O contrato promessa de compra e venda (CPCV) é um documento bem conhecido por quem já vendeu ou comprou um imóvel. Embora este contrato não seja obrigatório por lei, quando comprador e vendedor decidem celebrar um CPCV, este documento consensual, bilateral e oneroso passa a ter efeitos legais. Logo, tanto o futuro comprador como o vendedor garantem os seus direitos pré-acordados através deste documento até ao momento da escritura.

Mas antes de celebrar este acordo em forma de contrato, é importante que saiba o que deve constar no CPCV. Neste artigo, conheça os pontos principais que devem constar neste contrato e descubra quais as suas obrigações e os cuidados que deve ter.

O que é o CPCV e quando deve celebrar este contrato?

Como referido, um contrato promessa de compra e venda (CPCV) é um documento facultativo em que duas partes estabelecem requisitos, direitos e obrigações que servem como garantia legal até o contrato de venda ser celebrado de forma definitiva.

No caso da compra de uma casa, este contrato é assinado pelo comprador e o vendedor. A partir do momento em que é celebrado, todas as cláusulas que constam neste documento são obrigadas a serem salvaguardadas até ao momento da escritura, dado que este tem força legal. Assim, é uma excelente forma de garantir que nenhuma das partes sai prejudicada até o negócio ser finalizado.

Contudo, o CPCV também pode ser celebrado com outros objetivos, além do mais comum, que é assegurar as condições do negócio e afastar outros possíveis compradores do imóvel. Por exemplo, é normal celebrar um CPCV quando o imóvel ainda não dispõe de licença de utilização, a construção não está concluída ou enquanto o futuro comprador aguarda a aprovação do seu crédito habitação.

Que tipo de informação deve constar num CPCV?

O contrato promessa de compra e venda deve seguir certas regras para ser considerado legal, mesmo sendo um documento de caráter facultativo. Assim, se estiver a ponderar celebrar um CPCV brevemente, saiba que ele só tem efeito legal, se no documento constarem as seguintes informações:

• Identificação clara de ambas as partes. Neste ponto, é necessário identificar, através do cartão de identificação, o nome, morada, estado civil, número do cartão do cidadão e NIF do comprador e do vendedor do imóvel.

• No caso de se tratar da venda de um imóvel, este deve ser discriminado no contrato. Ou seja, devem constar informações como a sua localização, tipologia, a inscrição e descrição predial. Caso existam outras partes afetas ao imóvel, como garagens, piscinas, armazéns e anexos, também devem constar no CPCV.

• Deve assinalar o prazo para a realização da escritura do imóvel. Caso ainda não seja possível determinar uma data concreta, deve constar o prazo limite para a celebração da escritura.

• No CPCV deve indicar-se o valor da transação e a forma de pagamento utilizada. Caso seja dado um sinal pelo comprador, deve ser referido o montante pago.

• Além destes dados, existem outros pormenores que devem constar num CPCV. Por exemplo, devem ser identificadas sanções caso a escritura não se realize na data estipulada, cláusulas que assegurem as condições de habitabilidade do imóvel (como a instalação de água, esgotos, eletricidade, gás, etc) e de alienação livre de quaisquer ónus e encargos. Esta última cláusula tem como objetivo proteger o futuro comprador da responsabilidade de responder a encargos sobre o imóvel relativos a penhoras ou hipotecas.

Nota: Caso opte por fazer um CPCV, deve anexar-lhe a licença de utilização ou de construção (ou a prova de que a mesma foi solicitada junto da Câmara Municipal).

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Um contrato promessa de compra e venda exige o pagamento de um sinal?

Não obrigatoriamente. No entanto, o mais comum é que o vendedor exija uma garantia adicional de que o comprador se compromete com o negócio. Logo, é normal que o futuro comprador pague um sinal, com um valor acordado entre ambas as partes, que serve como garantia e prova da seriedade da intenção contratual.

Quando o CPCV diz respeito à aquisição de um imóvel, é comum o sinal corresponder ao valor que o banco não financia, que muitas pessoas designam como a "entrada" para a casa. Este sinal varia, por norma, entre 10 e 20% do valor de aquisição do imóvel. E é entregue no dia em que o CPCV é celebrado em troca de um recibo de pagamento do sinal ou da referência no contrato que esse valor foi pago na data de celebração.

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Nota: Aproveite esta fase em que está a fazer contas ao valor que tem de pagar de sinal, para ver quanto terá de pagar de impostos. Numa primeira fase, pode usar o simulador de IMT, que lhe mostra o valor deste imposto e quanto terá de pagar de Imposto do Selo.

Quais os principais cuidados a ter antes de celebrar um CPCV?

Dado que o CPCV tem força legal, é preciso ter alguns cuidados antes de assinar este contrato. Em primeiro lugar, deve confirmar que todos os dados estão corretos, tantos os de identificação, como os que dizem respeito ao imóvel e os valores acordados. Veja ainda se as datas de pagamento correspondem ao que foi acordado, e se o prazo máximo para a celebração definitiva do contrato não dá margem para erros.

Garanta que, da sua parte, não existe nenhuma cláusula que necessite de acrescentar ao contrato, uma vez que ambas as partes são livres de incluir as cláusulas que considerem importantes. Caso a habitação tenha um condomínio, é sempre importante consultar as atas das assembleias de condóminos para confirmar possíveis atrasos. E se possível, tente saber antecipadamente se o prédio foi alvo de obras ou se requer alguma intervenção brevemente.

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