Deixe o seu comentário

1.413 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação”

1. Boa tarde,
   Gostaria de saber como se processa a declaração IRS de venda de um terreno proveniente de herança, cuja escritura foi feita por todos os herdeiros e nas finanças está registado com o contribuinte da herança uma vez que não foram feitas partilhas.
   A cabeça de casal é a minha mãe, sendo que na escritura foram recebidos 50% do valor e o restante é pago em duas prestações nos próximos 2 anos (está garantido por garantia bancária).
   Grata pela atenção.
   bem haja pelos Vossos esclarecimentos!

   Responder

   1. Olá, Catarina.

      Cada um dos herdeiros deve entregar a sua declaração de IRS com o anexo G, preenchendo uma linha no quadro 4 com os valores correspondentes à sua quota parte na herança. O ano de aquisição deve ser o ano de falecimento de quem herdaram o imóvel e o valor de aquisição deve ser o valor patrimonial dessa quota parte, e sobre a qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.

      De notar ainda que, se a sua mãe fosse proprietária de uma parte do imóvel e herdeira de outra parte, então deve declarar cada uma dessas parcelas em linhas separadas – sendo que a correspondente à parte que era sua propriedade terá naturalmente um ano e valor de aquisição diferentes (neste caso será o valor sobre o qual foi calculado o IMT ou a SISA, na altura da aquisição).

      Apesar de o pagamento ser feito em duas prestações, devem declarar o valor total da venda, de acordo com o Código do IRS. Isso mesmo é reforçado nesta informação vinculativa prestada pelas finanças.

      Responder

      1. Olá Paulo,

         Muito obrigada pelo esclarecimento! Relativamente à minha mãe realmente ela é proprietária de 50% do terreno que foi adquirido antes de 1989, neste caso esses 50% não vão ser sujeitos a mais valias? Só a parte herdada agora é que é, certo?
         Então pelo que entendo, apesar de não se ter recebido o dinheiro se houver lugar a mais valias paga-se antes de receber?

      2. Sim, é isso tudo.
         (exceto pela parte em que diz “estar sujeito a mais valia” – a venda do imóvel gera mais valia ou menos valia; a mais valia é que poderá estar sujeita ao pagamento de imposto).

   2. Só mais uma coisa que me lembrei agora. A venda do imóvel em questão teve intervenção imobiliária, tendo sido a fatura passada em nome do contribuinte da herança. O valor da medição pode ser abatido no valor de venda? A proporção será a mesma da quota parte da herança?

      Responder

      1. Sim, cada um dos herdeiros pode acrescentar a sua quota parte dessa despesa no campo despesas e encargos. Da mesma forma que podem também deduzir, por exemplo, o imposto de selo que cada um suportou na altura da habilitação de herdeiros, quando ganharam direito ao imóvel.

2. Boa tarde.
   A permuta de imóveis comercias tem o mesmo critério nas mais valias para efeitos de IRS?

   Responder

   1. Olá, Manuel.

      Desde que esses imóveis pertencem à esfera pessoal e não profissional do sujeito passivo, diria que sim. Naturalmente, não se destinando à habitação própria e permanente, não se aplica a questão de isenção de tributação por reinvestimento…

      Responder

3. Como é que é feito o cálculo das mais valias, sobre vendas de imóveis, que foram doações ou heranças? E tendo em conta outro exemplo, quem vender 3 imóveis, pode reinvestir o produto das vendas num imóvel só, de modo a evitar pagar mais valias dos 3 imóveis vendidos? Ou só pode reinvestir as mais valias de um imóvel que seja o seu próprio domicilio fiscal?

   Responder

   1. Olá, José.

      De acordo com o artigo 45º do Código do IRS, nesses casos considera-se como valor de aquisição aquele sobre o qual foi calculado o imposto de selo (tipicamente o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da herança ou doação). Pode simular o cálculo usando a calculadora de mais valias.

      Quanto à questão da venda dos múltiplos imóveis, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, apenas o reinvestimento do imóvel que seja o domicílio fiscal poderá ter direito a isenção em caso de reinvestimento

      Responder

4. Bom dia
   Vivemos em união de facto num imóvel comprado em Jan 2018, propriedade da minha companheira e pretendemos que ela me venda 50% da casa, sendo o valor atribuído exactamente metade do valor da compra que ela efectuou em Jan 2018. Neste caso ela vai ter de pagar mais valias pela venda da metade da casa? A casa foi comprada com 70% capital próprio e 30% empréstimo, ela tem de amortizar algum valor com esta venda?
   Obrigado
   Paulo Ferreira

   Responder

   1. Olá, Paulo.

      Se ela vender essa metade pelo valor por que comprou, então não terá qualquer mais valia, nem haverá qualquer imposto a pagar.

      Em qualquer caso, dado que a casa está registada como garantia do empréstimo bancário, o banco tem de autorizar essa venda, pelo que convém irem falar primeiro com o banco.

