Quando compra uma casa recorrendo a um crédito habitação, é bem provável que a prestação do seu crédito passe a ser a fatura mais elevada que tem de pagar mensalmente.

No entanto, consoante o tipo de condições acordadas no seu contrato, há a possibilidade de reduzir este encargo. E muitas vezes a solução está em renegociar as suas condições, e tentar reduzir o spread aplicado ao seu crédito habitação. Afinal, os spreads no crédito habitação têm vindo a baixar nos últimos anos.

Por exemplo, se contratou um crédito habitação entre 2011 e 2016, é normal que esteja a pagar um valor mais elevado face aos spreads dos dias de hoje. Atualmente é possível obter spreads no crédito habitação de 0,85%.

Este valor de taxa pode não estar acessível a todos os titulares e contratos de crédito habitação. Mas se existem bancos a oferecer spreads no crédito habitação mais baixos, não perde nada ao tentar obter melhores condições.

Além disso, tendo em conta a subida da Euribor, mesmo que o banco ofereça uma pequena redução no seu spread, esta alteração pode ajudá-lo a diminuir o impacto da subida dos juros no seu orçamento familiar.

Assim, caso pretenda baixar os encargos e ter uma folga financeira no seu orçamento, perceba como funcionam os spreads no crédito habitação para conseguir renegociar as suas condições contratuais. Perceba ainda a evolução dos spreads nos últimos anos e saiba se é possível obter spreads no crédito habitação de 0,85% em todos os bancos.

A evolução dos spreads no crédito habitação nos últimos anos

Se olharmos para a história das taxas de juro médias no crédito habitação desde a última crise financeira até aos dias de hoje, deparamo-nos com subidas e descidas acentuadas. Antes da última crise financeira em 2008, era normal os bancos aplicarem spreads muito baixos, na ordem dos 0,5%. Aliás, nessa altura, chegaram a existir bancos a conceder créditos com um spread de 0,1%. Mas esse é um cenário longínquo que provavelmente não se voltará a aplicar aos contratos de crédito habitação.

Afinal, poucos anos mais tarde, em 2012, as taxas de juro médias no crédito habitação atingiram o seu valor mais elevado. Nesse ano, Portugal estava sob o resgate financeiro da troika, e a concessão de crédito era muito escassa. Para ter uma noção, quem comprou casa nesse período através de um crédito habitação acabou por ter uma taxa de juro na ordem dos 4%. Isto porque a taxa de juro média praticada chegou mesmo a atingir os 4,68% (spread+ indexante).

No entanto, nos anos seguintes, a tendência inverteu-se e as taxas de juro médias começaram a baixar. Quase no final de 2015, a taxa média encontrava-se nos 2,16%. Mas a descida não ficou por aqui.

Num período em que as taxas de juro estavam muito baixas (com as taxas Euribor em valores negativos), e a economia a dar sinais de recuperação, o sistema financeiro começou a praticar condições de concessão de crédito mais atrativas.

Em 2020 muitos bancos financiaram a compra de casa com juros na ordem de 1%, um valor que inclui Euribor e indexante. Neste ano, houve mesmo bancos a oferecerem spreads mínimos de 0,95%.

Em 2022, voltamos a assistir a reduções nos spreads oferecidos. Em termos médios, hoje em dia há uma relativa facilidade em conseguir spreads iguais ou inferiores a 1% na maioria das operações. Contudo, tudo vai depender do perfil do cliente e do financiamento.

Spread de 0,85%: Todos os bancos oferecem? E a todas as pessoas?

A resposta às duas perguntas é: não. Nem todo os bancos estão a praticar spreads tão baixos e nem todas as pessoas terão acesso a este valor. Tal como explicámos mais acima, tudo depende do perfil do cliente e das conduções do próprio financiamento.

"A atribuição do spread de 0,85% não é transversal a todos os bancos. Contudo, o mesmo já está a ser aplicado em algumas operações com montantes mais elevados, com rácio financiamento/garantia reduzido e para titulares com um determinado perfil financeiro, quer seja pelo seu património financeiro ou pelos seus rendimentos", .explica o diretor Comercial do Doutor Finanças, Antero Cabral.

O responsável destaca que nos últimos meses se tem assistido a duas evoluções bastantes interessantes. "Por um lado, os bancos estão cada vez mais competitivos na taxa variável, houve mais bancos a reduzir os spreads mínimos para 0,9% este trimestre. Por outro, a taxa fixa tem seguido o caminho inverso, muito por força da conjuntura atual, e como esta se pode refletir no futuro. Há vários anos que não tínhamos de forma "padronizada" spreads inferiores a 1%. Acredito que esta seja uma oportunidade para as famílias reverem o seu orçamento familiar e, consequentemente, as condições do seu crédito habitação".

