Garantia pública no crédito habitação jovem: Saiba como funciona

Através da garantia pública, o Estado funciona como um fiador num crédito para jovens. O Estado não financia qualquer valor, nem fica com qualquer direito sobre o imóvel.

A possibilidade de financiamento a 100% da compra de casa por parte dos jovens entre os 18 e 35 anos está mais perto. A legislação foi publicada e determina, entre outras questões, que o Estado vai funcionar como fiador durante um prazo máximo de 10 anos.

A legislação sobre a garantia pública foi publicada na sexta-feira, 27 de setembro, e entra em vigor este sábado, 28 de setembro, de acordo com a Portaria n.º 236-A/2024/1. Os bancos terão agora 30 dias para aderirem ao protocolo que permitirá conceder crédito a 100% aos clientes.  Posteriormente, as instituições terão mais 60 dias para implementarem os procedimentos internos necessários para poderem financiar estas operações. Isto significa que, na prática, mesmo que adiram neste momento ao protocolo pode ser apenas possível concretizar a compra de uma casa com estas condições de crédito a partir de janeiro.

Estado como fiador durante 10 anos

Havia algumas dúvidas sobre como ia funcionar a garantia pública, nomeadamente como é que, em termos práticos, se ia dividir o que era garantido pelo Estado e o que não era.

Já era conhecido que, no máximo, o Estado garante até 15% do valor do capital em dívida contratado inicialmente. Ou seja, se um jovem quiser comprar uma casa de 200 mil euros, o montante máximo garantido pelo Estado será de 30 mil euros.

De realçar que, por regra, os bancos financiam até 90% do valor do imóvel, o que significa que, normalmente, num imóvel de 200 mil euros, os bancos podem financiar até 180 mil euros. Nesses casos, o Estado só será chamado a garantir 20 mil euros.  

Mas como saber quando é que termina o valor garantido pelo Estado? Não sendo possível antecipar com certeza esse momento, ficou determinado que o Estado fica como fiador daquele empréstimo durante um máximo de 10 anos. “A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito”, pode ler-se na portaria publicada.

Como funciona a garantia pública?

Esta garantia pública determina que os jovens entre 18 e 35 anos de idade e com rendimentos até ao 8.º escalão do IRS possam comprar a sua primeira casa com um financiamento de 100%. Algo que fora deste regime não é possível. (Nota: o 8.º escalão de IRS representa, em 2024, rendimentos entre 43 mil e 80 mil euros).

Há um teto máximo do valor de transação, fixado nos 450 mil euros, e os jovens não podem ser donos de um outro imóvel (nem de parte dele).

Se cumprirem com todas as condições, os jovens conseguem financiar o valor total do imóvel que querem comprar, com o Estado a funcionar como fiador do montante que, por imposição legal, os bancos não podem financiar.

Mas atenção, o montante máximo de financiamento terá sempre em consideração a avaliação do imóvel e a capacidade financeira dos jovens. O Estado não financia qualquer montante, apenas garante que, se os jovens tiverem capacidade financeira, o banco financia em até 100% a operação.  

Para que um jovem beneficie da garantia pública tem de recorrer a uma instituição que adira ao protocolo. Ou seja, a partir de dia 30 de setembro, os bancos podem aderir ao protocolo que foi estabelecido para este fim e só depois será possível concretizar as operações de financiamento com estas condições.

Os interessados terão de contactar a instituição e perceber se esta aderiu ao protocolo. Se a instituição não tiver aderido, para que seja possível financiar a compra da casa a 100%, terão de encontrar alternativa.

E se entrar em incumprimento?

Caso o cliente entre em incumprimento, a instituição que financiou o empréstimo pode acionar a garantia. Nesse momento, o Estado é chamado a atuar tal e qual como qualquer fiador, contudo aqui a sua obrigação vai apenas ao valor da dívida que está garantida.

“Sempre que a garantia for validamente acionada, o Estado, na qualidade de garante, fica obrigado a entregar à instituição o montante correspondente à percentagem garantida do capital então em dívida”, explica a Portaria.  

A legislação determinou que, mesmo em caso de incumprimento, o cliente não fica em dívida para com o Estado, mas sim perante a instituição financeira. Será sempre esta última a fazer a gestão da dívida e de todo o processo, nomeadamente “devolver” ao Estado o montante usado através da garantia.

“As instituições procedem, por conta e no interesse do Estado,” aos passos necessários para recuperar os montantes em dívida. Além disso, ficou definido que “as instituições ficam obrigadas a partilhar com o Estado, pari passu, na mesma percentagem em que a operação for garantida pelo Estado, o valor obtido com a execução de qualquer garantia, seja de que natureza for, ou seguro exigido.”

O que significa que as instituições têm de recuperar a dívida e depois pagar ao Estado a parcela que lhe compete por via da execução da garantia pública.

Como se perde a garantia?

De uma forma geral, ao final de 10 anos de contrato, a garantia pública caduca. Esta é uma regra aplicável para todos. Mas há outras.

Se o proprietário vender o imóvel ou se alterar a finalidade do mesmo, a “garantia do Estado caduca”, explica a legislação. Assim, um jovem que compre a sua primeira casa com a ajuda da garantia pública e depois a venda, perde o direito a prolongar ou a renovar este apoio.

Além disso, se alguém comprar uma casa para viver e em determinado momento decidir ir viver para outra casa e colocar aquele imóvel no mercado de arrendamento, por exemplo, também perde a garantia pública.

Recorri à garantia pública: Posso negociar condições com o banco?

Sim. O facto de ter recorrido à garantia pública não obriga a que o cliente permaneça com as mesmas condições de financiamento que tinha no início do contrato.

Poderá renegociar as condições com a instituição onde tem o crédito, nomeadamente, o prazo e as taxas de juro, sem que isso implique a perda da garantia pública. O que nunca pode haver é um aumento das responsabilidades do Estado.

Pode ainda decidir fazer amortizações de crédito ao longo do contrato, sem perder a garantia. Nestes casos, “a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente.”

Outra situação que não afeta a garantia pública é a possibilidade de o cliente transferir o empréstimo para outra instituição. “A garantia pessoal do Estado não se extingue em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito”, de acordo com a portaria. Nestas situações se, por exemplo, já tiverem decorrido cinco anos desde o início do contrato, o cliente poderá beneficiar da garantia por mais cinco anos. Mas, antes de avançar com a transferência, é determinante que confirme que a instituição para onde quer transferir o crédito aderiu ao protocolo. Caso contrário, perderá a garantia.