finanças.

Condomínio

Se a casa estiver num prédio ou urbanização, terá uma quota mensal. Pode variar muito, desde 20 euros a mais de 150 euros, dependendo do edifício e dos serviços comuns.

Manutenção e pequenas obras

Pinturas, reparações, substituição de equipamentos ou melhorias.

Mobiliário e adaptações

Mudanças, eletrodomésticos, pequenas renovações… tudo conta na fatura final.

Casos práticos

Vejamos agora alguns casos práticos, com a ajuda do Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças. Esta calculadora permite perceber qual o valor máximo de imóvel que pode comprar com base no rendimento mensal, poupança disponível para entrada e outras despesas e condições habituais dos bancos.

Caso 1: Casal com rendimento alto e poupanças

A Marta, 42 anos, e o João, 45 anos, recebem, no total 7.000 euros líquidos por mês e pretendem comprar habitação própria e permanente.

Cenário A – Impacto do valor de capitais próprios

Como a Marta e o João têm poupanças consideráveis, vão começar por perceber o impacto que pode ter o valor de capitais próprios que possam utilizar.

Dados inseridos no simulador:

• Rendimento mensal líquido: 7.000 euros
• Despesas mensais com outros créditos: 0 euros
• Capitais próprios disponíveis: 30.000 euros
• Não cumprem os requisitos do IMT Jovem nem da garantia pública
• Taxa de juro: mista

Resultados:

Portanto, o simulador dá três cenários: o primeiro tem em conta apenas os 30.000 euros de capitais próprios que introduziram.

De acordo com a calculadora, neste cenário recomendado, os capitais próprios seriam aplicados aproximadamente deste modo:

• Entrada: 21.609,92 euros
• Despesas e impostos: 8.390,08 euros

Neste cenário, a taxa de esforço – ou seja, a percentagem dos salários do casal que é dedicada ao pagamento de empréstimos – é muito saudável (13%), mas o valor do imóvel que podem pagar é de pouco mais de 200 mil euros.

No entanto, se tiverem possibilidade de utilizar cerca de 104 mil euros para pagar a entrada, impostos e outras despesas, já poderão procurar uma casa de mais de 590 mil euros. Naturalmente, a taxa de esforço subirá, mas manter-se-á dentro do considerado saudável (35%).

No terceiro cenário, que permite comprar uma casa de 676 mil euros, além de a necessidade de capitais próprios subir para 129 mil euros, a taxa de esforço já ascende a 40%, um valor que já é considerado preocupante.

Cenário B – Impacto dos outros créditos

No cenário A, assumimos que a Marta e o João não tinham outros créditos ativos. Mas vamos supor que têm dois créditos automóveis e um crédito pessoal que, todos juntos, representam uma despesa de 2.000 euros por mês.

Este valor também deve ser inserido no simulador, porque estes créditos contam para a taxa de esforço. E podem fazer muita diferença, como mostram os resultados.

Resultados:

Como podemos ver, para manter a taxa de esforço de 35%, o casal apenas poderia suportar uma prestação de 450 euros e comprar um imóvel de 124 mil euros. Recordemos que, com a mesma taxa de esforço, no cenário A, o casal conseguia comprar um imóvel de 591 mil euros.

Ou seja, os 2.000 euros de despesas mensais com outros créditos obrigam o casal a descer o valor da casa a comprar em 467 mil euros para poder manter uma taxa de esforço saudável.

Cenário C – Impacto da taxa de juro

Outro fator muito relevante no crédito habitação é o tipo de taxa de juro aplicado:

• Taxa fixa: Não muda durante todo o contrato, oferecendo previsibilidade;
• Taxa variável: Varia com um indexante, como a Euribor, e o spread, alterando o valor da prestação.
• Taxa mista: Começa fixa por um período e depois torna-se variável.

A escolha ideal depende do seu perfil de risco, das expectativas de mercado e do horizonte temporal.

Introduzindo exatamente os mesmos dados do cenário A e variando apenas o tipo de taxa, estes são os resultados para o cenário recomendado:

Condições da simulação:

Taxa fixa: Taxa de juro: 4,10%* | Prazo: 30 anos | LTV: 90,00% | Spread indicativo: 0,80% | Euribor a 6 Meses: 2,13%

Taxa variável: Taxa de juro: 2,93%* | Prazo: 30 anos | LTV: 90,00% | Spread indicativo: 0,80% | Euribor a 6 meses: 2,13%

Taxa mista: Taxa de juro: 3,70%* | Prazo: 30 anos | LTV: 90,00%

*Aplicável apenas no primeiro período contratado 

Portanto, de acordo com o simulador, optar pela taxa variável corresponderá a uma prestação mensal mais baixa. Escolhendo a taxa fixa, o casal paga mais cerca de 127 euros por mês, mas tem a segurança de saber que o peso no orçamento se mantém ao longo dos anos. A taxa mista representa um cenário intermédio.

Caso 2: Jovem com rendimento médio

A Teresa tem 28 anos, não tem créditos, mas também não dispõe de grandes poupanças, recebe um ordenado líquido de 1.500 euros e vai procurar casa.