Embora estes conselhos sejam aplicados a quem pretende renegociar as condições do seu crédito, os novos contratos também são influenciados por esta situação atual.

Antecipar impactos futuros

Numa altura em que as taxas de juro estão a subir e em que se prevê que assim continuem, é muito importante antecipar cenários. Por um lado, simular a variação da Euribor no Crédito Habitação e perceber qual o seu impacto nas nossas vidas. Por outro, perceber se o o valor que estamos a pensar pedir de financiamento é compatível com este cenário.

"A contratação de um novo crédito pode ser vantajosa nesta altura, pelas condições conseguidas quando o crédito está associado a uma taxa variável. No entanto, importa salientar que na altura da escolha do imóvel, devemos ter alguma contenção no valor para 'não dar um passo maior do que a perna'. Neste contexto, acredito que o apoio do Doutor Finanças pode ser essencial na análise da real capacidade financeira da família e como esta pode reagir no futuro com um impacto da Euribor em terrenos positivos", realçar Antero Cabral.

O diretor comercial do Doutor Finanças deixa ainda um conselho a todas as pessoas que pretendam contratar um crédito habitação nos próximos tempos. "Uma boa ferramenta para analisar este impacto é o Plano Financeiro B e C, presente em todas as FINE. Afinal, cada um dos planos considera um acréscimo do indexante."

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O spread é apenas uma das componentes da sua taxa de juro

Se contratou um crédito habitação, a palavra spread não deve ser totalmente desconhecida para si. Mas será que sabe o seu significado a importância do spread no crédito habitação? Caso não saiba, ajudamos a perceber.

De acordo com a definição oficial do Banco de Portugal, o spread é a componente da taxa de juro que acresce ao indexante do seu crédito. E o que é que isto significa? Que o spread é uma das duas variáveis que compõem a taxa de juro do seu crédito habitação. Nos contratos com uma taxa variável, as duas componentes da taxa de juro são o spread e a Euribor.

No caso do spread, este é livremente definido pelo banco em cada contrato. Na hora de definir o valor desta taxa, o banco tem em conta o risco do financiamento, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, e o custo total do financiamento.

Mas, consoante a estratégia comercial de cada instituição de crédito, o spread pode ser reduzido se optar pela aquisição de outros produtos associados ao seu crédito. E que produtos são estes? Os mais comuns são o seguro de vida do crédito habitação, o seguro multirriscos, a domiciliação de ordenado e a contratação de cartões de crédito. No entanto, o banco também pode propor seguros de saúde ou um PPR - Plano de Poupança Reforma.

Dado que o spread é na prática a margem de lucro das instituições de crédito, a redução do spread é possível se o banco conseguir compensar a perda de parte dessa margem com vendas associadas.

De realçar que o spread é fixo, não podendo sofrer variações se as condições acordadas no contrato forem cumpridas. Por exemplo, o banco pode aumentar o seu spread caso entre em incumprimento, remova um titular ou fiador do seu contrato ou até se deixar de subscrever um produto que foi contratado no início do contrato e que lhe deu acesso ao uma redução do spread.

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O indexante do crédito habitação 

Tendo em conta que o spread é uma das componentes da sua taxa de juro, o valor que o banco definir terá um forte impacto na sua prestação mensal. Mas para perceber melhor a sua dimensão, é importante falar da outra componente, o indexante do seu crédito.

O indexante (a taxa de juro de referência), na maior parte dos casos em Portugal, corresponde à Euribor (European Interbank Offered Rate). A Euribor é a taxa de referência do mercado monetário interbancária. O seu valor resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Contudo, quando contrata o seu crédito habitação pode optar pelo prazo. Em Portugal, os prazos mais comuns da Euribor são a 3, 6 e 12 meses. Se optar por uma taxa Euribor com o prazo de 6 meses, o valor da sua taxa será revisto de 6 em 6 meses.

Como a Euribor se encontra em valores negativos (embora esteja a subir e aproximar-se de valores positivos), o spread assume um peso muito significativo na sua taxa de juro. Ou seja, no valor da sua TAN (spread + indexante). Se o banco onde contratou o seu crédito habitação lhe aplicou um spread elevado, como por exemplo um spread a 1,5%, provavelmente está a pagar um valor mais alto para as condições praticadas atualmente.

Embora o spread não seja o único fator que torna a sua fatura mensal mais elevada, se o conseguir reduzir, poderá provavelmente ganhar uma folga financeira.

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Com a Euribor a subir tente descer o seu spread

No final de 2021, começou a falar-se de uma possível subida acentuada das taxas Euribor. Embora muitas dessas informações fossem meramente especulativas, o aumento da inflação levou os bancos centrais de quase todo o mundo a tomarem uma posição. No caso da Zona Euro, o Banco Central Europeu (BCE), já sugeriu que ia aumentar os juros, com o objetivo de controlar a subida de preços e as suas consequências.

