O mercado imobiliário entrou em 2026 num novo equilíbrio: menos exuberante na compra, com maior pressão no arrendamento e um ajustamento que deverá refletir-se também no número de transações.
Os dados do primeiro trimestre mostram uma estabilização clara nos preços de venda. O valor médio nacional passou de 3.649 euros/m² em janeiro para 3.633 euros/m² em março, enquanto o preço mediano recuou de cerca de 420 mil para 413 mil euros.
Este não é um sinal de quebra, mas de mudança de comportamento: o mercado está mais seletivo, penaliza ativos sobreavaliados e obriga a mais tempo de decisão por parte dos compradores.
Este comportamento começa a antecipar o impacto no volume de negócios. Com preços estáveis, mas maior exigência na decisão e menor margem financeira das famílias, parte da procura pode adiar a compra. O resultado esperado não é uma queda abrupta de preços, mas uma redução do número de transações, com ciclos de decisão mais longos.
Do lado da oferta, o movimento reforça esta leitura. O stock de imóveis diminuiu ao longo do trimestre, tanto na venda como no arrendamento, o que mostra que o mercado continua ativo, mas com menor reposição de oferta.
Arrendamento continua pressionado
No arrendamento, o cenário é distinto e mais pressionado. O preço médio subiu de 16,03 euros/m² para 16,13 euros/m² entre janeiro e março, e a mediana aumentou de 1.450 euros para 1.500 euros.
Mais do que a média, é a subida da mediana que confirma que a pressão não está concentrada em segmentos específicos, mas é transversal ao mercado, refletindo a escassez de oferta face a uma procura que continua elevada.
A geografia confirma um mercado a várias velocidades. Lisboa continua no topo da venda, com cerca de 5.783 euros/m² em março, seguida por Faro e Madeira.
No arrendamento, Lisboa mantém a liderança, mas a maior pressão recente observa-se também em mercados como Faro ou Santarém, sinal de que o desequilíbrio entre oferta e procura se está a disseminar.
Alívio conjuntural na acessibilidade
Na acessibilidade, há um sinal aparentemente positivo, mas que importa interpretar corretamente. Os indicadores melhoraram ligeiramente no trimestre, por exemplo, o índice para um casal na compra de um T2 passou de 1,91 para 1,93 refletindo um contexto em que o preço médio por metro quadrado se manteve praticamente estável (em torno dos 3.600 euros/m²) e em que a prestação média estimada deixou de subir, acompanhando a estabilização das taxas de juro.
No entanto, este alívio é sobretudo conjuntural e não estrutural: resulta de condições financeiras mais previsíveis e não de uma melhoria significativa da capacidade de compra das famílias.
O enquadramento macroeconómico reforça esta leitura. A estabilização das taxas de juro, com o crédito habitação a refletir níveis próximos dos 2,8% no início do ano, trouxe previsibilidade às famílias. Mas previsibilidade não é sinónimo de acessibilidade, sobretudo num contexto em que os preços acumulam subidas significativas nos últimos anos. E, acima de tudo, não resolve o principal problema do mercado: a falta de oferta.
Menos velocidade e mais ponderação
É por isso que o principal ajustamento em 2026 deverá acontecer via volume e não via preço. Com oferta limitada, não há pressão suficiente para quedas relevantes. O que se espera, sim, é uma desaceleração no número de transações, à medida que a procura se torna mais cautelosa.
No fundo, o que estamos a assistir não é a uma inversão do ciclo, mas a uma transição. O mercado deixou de ser impulsionado pela velocidade e passou a ser definido pela seleção. Vende-se menos, decide-se mais devagar, e apenas os imóveis bem posicionados continuam a garantir liquidez.
Isto obriga compradores, vendedores e profissionais a ajustarem expectativas: haverá menos decisões impulsivas e mais tempo de análise, comparação e negociação. Num período que pode ainda ser condicionado por subidas de juros. Não podemos ignorar que a instabilidade geopolítica está a provocar aumentos consideráveis no petróleo – e consequentemente nos combustíveis – e isso poderá ter impacto na inflação e no poder de compra das famílias. Num cenário em que a inflação volte a pressionar as taxas de juro, o mercado imobiliário poderá ser condicionado.
No arrendamento, o cenário é um pouco diferente. A pressão mantém-se, porque, quando a compra abranda, a procura não desaparece – direciona-se. Parte da procura que sai do mercado de compra transfere‑se para o arrendamento, sustentando preços e níveis de procura elevados.
A mensagem para o próximo trimestre é clara: menos dinâmica, maior exigência e decisões mais ponderadas. Quem se preparar para este novo ritmo está mais bem posicionado para navegar o mercado nos próximos meses.
