A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Vendi um imóvel em 2018 (segunda habitação) e outro imóvel em 2019 (habitação permanente em co propriedade com a minha ex mulher). Estava a pensar so declarar a venda na declaração do próximo ano, uma vez que julgo ter 36 meses para o fazer. Contudo a minha ex mulher declarou na sua declaração deste ano o imóvel que tínhamos em co propriedade. quando estava a tentar submeter hoje a minha declaração deu-me mensagem de erro. o facto de a minha ex ter já declaro a venda obriga-me a declarar igualmente?
Olá, Nuno.
A venda tem de ser declarada no quadro 4 do anexo G da declaração correspondente ao ano em que foi feita (ou seja, o ano passado devia ter declarado o imóvel vendido em 2018 e este ano tem de declarar o imóvel que vendeu o ano passado).
O tal prazo de 36 meses é o prazo que tem para reinvestir noutra habitação própria e permanente o dinheiro obtida com a venda da habitação própria e permanente para ter direito à isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. Ainda assim, para ter direito à isenção tem de declarar a intenção de reinvestir o dinheiro já agora, quando declarar a venda da casa (quadro 5 do anexo G).
Boa noite
Gostava de uma ajuda para o preenchimento do IRS.
Em 31/05/2019 vendemos o nosso apartamento que tinha sido adquirido em 01/10/2009 e só este ano é que vamos adquirir uma Moradia, além dos anexos normais a preencher, qual ou quais mais temos de preencher?
Olá, Luís.
Tem de incluir o anexo G. No quadro 4 preenche os dados referentes ao imóvel que foi vendido. No quadro 5 manifesta a sua intenção de reinvestir o dinheiro no novo imóvel.
Para o ano tem de submeter novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 com o valor efetivamente reinvestido.
Boa noite.
Tenho uma dúvida em relacao ao preenchimento do Anexo G.
Vendi a minha HPP em 2018. Declarei nesse ano o Anexo G quadro 4 e 5 (intencao de reinvestimento)
Em 2019 nao reinvesti, irei faze lo em 2020. Devo anexar de novo um anexo G (nao tendo que preencher o quadro 4 visto ja ter declarado a venda no ano passado e visto ainda nao ter reinvistido em 2019?
Obrigado
Olá, Jorge.
Apenas terá de incluir novamente o anexo G quando houver efetivamente reinvestimento, ou seja, na declaração a entregar no próximo ano…
Boa noite. Peço desculpa pelo incómodo mas tenho uma duvida.
Em novembro de 2016 vendi o meu apartamento por 80 000.00€ escriturado. Tinha-o adquirido em 2002 por 78 560.00€.
Aquando do preenchimento do quadro 4, nomeadamente a percentagem da quota parte, qual a percentagem que tenho colocar? Pelo que li, referem a percentagem que pertence ao titular dos rendimentos. Ora sendo eu o titular dos rendimentos e tendo vendido a totalidade do imóvel, a percentagem que me pertence será 0%. No entanto ao colocar essa percentagem dá me erro.
É possível ajudar-me?
Muito obrigado
Olá, João.
Não percebi a sua lógica. Se comprou 100% do imóvel e o vendeu pela totalidade também, tem que declarar esses 100%…
Boa noite,
Em nome do meu primo, ele vendeu um imóvel o ano passado, mora no estrangeiro, já estava separado (apesar do divórcio ter saído este ano).
Questão:
– Tem de declarar a venda, correto? Só preenche o Anexo G, somente com os seus dados, visto que tem um filho menor é preciso mencioná-lo?
– Qual os valores a pôr? Metade do valor da compra e metade do valor da venda?
Obrigada.
Isabel
Olá, Isabel.
Se ele não é residente em Portugal e o seu único rendimento cá é a venda desse imóvel sim, entrega a declaração só com o anexo G.
Se o imóvel estava em nome dos dois então sim, deve indicar os valores apenas pela metade que lhe corresponde.
