Amortizar o crédito habitação, por norma, é uma temática que levanta algumas dúvidas que deve procurar esclarecer, sobretudo se tiver uma poupança no banco que não oferece uma rendibilidade significativa, já que corre o risco de ver o seu dinheiro desvalorizar, principalmente em períodos em que a taxa de inflação aumenta.

Assim, em vez de ter o seu dinheiro parado, tem a possibilidade de aumentar a sua liquidez financeira com a amortização do empréstimo da casa. Contudo, é importante referir que a poupança que usa para a amortizar o crédito habitação não deve ser o seu fundo de emergência. Caso contrário, está a pôr em risco a sua estabilidade financeira perante um imprevisto futuro.

Assim, se está a ponderar amortizar o crédito habitação em breve, saiba que existem algumas vantagens em fazê-lo. No próximo ano, tendo em conta a subida da Euribor, talvez seja o momento certo para amortizar o crédito habitação se esta decisão não colocar em risco o seu orçamento familiar. Neste artigo, conheça o que ganha em amortizar o crédito habitação.

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Pagamento de comissões de amortização suspenso em 2023

Com a aprovação do Decreto-Lei que regula a renegociação dos créditos à habitação, existem algumas medidas que permitem aos titulares de crédito renegociar com maior facilidade as condições do seu contrato. Embora as principais medidas estejam associadas ao aumento da taxa de esforço com a subida da Euribor, em 2023 há novidades para quem quer amortizar o crédito habitação.

Segundo este Decreto-lei fica temporariamente suspensa a comissão por amortização antecipada nos contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria e permanente com uma taxa variável e capital em dívida igual ou inferior a 300 mil euros. Caso não saiba, os bancos cobram uma comissão pelo reembolso antecipado no crédito habitação. Por lei, esta comissão não pode ultrapassar:

• 0,5% do capital reembolsado quando o contrato está associado a uma taxa de juro variável;
• 2% do capital reembolsado, nos contratos com uma taxa fixa.

Embora estas comissões sejam os limites máximos que os bancos podem praticar - o seu contrato pode estipular valores inferiores - elas afastam muitos titulares de crédito de proceder a esta operação. Assim, o Governo, pretende incentivar os portugueses que estão a sofrer com os aumentos da Euribor a procederem à amortização do crédito habitação.

E se está nesta situação e pensa diminuir o capital em dívida do seu crédito, 2023 pode ser o período certo para tomar esta decisão. Afinal, mesmo que a amortização do crédito seja parcial, esta traz vantagens, como pode perceber de seguida.

Amortizar o crédito habitação permite-lhe reduzir o valor da prestação

Uma das grandes vantagens quando amortiza o crédito habitação é que pode reduzir o valor da sua prestação mensal. Isto porque ao amortizar não só vai reduzir o valor do capital em dívida, mas também os juros associados ao seu crédito habitação.

Esta é uma das preferências dos titulares de crédito perante uma subida dos juros, da taxa de esforço ou quando ficam com o orçamento familiar mais apertado.

Supondo que após a última revisão (se tiver um contrato associado à taxa Euribor) a sua TAN está atualmente em 3%. No caso de ter um capital em dívida de 90.000 euros e ainda faltarem 180 prestações por liquidar (15 anos), uma amortização de 10.000 euros permite-lhe reduzir a sua prestação mensal de 621,52 euros para 552,47 euros. Ou seja, uma redução de cerca de 11%. Isto porque passa de um capital de dívida mensal de 396,52 euros, para € 352,47, e desce o valor dos juros mensais de 225 euros para 200 euros.

Já se contratou um crédito habitação recentemente, pode ainda ter um valor em dívida elevado, como por exemplo 150.000 euros. Se faltarem 30 anos para liquidar o seu empréstimo e tiver uma TAN de 3%, passaria de uma prestação de 632,41 euros para 505,92 euros, se amortizar 30.000 euros. Ou seja, teria uma poupança de 20%.

Amortizar o crédito habitação dá-lhe oportunidade de antecipar fim do contrato

Quando se pensa em amortizar o crédito habitação, o objetivo mais comum tende a ser a redução da prestação de crédito. No entanto, a amortização antecipada tem outras vantagens, nomeadamente, a possibilidade de antecipar o fim do seu contrato. Ou seja, saldar mais cedo a dívida do seu crédito habitação. 

Nestes casos, o que acontece é que o valor da prestação vai manter-se igual. Mas o montante do reembolso antecipado irá diminuir o prazo do contrato. Isto porque o capital e o valor dos juros diminuem da mesma forma. No entanto, em vez do impacto ser na prestação reflete-se no prazo do contrato. 

Consoante o valor da amortização, pode conseguir reduzir o prazo do seu empréstimo em um ou até em vários anos. Tudo depende do valor em causa. Quanto maior for o valor, maior será a redução do prazo. Já se fizer amortizações de forma recorrente com um valor significativo, alcançará este objetivo ainda mais rápido.

No caso do seu contrato de crédito habitação estar perto do fim (a menos de 5 anos de terminar) deve analisar bem se vale ou não apena proceder amortização total antecipada. Nesta fase, tanto o capital em dívida como os juros costumam ser baixos. Por isso, a sua poupança pode ter uma aplicação mais vantajosa noutro produto ou outro fim. Mas tudo irá depender da sua necessidade de liquidez momentânea e dos seus objetivos.

Contudo, se quiser evitar o pagamento da comissão de reembolso antecipado em 2023 (contrato com taxa variável) e amortizar na totalidade o seu crédito, também pode ser benéfico para si. Dado que esta medida é transitória, esta é uma boa hipótese de poupar 0,5% do valor total da amortização (comissão de reembolso antecipado).

Valor final do crédito pode ficar mais barato

Por último, importa reforçar que ao amortizar o seu crédito habitação vai reduzir o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor). O MTIC corresponde ao montante total que cada cliente irá pagar ao banco durante todo o período do empréstimo. O seu cálculo é feito com base no montante total do crédito, somando todos os seus encargos, como os juros, comissões, impostos e outras despesas bancárias.

Quando amortiza o seu crédito habitação, independentemente de o impacto ser aplicado à prestação ou ao prazo do contrato, irá diminuir o valor do capital em dívida e dos juros. E dado que os juros totais influenciam, e muito, o preço final a pagar pelo seu crédito, a amortização pode permite-lhe poupar milhares de euros. Claro que mais uma vez, depende do valor da amortização ou se esta é feita de forma recorrente ou não.

Por exemplo, se optar por uma amortização parcial, mas com um valor elevado, vai sentir um forte impacto na diminuição da sua prestação, pois os juros diminuem significativamente. Imagine que tem um montante em dívida de 130.000 euros. Se faltarem liquidar 360 prestações, e atualmente tiver uma TAN 3,5%, a amortização e 30.000 euros permite-lhe o seguinte:

• Passar de uma prestação mensal de 583,76 euros para 449,04 euros;
• O capital em dívida mensal passa de 204,59 euros para 157,38 euros;
• E os juros mensais descem de 379,17 euros para 291,67 euros.

Se a amortização for recorrente, mesmo com um valor menor, os juros totais vão baixando cada vez mais, tal como o capital em dívida.

Assim, se tem uma poupança de parte, analise com calma os prós e contras do tipo de amortização que pretende fazer. No entanto, lembre-se que a amortização nunca deve colocar as suas finanças pessoais em risco.

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