Cenário A – Com garantia pública e IMT Jovem

Neste primeiro cenário, vamos supor que a Teresa cumpre as condições para beneficiar da garantia pública e do IMT Jovem.

Dados inseridos no simulador:

• Rendimento mensal líquido: 1.500 euros
• Despesas mensais com outros créditos: 0 euros
• Capitais próprios disponíveis: 5.000 euros
• Cumprem os requisitos do IMT Jovem e da garantia pública
• Taxa de juro: mista

Resultados:

Nenhum dos dois cenários é muito animador perante os preços da habitação nos principais centros urbanos. No entanto, como é elegível para os dois apoios públicos, a Teresa pode conseguir comprar casa quase sem ter capitais próprios.

Cenário B – Sem garantia pública nem IMT Jovem

Mas imaginemos que esta já não era a primeira habitação própria e permanente da Teresa, o que a excluía da hipótese de beneficiar da garantia pública e do IMT Jovem.

Colocando no simulador os mesmos dados do cenário anterior, apenas com estas duas alterações, obtêm-se os seguintes resultados:

Como é fácil perceber, o facto de termos indicado que a Teresa apenas dispunha de 5.000 euros de capitais próprios faz com que o valor do imóvel no cenário recomendado seja completamente irrealista (13.000 euros). É basicamente o mesmo que dizer que, com apenas 5.000 euros para gastar à cabeça e sem acesso aos apoios públicos, a Teresa não conseguirá comprar uma casa.

Mas o simulador traça-lhe dois cenários alternativos. O primeiro indica que, se tiver pouco mais de 18 mil euros de capitais próprios, a Teresa já poderá procurar uma casa de 146 mil euros, mantendo uma taxa de esforço ainda dentro do saudável (35%). Há ainda um cenário alternativo, com um investimento inicial de 22 mil euros e um valor do imóvel de 167 mil euros, mas com a taxa de esforço a subir para 40%.

Simular antes de avançar

Saber que casa pode comprar em 2026 não depende apenas do preço anunciado, mas de todos os custos que entram nesta decisão. Só juntando todas estas peças é possível obter um número realista e ajustado à sua situação concreta.

Os casos práticos mostram como alguns fatores fazem grande diferença, desde os outros compromissos de crédito ao valor disponível para a entrada da casa, sem esquecer despesas como os impostos e custos administrativos.

Antes de avançar para visitas, o passo mais seguro é simular vários cenários, testar entradas diferentes e comparar valores. Depois, se vai necessitar de financiamento, peça a pré-aprovação do crédito – deste modo, evitará surpresas mais tarde e poderá concentrar a sua busca apenas em imóveis dentro de uma faixa de preços que possa pagar.

Perguntas frequentes

Que casa posso comprar com o meu rendimento?

A casa que pode comprar depende dos seus rendimentos líquidos, encargos mensais e poupança disponível para entrada. A taxa de esforço não deve ultrapassar os 30-35% para garantir uma aprovação de crédito mais fácil e para correr menor risco de incumprimento.

Como calcular a minha taxa de esforço?

A taxa de esforço calcula-se dividindo o total das suas prestações mensais com créditos pelo seu rendimento líquido mensal, e multiplicando por 100.

Fórmula: (Encargos mensais com créditos / Rendimento mensal líquido) × 100

Exemplo: Se ganha 1.500 € líquidos e tem prestações no total de 500 €, a sua taxa de esforço é de 33%.

Pode usar o Simulador de Taxa de Esforço.

Quais os custos adicionais, além do valor da casa?

Além da entrada, deve contar com:

• Imposto Municipal sobre Transações onerosas de impostos (IMT) e Imposto do Selo;
• Escritura e registos;
• Comissões bancárias;
• Seguros obrigatórios (vida e multirriscos) associados ao crédito habitação.

Como funciona o simulador “Que casa consigo comprar?”

Este simulador permite perceber qual o valor máximo de imóvel que pode comprar com base no rendimento mensal, poupança disponível para entrada e condições habituais dos bancos. É um ponto de partida importante para quem está a planear comprar casa.

O simulador tem em conta a entrada inicial obrigatória?

Sim. Para comprar casa com recurso a crédito habitação, é necessário ter pelo menos 10% do valor do imóvel para entrada. O simulador integra este requisito ao calcular o valor máximo de compra possível.

Posso comprar casa com financiamento a 100%?

No papel, é possível, em casos específicos, como imóveis de bancos ou com garantias adicionais. No entanto, na prática, é muito difícil. A maioria dos bancos financia até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação.

O que é o apoio à compra de habitação jovem?

O apoio à compra de habitação jovem é uma garantia dada pelo Estado de forma a cobrir a percentagem do valor do imóvel não financiada pelo banco. Desta forma, os jovens podem conseguir 100% de financiamento, não necessitando, assim, de capitais próprios para a entrada. Além disso, há isenção de IMT, emolumentos e imposto do selo.

Quem pode pedir crédito habitação jovem com 100% de financiamento?

Podem pedir os jovens com idades entre 18 e 35 anos e domicílio fiscal em Portugal. Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, e não podem ser proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional. Além disso, não podem ter dívidas às Finanças e à Segurança Social nem ter usufruído já da garantia pessoal do Estado. O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros.