Se o seu objetivo é poupar dinheiro ao final do mês, saiba que pode baixar os seus custos mensais se renegociar o spread do seu crédito habitação. Com este artigo fique descubra quais os 3 incentivos para o fazer.
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1. É fácil
Se tiver um spread alto (superior a 0,6 pontos percentuais) e uma condição profissional estável é muito fácil renegociar o spread.
Comece por ir falar diretamente com o seu gestor de conta e diga-lhe que as suas condições não são competitivas e que com a crise que está instalada precisa que o banco lhe reduza o spread. Se ele não ceder, faça o pedido por escrito. Em último caso, ameace que vai trocar de banco: é quase certo que terá algum resultado.
Lembre-se, nos dias de hoje 0,35-0,4 de spread é o normal. Por isso aponte bem para baixo: 0,25.
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2. É (vai ser) de borla
Alguns bancos cobravam um valor (não tão pequeno quanto isso) pela renegociação do crédito (ou mesmo só do spread), o que anulava grande parte das vantagens de renegociar o spread. Felizmente foi aprovado um Decreto-Lei que proíbe os bancos de cobrarem comissões na renegociação dos créditos. Além disso, qualquer renegociação deixa de poder depender de exigências adicionais (como contratação de outros produtos bancários).
3. Pode poupar muito dinheiro
Este é o principal incentivo: poupar dinheiro. Quando reduz o spread, reduz o custo do crédito e reduz a respectiva prestação mensal. Podem ser umas poucas dezenas todos os meses, mas serão algumas centenas todos os anos e vários milhares no total do empréstimo.
A título de exemplo, num crédito de €150 000, a 30 anos, uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar poupanças anuais superiores a €300 e mais de €10 000 no total do empréstimo. Nada mau, hein?
4. (Bónus) Fica menos sensível à subida das taxas
Como a sua taxa global é mais baixa, fica menos sensível a futuras subidas da taxa de juro de referência (Euribor) - digamos que ganha uma almofada. Ou seja, se as taxas subirem o valor absoluto adicional que vai pagar é menor.
Se não está a conseguir renegociar o seu spread, pode pensar também na hipótese de transferência do seu crédito habitação para outro banco.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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@Pedro Ribeiro,
Eu cá não sei… tenho as minhas dúvidas. Não há nada concreto para já, pois não?
Uma coisa é certa: esses fundos não querer perder dinheiro, pelo que é pouco provável que haja uma grande margem de manobra. Contudo, só me consigo manifestar com maior precisão quando souber mais pormenores sobre os primeiros produtos que apareçam, o que ainda deve demorar (segundo sei a CGD está prestes a lançar, mas vamos ver).
Ainda assim, parece-me que os factores mais determinantes serão as fórmulas para cálculo da renda e para cálculo do valor de recompra.
Nessa altura espero escrever um artigo pesando os prós e contras da questão.
Bom dia,
Caros Pedro Pais e Pedro Silva obrigado pela pronta resposta. Comprometo-me a vir cá relatar a minha experiência logo que concluida.
Aproveito p/ colocar uma questão sobre a mesa que, dada a sua actualidade, me coloca muitas dúvidas, refiro-me à possibilidade inscrita no orçamento de estado 2009 de alienar o imóvel em que habitamos a um Fundo de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional (FIIHA).
Segundo o que foi dado ouvir/ler é só vantagens:
1 – Venda ao fundo a ?!preço de mercado!?, encaixando a mais valia após liquidação da hipoteca s/ tributação em sede de IRS caso a recompra do imóvel ocorra até 31/12/2020.
2 – Pagamento de uma renda cerca de 25-40% inferior ao valor da prestação anteriormente cobrada pelo banco.
3 – As rendas pagas ao FIIAH são dedutíveis no IRS até um máximo de 586€/mês.
4 – A venda e posterior recompra estão isentas de IMT.
Bem no meu caso não estou c/ a corda ao pescoço, mas sendo estas as condições não posso deixar de pensar o seguinte:
A minha situação actual,
Possuo um imóvel avaliado p/ baixo em 240.000€, sobre o qual tenho um empréstimo no valor de 81.000€ faltando pagar 264 prestações, spread 0.6, Euribor a 6 meses, o que resulta numa prestação actual de 540€/mês.
Caso venda o imóvel ao FIIAH, tenho um encaixe de cerca de 158.000€, passo a pagar uma renda máxima de 405€, o que resulta numa poupança mensal de 135€/mês ou seja 1620€/ano.
Considerando uma aplicação totalmente conservadora deste capital numa aplicação a prazo, c/ TAE na ordem de 4,6% ao final de 11 anos terei cerca de 259.000€.
Já a poupança mensal face à renda, representará cerca de 18.000€ daqui a 11 anos, ou seja deterei um total de 277.000€.
Mesmo considerando uma valorização média anual do imóvel de cerca de 1,6% ano, este valerá aproximada/ 286.000€, ou seja p/ readquirir o imóvel apenas necessitarei de cerca de 9.000€ adicionais ao que amealhei mais despesas associadas à abertura de novo processo de empréstimo e escritura, qualquer coisa na ordem de 4.500€. No total estamos a falar em valores totais de 13.500€.
Se mantiver o empréstimo actual daqui a 11 anos ainda devo cerca de 50.000€.
Obviamente tratam-se de contas de “merceeiro” efectuadas ao correr da pena, mas de qq forma parece-me um bom negócio.
Mas já diz a sabedoria popular, “Quando a esmola é muita o pobre desconfia”.
Fico à espera dos v/ comentários.
Obrigado
Pedro
Boa noite,
Com os problemas do mercado financeiro a sanarem,
parece que vamos estabilizar.
Tenho a seguinte dúvida. Recebi uma proposta do banco para ter uma taxa fixa a 5 anos, e com spread a 1%, actualmente está a 1.1%, e é um spread alto, já que tenho visto outros com spreads mais baixos, como 0.4%. Qual a melhor forma de negociar com os bancos, visto que o ambiente de crise parece estar a desaparecer?
Obrigado.
Jota
@Nuno,
A sua lógica é interessante, mas não corresponde à realidade.
É verdade que com o passar do tempo as prestações têm uma maior % de capital e uma menor % de juros, mas isso acontece porque o capital em dívida é cada vez menor e o valor total da prestação se mantém.
Na prática o que aconteceu no passado não é relevante. O que interessa é sempre o mesmo:
1 – Valor em dívida
2 – Taxa de juro
3 – Prestações em falta.
Portanto, se achar que consegue melhores condições num outro banco, deve mudar, uma vez que não perde os juros já pagos.
Olá, parabéns pelo seu blog!
Tenho uma dúvida que não sei se já foi respondida.
Quando mudamos o empréstimo para outro banco, para além de todas as despesas normais, não perdemos também dinheiro a nível da relação empréstimo/juros?
Isto tudo pq as prestações comecam por conter mais juros do que abatimento no emprestimo, e sendo assim andámos a pagar juros ao primeiro banco que não nos vão ser devolvidos quando mudarmos de banco.
Se todos os meses fosse pago 50/50 juros e capital não havia problema em mudar de banco porque ambos os bancos ficavam com a mesma percentagem de juros e no fim do empréstimo acabavamos por pagar o mesmo.
Agora se pagamos 90/10 80/20 70/30 e por aí adiante o primeiro banco ficou a ganhar juros indevidos que foram pagos a priori por um contracto que era previsto ser a x anos e foi a y.
E quando mudamos de banco temos um capital em divida que não baixou quase nada e é esse que vai ser transferido para o novo banco mas por outro lado perdemos os juros que já pagámos ao primeiro banco.
Não sei se me fiz explicar bem.
Isto são contas de merceeiro mas já me passou várias vezes pela cabeça quando penso em mudar o empréstimo e nunca me dei ao trabalho de fazer as contas no papel.
Esta lógica está correcta?? 🙂
Parabéns Pedro. Este blog é melhor fonte de informação disponivel na net para as pessoas se aconselharem. Continue o bom trabalho!
@Pedro Ribeiro:
Não tenho dúvidas que seja possível conseguir 0,4 ou até menos de spread; O que os bancos andam a fugir é do mau crédito, não do seu….
@Pedro Ribeiro,
Infelizmente não há uma resposta “certa”. O valor do spread é uma medida do risco que o banco “suporta” e caso o Pedro passe a apresentar um menor risco (porque ganha mais ou porque a relação financiamento/garantia é mais baixa) é muito favorável. É uma questão de tentar, no seu ou noutro banco.
Se tiver tempo, por favor relate-nos a sua história.
Caro Pedro,
Pela segunda vez venho colocar um pedido de esclarecimento e é realmente difícil deixar de voltar a congratulá-lo pelo blog que é excelente.
A minha dúvida prende-se c/ a renegociação do spread, c/ os problemas que têm vindo a agitar os mercados verifico que os bancos na generalidade aumentaram o valor mínimo dos spreads que estão a oferecer.
No meu caso tenho um empréstimo à habitação no BPI a 30 anos no valor de 81000€ (actual) regime geral indexado à Euribor a 6 meses, o qual contratei em 2000, renegociei o spread em 2006 sendo actual/ de 0.6, o imóvel está presentemente avaliado em 240000€.
Na sequência da renegociação de spread referida, passei a domiciliar ordenado e pagamentos na conta afecta ao empréstimo, subscrevi um PPR e cartão de crédito, possuo também uma aplicação a prazo.
Em Janeiro próximo conto efectuar uma amortização antecipada no valor de 6000€, na sequência da qual espero renegociar novamente o spread, gostaria de saber até que ponto estou em condições de rever o spread p/ valores na ordem dos 0.4.
Obrigado desde já.
Para Maria Reis:
Quanto a saber se já passou tempo suficiente para revisão da taxa, por experiência própria, sim.
Actualmente é mais difícil renegociar mas conheço uma pessoa sozinha que tem propostas de 0,6 e de 0,4 de spread para um crédito de 150000€ a 45 anos no Santander e na Caixa (não sei qual deles faz o mais baixo) e penso que a taxa de esforço dela anda à volta dos 50%.
Não custa nada tentar.
@Maria Reis,
A subida significativa da taxa de esforço não é muito positiva e pode ser o principal entrave à renegociação. Mas não custa tentar (a partir de dia 25) e pode ser que consiga alguma coisa.
Quanto a mudar de banco, é mais que certo que terá de pagar algumas comissões, mas não precisar quais. Pode ver este tópico para ter uma ideia de quais serão as possíveis despesas (embora o tópico não considere exactamente o seu caso).