Dado o cenário atual, o mais provável é que a sua prestação de crédito habitação suba. Isto porque a subida dos juros só tem impacto se o seu crédito for associado à taxa Euribor. Se esse é o seu caso, então é certo que a sua prestação irá subir nos próximos tempos. Mas isto não significa que esta subida seja drástica, nem repentina. Aliás, a subida de juros acontece habitualmente de forma gradual, uma vez que o BCE evita provocar desequilíbrios económicos.

Neste momento, tendo em conta o swap a 5 anos (referência sobre o que mercado de capitais prevê para os próximos anos), as taxas de juro na Zona Euro devem andar na ordem dos 1,4%. Embora estes valores possam sofrer alterações consoante a evolução económica, para já não existe razões para entrar em pânico. No entanto, isso não significa que fique de braços cruzados à espera que a sua prestação aumente.

Se contratou o seu crédito habitação já há alguns anos, é provável que o seu spread esteja desatualizado face às condições praticadas atualmente. E com a subida da Euribor, uma redução no spread pode ajudá-lo a diminuir esse impacto no seu orçamento.

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Ao renegociar as condições do seu crédito não se foque só no spread

Independentemente do ano em que contratou o seu crédito, é sempre vantajoso estar a par das soluções que o mercado oferece nos dias de hoje. Afinal, se renegociar as suas condições, mesmo que não consiga o spread mínimo que os bancos praticam, podem encontrar soluções vantajosas que se traduzem em poupanças significativas.

No entanto, na hora de renegociar o seu contrato de crédito não se foque apenas no spread. Isto porque um spread mais baixo nem sempre significa um crédito mais barato. E porque é que isso acontece? Porque uma parcela significativa do valor que paga mensalmente costuma estar associada ao seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos.

Quando contrata estes produtos numa seguradora parceira do banco onde obteve o financiamento, normalmente tem direito a uma bonificação no seu spread. Ou seja, o seu spread é mais baixo e, consequentemente a sua prestação do crédito habitação é menor. Mas se os valores destes seguros forem mais elevados do que outras opções no mercado, pode sair prejudicado, mesmo tendo um spread mais baixo. E para ter a certeza que está a usufruir das melhores condições, precisa de comparar preços.

Neste aspeto é importante pedir simulações junto de outras seguradoras, de forma a estar informado sobre os preços praticados para o seu caso específico. Depois, deve informar-se junto do seu banco sobre a penalização que sofreria ao deixar de subscrever os seguros, e contratá-los junto de outra seguradora. Por fim, terá de fazer cálculos e ver se compensa ou não mudar os seguros para outra entidade.

Durante este processo, o banco poderá oferecer-lhe condições mais vantajosas ou até baixar o seu spread, se este estiver desatualizado. Não se esqueça que se subscreveu outro tipo de produtos quando contraiu o seu crédito, deve reavaliar as suas condições e utilidade.

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Procure alternativas

Se está à procura de melhores condições de crédito, procure alternativas. Esta é uma excelente altura para ouvir as propostas que outras instituições de crédito têm para lhe oferecer. O ideal é mesmo ter várias propostas em cima da mesa, para conseguir comparar ao pormenor o que cada banco oferece. E isto significa que precisa olhar para a FINE que cada banco lhe deu, e comparar taxas, prazos de financiamento e o valor dos produtos associados ao contrato.

Para ajudá-lo com esta análise utilize a calculadora de transferência de crédito habitação, onde poderá comparar o que paga agora de acordo com a sua taxa de juro e o que ficará a pagar com uma redução desse valor, e usar essa informação para negociar com o seu banco e com outros.

Caso consiga uma proposta mais vantajosa, é aconselhável ponderar a transferência do seu crédito habitação para esse banco, pois poderá poupar mensalmente uma quantia significativa. Mas antes de dar esse passo, é fundamental que se informe se existem custos envolvidos. Alguns bancos suportam os custos (ou parte deles) da transferência do seu crédito habitação, de forma a captarem novos clientes. E esses custos ainda são consideráveis.

Tenha em conta que a transferência do crédito habitação irá implicar o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado. Se nunca ouviu falar desta comissão, saiba que o seu valor varia de 0,5% a 2% consoante tem uma taxa variável ou fixa. Por fim, precisa de suportar os custos de uma nova escritura, avaliação do imóvel, comissões e outras despesas que vão variar de banco para banco.

Por isso, nunca se precipite a tomar esta decisão. Faça a sua análise calmamente e olhe para todos os prós e contras de cada proposta.

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