Boa noite,
ainda sobre o mesmo assunto:
– Além do Anexo G, tem de preencher o Anexo A, referente aos seu dados?
E quais dados?
Obrigada.
O Anexo A é referente aos rendimentos por conta de outrem. Só terá de o incluir se teve rendimentos por conta de outrem cá em Portugal, mas supus que não fosse o caso, dado que disse que ele é residente no estrangeiro…
Boa tarde, podem ajudar-me por favor.
Vendi a uma casa em janeiro de 2019, comprei outra em março de 2019.
Ao preencher o anexo G quadro 4, diz que o ano/mes da aquisição não deve ser posterior ao mes/ano da realização. Não estou a entender.
A realização é a venda, certo?
Outra ajuda. Tenho de colocar os dos contribuintes e dividir os valores?
Obrigada.
Olá Manuela.
Os dados a indicar no quadro 4 dizem todos respeito ao imóvel vendido. A data de aquisição lá referida é a data em que adquiriu esse imóvel que vendeu.
Os dados referentes à casa nova (admitindo que ambas se destinavam à sua habitação própria e permanente) devem ser indicados no quadro 5.
Quais dois contribuintes? Vão submeter declaração conjunta ou separada?
Recomendo que dê uma vista de olhos à Ajuda ao Preenchimento, são apresentados alguns exemplos de como preencher esse quadro.
Bom dia,
Desde já agradeço a pronta resposta. no entanto mais umas questões:
Para efeitos de apuramento de mais valias devo incluir as despesas com mediação imobiliária, certificado energético e obras que tenha sido realizadas. os custos com escritura e imt desta casa que vendi também são incluídos? Já não sei desses documentos! Gostaria que me ajudasse no cálculo do valor a apurar tendo em consideração o seguinte: comprei em 2011(HPP) por 100000€, vendi em 2019 por 150000€, paguei ao banco 63000€ , despesas de 2000€ e investi de capitais próprios na compra de nova HPP 50000€.Qual o imposto que poderá ser apurado?
Já agora, no caso de alguém comprar apenas HPP (não existindo venda de nada) não tem de preencher nada no IRS, certo?
Muito agradecida pela ajuda que me puder dar.
Olá, Sílvia.
Sim, todos os encargos que mencionou podem ser declarados para subtrair às mais-valias.
Quanto ao cálculo das mesmas e do eventual imposto a pagar sobre elas, sugiro utilizar a calculadora de mais valias.
Quanto à compra de casa não, não é para declarar no IRS. Apenas no caso de ter vendido uma HPP e pretender investir noutra é que o deve fazer para tirar partido da isenção prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS.
Bom dia.
Ao preencher o Anexo G tenho algumas dúvidas.
Comprei uma casa em 2017, vendi-a em 2018. Na declaração de IRS do ano passado (relativa aos rendimentos de 2018) preenchi no campo 5006 a intenção de reinvestir parte do valor das mais valias (por ex. 8000€).
Em 2019 adquiri uma casa e reinvesti nela parte desse montante. Estou a preencher da seguinte forma o anexo G da declaração deste ano (relativa aos rendimentos de 2019):
Quadro 4 vazio (não houve nenhuma venda em 2019);
Quadro 5:
5001: “2018” (ano da venda do imóvel cujo mais valias pretendo reinvestir);
5002: “4001” (nº da linha referente ao imóvel vendido no ano anterior;
5009: 7000€ (montante reinvestido)
Perguntas:
1. O preenchimento está correto?
2. Para montante reinvestido devo considerar os capitais próprios usados na compra da casa e o impostos pagos na compra da mesma (por ex. IMT)?
Muito obrigado pelo serviço que presta.
Olá, José.
Sim, parece-me que está correto.
Quanto ao valor reinvestido deve considerar apenas o valor efetivamente utilizado na compra da casa (sem impostos nem outros encargos – esses poderão ser deduzidos no cálculo das mais valias caso um dia eventualmente venha a vender também essa casa, por isso guarde bem os comprovativos), e sem contar também com eventual dinheiro pedido ao banco. Por exemplo, se tiver comprado por 100.000€ e pedido um empréstimo de 60.000€ para a compra então só reinvestiu 40.000€ em capitais próprios.
