Para quem não tem condições ou interesse em adquirir uma habitação, o arrendamento a longo prazo é a solução ideal. No entanto, com o pasar dos anos, o imóvel vai acabar por precisar de obras e manutenção. Porém, este tipo de intervenção nem sempre é bem vista pelos senhorios, o que pode gerar conflitos que se arrastam por anos. Mas, hoje em dia, os inquilinos estão mais protegidos e podem fazer valer os seus direitos, nomeadamente, através de um processo de injunção no arrendamento.

A pensar na proteção dos inquilinos explicamos-lhe em que consiste o Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA). Saiba ainda em que situações este pode ser negado, se tem custos e o que ter em consideração na injunção no arrendamento.

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O que é a injunção no arrendamento?

O Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de maio, e está ligado a duas leis que têm como objetivo corrigir atos considerados assédio praticado pelos senhorios e, ainda, aumentar a estabilidade no arrendamento, Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, e Lei n.º 13/2019, de 12 fevereiro.

Assim, estas leis têm como propósito penalizar os comportamentos incorretos dos senhorios. Por exemplo, nos últimos anos, muitos inquilinos sofreram pressões por parte dos senhorios para que deixassem os imóveis. E quando esta pressão existe, considera-se assédio no arrendamento.

Porém, o assédio não é o único problema no mercado do arrendamento. Entre os vários problemas atuais, destacam-se os casos em que os inquilinos pagam mensalmente as suas rendas, mas o imóvel não se encontra em condições e está a necessitar de obras urgentes.

À luz destes e outros casos, foi necessário implementar medidas que protegessem os arrendatários numa situação especial de fragilidade. Uma dessas medidas é a IMA - Injunção em Matéria de Arrendamento.

A injunção no arrendamento é um meio processual que ajuda os inquilinos a efetivar os seus direitos. E, dado que um dos problemas mais comuns está ligado à falta de execução de obras por parte do senhorio, a IMA pode ser a solução para não ficar penalizado.

Contudo, importa salientar que há critérios a cumprir. A injunção no arrendamento destina-se a situações específicas, como vamos ver de seguida, e envolve diversos procedimentos.

Injunção no arrendamento: 5 situações em que se aplica

1 - Execução de obras no lugar do senhorio

Em alguns cenários, as obras num imóvel arrendado são da responsabilidade do senhorio. Afinal, quando se aluga um imóvel antigo, é expectável que precise periodicamente de obras de manutenção para garantir que o estado de conservação se mantenha.

Este tipo de obrigação está prevista na lei. Por exemplo, uma Câmara Municipal pode, a pedido de um inquilino, determinar a realização de obras de conservação para corrigir más condições de segurança, de salubridade ou até melhorias estéticas.

Segundo o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, um senhorio tem a obrigação de reabilitar um edifício ou fração em determinadas situações. Ou seja, quando o estado de conservação do imóvel for "Péssimo, Mau ou Médio", de acordo com a Portaria 1192-B/2006 que define os níveis de conservação de um imóvel, o senhorio tem de se responsabilizar.

Assim sendo, pode recorrer ao IMA para que o imóvel seja alvo de obras urgentes. Na injunção no arrendamento, tem o direito de pedir um prazo para a conclusão destas obras.

2 - Reaver o dinheiro que investiu em obras

Quando uma habitação precisa de obras urgentes e o senhorio não cumpre com as suas obrigações, os inquilinos têm direito ao reembolso do montante gasto para este fim. No entanto, é preciso ter algum cuidado na hora de pedir injunção no arrendamento. E isto porquê? Porque nem todas as obras dão direito ao reembolso através do IMA. Ou seja, o reembolso é determinado de acordo com o artigo 1036.º do Código Civil que estipula condições específicas.

Em primeiro lugar, é preciso informar-se sobre que obras são da responsabilidade do senhorio ou dos inquilinos. Depois, é preciso analisar a urgência dessas obras. E, neste cenário, têm de ser obras inadiáveis que foram comunicadas ao senhorio.

Dado o seu carácter urgente, a lei estabelece que um inquilino pode avançar com as obras recusadas pelo senhorio, de forma extrajudicial. Se o senhorio se recusar a reembolsá-lo, então pode pedir a injunção no arrendamento.

Atenção, deve comunicar a necessidade de obras urgentes por escrito. Peça a resposta por esta mesma via e, assim, fica com um comprovativo da comunicação e da recusa.

3 - Problemas que colocam a sua saúde e segurança em risco

Ainda dentro da mesma temática, um inquilino pode recorrer à injunção no arrendamento para corrigir certas deficiências na habitação que sejam um risco para a saúde e segurança de pessoas ou bens.

Nesta situação, a correção destes problemas podem abranger a habitação, mas também as partes comuns do edifício.

Imagine que o seu senhorio é o proprietário do prédio onde vive. Embora a sua habitação esteja em condições, o prédio tem infiltrações ou as escadas apresentam problemas que colocam em risco a segurança de todos os moradores.