      Responder

      1. Ok Paulo, muito obrigado pelo esclarecimento, assim faremos 🙂
         Cumpts
         PF

5. Bom dia. Estou em fase de divorcio, e temos uma casa que vai a venda, no entanto como não sei o tempo que se vai demorar a vender a casa, estou a pensar em pedir empréstimo para comprar um apartamento para eu viver. é possível comprar antes de vender e depois com o fruto da venda amortizar ou liquidar o empréstimo mantendo as mais valias? como devo proceder?
   Muito obrigado
   Joaquim Fernandes

   Responder

   1. Olá, Joaquim.

      Sim, é possível. O nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere que, para dar direito a isenção de tributação das mais valias, o reinvestimento tem de ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel.

      E, embora normalmente a amortização de empréstimo não seja considerada reinvestimento de mais valia, no caso particular da amortização do empréstimo contraído para comprar um imóvel antes de vender o antigo pode ser considerada desde que seja feita logo na altura da venda do outro imóvel. Pode confirmar esta interpretação nesta informação vinculativa emitida pelas finanças.

      Responder

6. Boa Tarde, na situação em que uma HPP de um casal (casados em regime de separação de bens), adquirida após o casamento, em que é 50%/50% de cada um é vendida e, a mais-valia obtida é totalmente reinvestida numa nova HPP, sendo essa HPP registada 100% em nome de um dos membros do casal, está isenta de tributação de IRS?
   O casal apresenta declaração de IRS em conjunto e tanto o imóvel vendido como o imóvel adquirido é para HPP dos titulares (agregado familiar).
   Muito Obrigada.
   Sónia Silva

   Responder

   1. Olà, Sónia.

      Nesse caso eu diria que apenas metade do imóvel estaria isento de tributação sobre as mais valias. No entanto, sendo a declaração entregue de forma conjunta, não sei se não será possível declarar tudo de forma agregada e que o sistema acabe por isentar a totalidade do imóvel…

      Sugiro que peça informação nas Finanças a este respeito e também quanto à forma mais correta de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS…

      Responder

7. Boa tarde. Estou a pensar comprar nova habitação própria. Se vender depois a que tenho actualmente ficarei sujeita a mais valias ou existe algum prazo em que estarei isente?. Obrigada

   Responder

   1. Olá, Luísa.

      O artigo 10º do Código do IRS diz o seguinte:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      6 – Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

      a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

      b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
      …
      9 – No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas nos n.os 6 e 8, os benefícios a que se referem os n.os 5 e 7 respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

      Responder

8. Bom dia,
   Tenho um imovel que não é HPP, no entanto, agora pretendo vender e comprar outro como HPP.
   tenho de pagar as mais-valias? visto que estou a reinvestir o valor num outro imovel e é para HPP.
   Obrigada

   Responder

   1. Olá, Vânia.

      Se tiver mais valias, terá de pagar o respetivo imposto sobre as mesmas, sim.

      De acordo com o ponto 5 do artigo 10º do Código do IRS, quer o imóvel vendido quer o objeto de reinvestimento têm de ser HPP para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias obtidas com a venda do mesmo.

      Responder

9. Boa tarde
   Se possivel gostaria de um esclarecimento.
   O meu tio pretende vender a casa dele ( habitação, onde reside) e é a sua residencia fiscal.
   Gostaria de saber como é calculado as mais valias, sendo que ele já tem mais de 65 anos?
   Se existe alguma maneira de pagar menos?
   Obrigada

   Responder

   1. Olá, Paula.

      A fórmula de cálculo das mais valias e correspondente tributação é independente da idade dele. Recomendo visitar a página da calculadora de mais valias para poder simular o cenário com os dados concretos do imóvel.

      Quanto a reduzir a tributação, de acordo com o artigo 10º do Código do IRS, poderá fazê-lo nas seguintes situações (que podem também ser simuladas na calculadora de mais valias, caso haja mais valia tributável):

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      6 – Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

      a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

      b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

      c) (Revogada.)

      d) Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação devalor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação.

      7 – Os ganhos previstos no n.º 5 são igualmente excluídos de tributação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5, seja utilizado para a aquisição de um contrato de seguro ou de uma adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda para contribuição para o regime público de capitalização;
      b) O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma, ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade;
      c) A aquisição do contrato de seguro, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização;
      d) Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge, uma prestação regular periódica, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido; e) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

      8 – Não há lugar ao benefício referido no número anterior se o reinvestimento não for efetuado no prazo referido na alínea c), ou se, em qualquer ano, o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite fixado na alínea d), sendo esse ganho objeto de tributação no ano em que se conclua o prazo para reinvestimento, ou que seja ultrapassado o referido limite, respetivamente.

      9 – No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas nos n.os 6 e 8, os benefícios a que se referem os n.os 5 e 7 respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

      Responder

10. Olá, boa noite.
    Tenho um apartamento adquirido em venda judicial em 2014 que pretendo agora vender e tem sido a minha HPP. Como tive ajuda de minha mãe com o valor de compra, quero devolver-lhe o dinheiro. Com o restante pretendo comprar um apartamento a pronto. Além disso pretendo adquirir outro apartamento a crédito. A pergunta é: Posso ficar isento de mais valias pelo dinheiro empregue na HPP futura? (comprada a pronto).

    Responder

    1. Olá, António.

       Poder pode mas, com as indicações que dá, não me parece que venha a ter direito à isenção total, dado que não vai reinvestir a totalidade do valor obtido com a venda.

       Mas sugiro que preencha os dados do imóvel na calculadora de mais valias para obter uma resposta mais concreta à sua questão.

       Responder