Muito obrigado Paulo.
Ainda assim parece-me estranho o seguinte (hipotético):
– Se comprei uma casa por 100 000€, vendi por 110 000€, tive gastos (Quadro 4, campo “Despesas e Encargos”) de 5 000€, fico com uma mais-valia de 5 000€ sobre as quais tenho de pagar impostos. Certo?
– Mas se digo que quero reinvestir, tenho de reinvestir os 10 000€ para não pagar imposto sobre este rendimento. Se apenas conseguir reinvestir por ex. 4 000€ (porque dos 10 000€ que sobraram da venda anterior tive de pagar à imobiliária que vendeu a casa, tive de pagar IMT e IS sobre a casa nova, etc), ainda tenho de pagar impostos sobre 6 000€?
Neste exemplo, ao reinvestir, tenho mais gastos, mas pago mais impostos ao reinvestir do que se declarar mais-valias?
A única forma que vejo de fazer sentido, é serem considerados todas as despesas que tenho entre a venda anterior e despesas decorrentes do reinvestimento.
De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, para ficar isento de tributação sobre as mais-valias teria de reinvestir os 110.000€ (valor da realização) e não 10.000€. Se reinvestir apenas 10.000€, de acordo com o nº 9 do mesmo artigo terá direito apenas a isenção parcial de tributação. A calculadora de mais valias pode ajudar a esclarecer como funciona.
As despesas com o reinvestimento poderão ser deduzidas como despesas e encargos se um dia vender a casa nova (porque são encargos que teve com essa casa nova e, naturalmente, deverão ser deduzidos à valorização da mesma para cálculo das mais valias). Se os pudesse deduzir também agora, quer dizer que seriam duplamente deduzidos nesse cenário, o que também não me parece fazer muito sentido a mim…
Olá Paulo,
Últimas perguntas com base no seguinte, e mais uma vez, muito obrigado:
1. Declaração 2018 – Declarei intenção de reinvestimento de 100;
2. Declaração 2019 – Vou declarar reinvestimento de 80;
Este ano é cobrado imposto sobre a diferença do que disse que ia reinvestir de (20=100-80)?
Ou, posso nos próximos dois anos declarar mais reinvestimentos? (por ex. em expansão do imóvel, ou outros gastos relevantes)
Obrigado.
Enquanto não passarem os 36 meses referidos no tal artigo 10º ninguém lhe deverá questionar o valor em falta.
Tem havido relatos de que as Finanças apenas consideram como reinvestimento a compra ou as melhorias no segundo imóvel mas não os dois em simultâneo. Pode valer a pena contactar as Finanças para apresentar o seu caso concreto e obter uma resposta mais definitiva.
Se declarou que ia investir 100 e só investir 80 então, ao fim dos 3 anos, será feita novamente a demonstração da liquidação de IRS como se tivesse indicado intenção de reinvestimento de apenas 80 e terá de pagar a diferença entre o imposto que pagou na altura e o novo valor calculado, acrescido de juros de mora.
Não sei se essa possibilidade existe, mas, se for o caso, pode ter interesse em rever desde já essa declaração antiga para baixar o valor a pagar desses juros… (mais uma coisa que pode aproveitar para esclarecer junto das Finanças… e, se depois puder partilhar a resposta, ficaria muito agradecido).
A minha esposa já era proprietária da residência HPP onde vivemos com o ex marido. Após o divórcio ficou com esta residência e o ex marido ficou com outra residência que ambos tinham e eu em 2019, tornei me proprietário da residência junto com a minha esposa porque comprei a parte do ex-marido, mas sem ele receber nenhuma verba e eu pagar, porque só assim era cedido o empréstimo a esposa. Neste caso tenho que fazer alguma coisa no IRS? Se sim será colocar no impresso G o valor da minha parte da compra da casa? Obrigado
Olá, Miguel.
