Comprar casa sozinho ou em conjunto pode fazer toda a diferença em relação ao imóvel com que se pode sonhar. Se ambas as pessoas tiverem poupanças e rendimentos, o valor da entrada pode ser maior e a capacidade de endividamento também cresce.

Tudo isto parece óbvio e incontestável, mas não basta saber que se consegue chegar a uma casa mais cara. É preciso perceber até que valor.

Além disso, é importante ter em mente que os capitais próprios têm de dar para mais do que a entrada. É que ainda há gastos com impostos, comissões e registos.

O Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças já contempla tudo isso e foi com ele que simulámos vários cenários que mostram a diferença entre comprar casa a sós ou a dois. Ainda assim, é importante dizer que este simulador serve apenas como uma referência e não substitui a pré-aprovação ou aprovação por parte do banco.

Leia ainda: Dos juros aos impostos, quanto custa comprar uma casa?

As regras na hora de pedir um crédito habitação

Os bancos têm de seguir as recomendações do Banco de Portugal, que impõe limites ao montante do empréstimo, à taxa de esforço com créditos e ao prazo do contrato. A conjugação de todas estas regras tem, como é natural, impacto na casa que se pode comprar.

Montante do empréstimo

Não é que haja um limite universal em relação ao montante que os bancos podem emprestar, mas o empréstimo para uma habitação própria permanente não pode ser superior a 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel. Ou seja, por cada 100 mil euros, as instituições podem emprestar 90 mil.

Provavelmente, vai ouvir falar desta regra sob a designação rácio LTV (loan-to-value). Há bancos que definem até limites mais baixos, como 80% ou 85%.

A este propósito convém referir que os jovens até aos 35 anos podem ter um empréstimo a 100% através da garantia pública no crédito habitação.

Taxa de esforço com créditos

O rácio DSTI (debt service-to-income) é usado para medir a taxa de esforço com todos os créditos, que não deve ser superior a 50%. Ainda assim, sempre que possível é recomendável apontar abaixo desse limite, para evitar que algum imprevisto abale o orçamento familiar.

Prazo do contrato

O prazo do contrato vai influenciar a taxa de esforço. Quanto maior for, menor vai ser a taxa de esforço, uma vez que o crédito vai ser dividido por mais meses. No entanto, isso encarece o custo total do empréstimo, ao aumentar o montante de juros.

Dependendo da idade dos clientes, os prazos máximos são:

• 40 anos de contrato para clientes até aos 30 anos de idade;
• 37 anos de contrato para clientes entre 31 e 35 anos de idade;
• 35 anos de contrato para clientes com mais de 35 anos de idade.

Comprar casa sozinho ou em conjunto: Diferença pode superar os 100 mil euros

É diferente ter capitais próprios de 10.000 ou de 20.000 euros. Tal como é diferente ter um rendimento de 1.500 euros ou de 3.000 euros mensais.

Como é natural, neste exercício é impossível cobrir todos os cenários possíveis, mas fizemos simulações para vários níveis de rendimento, capitais próprios e apoios, uma vez que os jovens até aos 35 anos podem beneficiar da garantia pública e da isenção de impostos (IMT e imposto do selo sobre a aquisição).

No caso dos impostos, só há isenção total para imóveis até ao quarto escalão do IMT (330.539 euros, em 2026).

Para simplificar, assumimos sempre uma taxa de juro mista, por ser a mais escolhida nas novas operações de crédito habitação desde outubro de 2023, de acordo com o Banco de Portugal.

Leia ainda: Guia de apoio à compra de habitação jovem até aos 35 anos

1. Rendimentos médios

O primeiro cenário é o de duas pessoas com rendimentos médios: cada uma recebe 1.500 euros líquidos por mês. Os capitais próprios variam entre 10.000 (a sós) e 20.000 euros (a dois).

A. Sem garantia pública nem IMT Jovem

No cenário recomendado, uma pessoa sozinha com estes rendimentos e poupanças deve apontar para 66.093 euros. No fundo, é quase o mesmo que dizer que não consegue comprar casa.

Num cenário limite, pode chegar aos 166.885 euros, mas apenas se conseguir mais capitais próprios, sabendo que vai aumentar a prestação e que a taxa de esforço chegará aos 40%.

No entanto, se houver outro comprador, podem apontar para casa entre 167.585 euros e 333.770 euros. Mais uma vez, o valor máximo está dependente de um aumento dos capitais próprios e da taxa de esforço para 40%.

B. Com garantia pública e IMT Jovem

Os jovens que usufruam da garantia pública podem ter financiamento acima de 90% do valor do imóvel. Além disso, poupam nos impostos, uma vez que estão isentos de IMT e imposto do selo sobre a aquisição.

No cenário recomendado, a isenção tributária permite reforçar o valor da entrada (uma vez que não tem de usar uma parte dos capitais próprios para o pagamento de impostos) e apontar para casas mais caras. Isto acontece também por via do aumento da taxa de esforço.

No entanto, no cenário limite, a garantia e as isenções fazem baixar o valor atingível. Isto acontece porque já não há muita margem para subir a taxa de esforço. Logo, o valor do empréstimo é semelhante ao valor do imóvel (e ambos são semelhantes ao crédito contraído sem apoio da garantia).

É isso mesmo que percebemos pelas simulações, em que uma pessoa sozinha pode procurar um imóvel entre 138.889 euros e 157.551 euros e duas pessoas podem apontar para casas entre 279.467 euros e 316.791 euros.

2. Rendimento médio + rendimento alto

O segundo cenário é o de uma pessoa com um rendimento mensal de 1.500 euros e outra com um rendimento de 4.000 euros. Os capitais próprios variam entre 10.000 (a sós) e 30.000 euros (a dois)

A. Sem garantia pública nem IMT Jovem

Como já tínhamos visto acima, uma pessoa com um rendimento de 1.500 euros pode procurar casas entre 66.093 euros e 166.885 euros, de acordo com o Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças. Quando a ela se junta outra pessoa com rendimentos mais altos (4.000 euros mensais), as coisas mudam bastante.

No cenário recomendado, podem apontar para casas entre 217.494 euros e 611.912 euros.

B. Com garantia pública e IMT Jovem

Tal como no exemplo com dois rendimentos médios, aderir à garantia pública e aproveitar a isenção de IMT e imposto do selo sobre a aquisição permite olhar para casas mais caras no cenário recomendado, tanto a sós como a dois.

3. Rendimentos altos

Por fim, simulámos situações para pessoas com rendimentos altos (4.000 euros líquidos mensais cada) e capitais próprios entre 20.000 euros e 40.000 euros.

A. Sem garantia pública nem IMT Jovem

No cenário recomendado, a diferença entre comprar casa sozinho ou em conjunto é de cerca de 113.000 euros, mas não podemos deixar de destacar o que acontece no cenário limite. É que a entrada de outra pessoa na compra faz duplicar o valor da casa que se pode procurar: de 445.000 euros para 890.000 euros.

B. Com garantia pública e IMT Jovem

A última simulação volta a pôr em cima da mesa os apoios à compra de casa para jovens até aos 35 anos e o comportamento é semelhante aos anteriores: aumento do preço da casa no cenário recomendado (via aumento da taxa de esforço) e diminuição no cenário limite (por já não haver margem para pedir mais dinheiro e aumentar a taxa de esforço).

Leia ainda: Que casa posso comprar em 2026?