Por outro lado, se existirem bens que estejam em risco de segurança, também pode recorrer à injunção no arrendamento, para que estas correções se realizem.

4 - Problemas graves com o ruído no seu prédio

A Injunção em Matéria de Arrendamento não serve apenas para a realização de obras urgentes ou do reembolso das mesmas. Ou seja, pode recorrer com base noutraso situações previstas na lei, nomeadamente, cessar a produção de ruído, fora dos limites legais, sempre que este cause prejuízos na saúde dos moradores.

Contudo, antes de recorrer à injunção no arrendamento, consulte o artigo 13º-B do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Este artigo estabelece os critérios para recorrer à intimação do senhorio para tomar providências, bem como os prazos legais para tal.

5 - Impedido de aceder à sua habitação ou a serviços essenciais

Por último, pode recorrer à injunção no arrendamento quando existe um impedimento da "fruição do locado". Embora este tipo de situação não seja tão comum, caso haja dificuldade ou um impedimento no acesso à sua habitação, pode recorrer ao IMA.

O mesmo se aplica quando há dificuldades ou impedimentos no acesso a serviços essenciais, como é o caso das ligações de eletricidade, água, gás ou esgotos.

Contudo, tenha atenção que nestas situações vai precisar de um auto emitido pela Câmara Municipal ou por uma autoridade policial.

Como e onde é feito o pedido?

No caso de estar decidido a avançar com um requerimento de injunção no arrendamento, deve apresentá-lo junto do SIMA, Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento. O SIMA é uma secretaria judicial que tem competência em todo o território nacional.

Contudo, ainda é um processo que pode levantar várias dúvidas sem a ajuda de um advogado. Afinal, existem diversos critérios que tem que cumprir, desde a identificação das partes, exposição dos factos, apresentação do pedido de reembolso, montantes em dívida e comprovativos.

Além disso, ainda existem muitas questões sobre os procedimentos e pormenores mais específicos. É que embora o regime do IMA esteja em vigor, ainda não existe uma portaria que explique certos detalhes.

Para que não tenha problemas, posteriormente, pondere aconselhar-se junto de um advogado para garantir que cumpre todos os critérios exigidos.

Ainda sobre este processo, saiba que assim que o SIMA receber o requerimento de injunção no arrendamento vai notificar o seu senhorio. Após esta notificação, o seu senhorio tem 15 dias para resolver os motivos da notificação ou opor-se à injunção.

Caso o senhorio não cumpra as suas obrigações dentro do prazo legal, será dada ordem para execução da injunção. Isto é, o senhorio terá de proceder às alterações pedidas, tomar medidas ou até pagar as despesas ao inquilino.

Já quando está em causa pagamentos, o senhorio pode pagar juros pelo arrastar da situação após a apresentação do IMA.

Contudo, caso o senhorio se oponha ao IMA, o processo vai ser analisado por um tribunal competente.

Um processo de injunção tem custos?

Sim. O requerimento de injunção no arrendamento não é gratuito. O custo varia de acordo com as taxas de justiça aplicadas e consoante o tipo de execução. Ou seja, o valor pode não ser igual para todos os inquilinos.

Deve, por isso, informar-se sobre todos estes pormenores junto das entidades competentes ou de profissionais especializados.

É possível recusarem o meu pedido de injunção?

Segundo o Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento, existem algumas situações em que pode ver o seu pedido de injunção negado.

Por exemplo, se o modelo do requerimento do IMA não for aprovado pelo Governo ou o pedido não for apresentado no SIMA, o seu requerimento será recusado.

Outros motivos para ver o seu pedido negado, são:

• A falta de indicação de um tribunal competente para apreciar o processo;

• Se não houver identificação das partes ou de elementos obrigatórios na apresentação do IMA. Por exemplo, nomes, domicílios ou sedes. No caso do requerente, também é obrigatório apresentar o número de identificação civil, fiscal e de pessoa coletiva, profissão e local de trabalho. Também deve apresentar esta informação sobre as demais partes, sempre que seja possível.

• O requerimento não estava assinado ou redigido em português;

• Junto do requerimento não foram anexados documentos que comprovem o pagamento da taxa de justiça ou da concessão do apoio judiciário;

• No caso do pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.

A recusa de um requerimento, não implica que não possa apresentar um novo. No entanto, tem apenas 10 dias para o fazer.

Quais são as principais vantagens para os inquilinos?

Embora o IMA não abranja todos os problemas entre senhorios e inquilinos, traz vantagens nas situações abrangentes por esta injunção. Afinal, é um processo que acelera a resolução de situações que duram há bastante tempo, pois o senhorio tem 15 dias para responder.

Já para os casos em que não haja uma resposta do senhorio, como a injunção passa a ter força executiva, o senhorio tem de resolver a situação. Além disso, não terá de lidar com outras burocracias, pois todas as notificações e envio para um tribunal competente são feitas pelo SIMA.

Este procedimento tem custos associados, mas em situações que se arrastam há algum tempo pode compensar o investimento. Dito isto, pondere e perceba se esta é a melhor opção para resolver o seu problema.

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