Sim, no quadro 4 do anexo G devem acrescentar duas linhas referentes à casa:
* uma, correspondente à metade comprada pela sua esposa na data e pelo preço originalmente pago pela mesma.
* outra, correspondente à metade adquirida por si, em 2019, e pelo valor que convencionaram na altura para a mesma (e sobre o qual terá sido calculado o valor que pagou de IMT).
Em cada linha devem indicar como valor de realização, metade do valor por que venderam a casa.
Na linha dela devem ainda declarar os encargos que ela pagou (metade do IMT, IS, escritura, etc que pagou na altura da compra, assim como metade das despesas que tiveram com a venda (certificado energético? comissão imobiliária?) e a parte dela das obras de valorização do imóvel nos últimos 12 anos. Na sua linha, o Miguel pode acrescentar como despesas e encargos o IMT, IS e escritura, etc que pagou quando adquiriu a sua metade e bem como a sua parte das restantes despesas com a venda/valorização da casa.
Bom dia, a minha parte percebi e seria o que estava a espera, faz todo o sentido. No caso dos valores que refere que se tem de colocar da minha esposa, já não, porque fala em venda, não houve nenhuma venda de casa e segundo porque é que se tem de colocar o valor dela, se já era proprietária da mesma e já terá declarado no ano de compra inicial as finanças. Pode ajudar por favor?
Ah, se ainda não venderam a casa, então não é preciso declararem nada no IRS (se ler os restantes comentários, dizem todos respeito à venda de imóveis, já ando a ler demais). Só é preciso declarar a venda para apuramento das mais valias, que só na altura da venda é que se conseguem apurar (e nessa altura sim, aplica-se tudo o que disse na minha resposta anterior).
O ex marido é que terá de proceder como indiquei relativamente à metade da casa que lhe vendeu a si.
Boa tarde Paulo Aguiar, obrigado pela resposta, mas no entanto essa mantem outra duvida…
no campo 4 o valor de venda e aquisição da antiga, até aqui tudo bem…ambos valores escriturados
no campo 5, onde e face aos inúmeros campos existentes, coloco o valor de escriturado, pedido ao banco, e reinvestido?
aqui reside a minha duvida.
e outra, é no campo 4 ou 5 que coloca todas as despesas referentes á aquisição e venda?
obg uma vez mais
Custa-me a perceber a sua dúvida porque não há um campo 4 nem um campo 5 no anexo G. Inicialmente pensei quer se referia aos quadros, mas agora a insistência nessa referência e a deficiente pontuação deixa-me confuso.
Por exemplo, no quadro 5 existem os campos 5001, 5002, 5003, etc.
No campo 5001 deve indicar o ano de 2019. No campo 5002 o valor 4001 (referência para a linha que acrescentou no quadro 4).
No campo 5005 deve indicar, se for caso disso, o valor que amortizou ao empréstimo que tinha contraído para aquisição do imóvel antigo.
No campo 5006 o valor que pretende reinvestir (com capital próprio, isto é, sem contar com dinheiro que eventualmente tenha pedido ao banco).
Dependendo se a casa nova foi comprada antes ou depois de vender a antiga, deve declarar o valor que efetivamente reinvestiu na mesma (capital próprio apenas) no campo 5007 ou no campo 5008.
Na secção A1 deve identificar o imóvel novo em que foi reinvestido o dinheiro.
Quanto às despesas com a aquisição e venda da casa antiga devem ser indicadas na coluna “Despesas e Encargos” da linha que criar no quadro 4.
Olá, era o quadro e não campo. Peço desculpa pelo erro. Quanto á pontuação, é o problema de escrever num telemóvel e não ler antes de enviar. Queira aceitar as minhas desculpas pela comunicação deficiente.
Referindo agora ao texto acima no que diz respeito às dúvidas, a casa nova foi escriturada posteriormente á venda e escritura da antiga.
Em todo o caso já fiquei esclarecido!
Obrigado pela vossa ajuda! Vou ter em conta quando preencher a declaração.