A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
estou interessado em comprar um terreno urbano com benfeitorias a uma empresa. Além do IMT que terei de pagar, o vendedor, uma vez que o terreno esta registado por X em 2004, entretanto gastou valores para a criação das benfeitorias (casa a faltar acabar).
O vendedor ao vender pode registar por um valor de Y e deduzir as despesas que ele teve com as benfeitorias para cálculo das mais e menos valias?
exemplo:
Empresa A compra terreno em 2004 a 50 000 eur e em 2019 vende este a um particular por 150 000 eur. durante este período construiu benfeitorias no valor de Z.
Qual o valor para o cálculo da mais/menos valia e qual a taxa de tributação?
Obrigado.
Olá.
Como não estou por dentro do modelo de tributação a empresas, a minha resposta vai apenas ser meramente informativa, considerando que se tratava de um particular e não de uma empresa. Recomendo colocar a questão num fórum que lide com tributação a empresas ou nas finanças para um esclarecimento da sua questão concreta.
Se se tratasse de um particular, bastaria inserir esses valores e anos de compra e venda, juntamente com o valor Z de investimentos no campo de despesas e encargos (apenas os realizados nos últimos 12 anos) juntamente com os impostos e outras despesas necessárias associadas quer à compra, quer à venda desse imóvel.
A calculadora entra em conta com a taxa de atualização monetária e apresenta o valor da mais valia. (imagino que esta parte seja idêntica para as empresas mas, como referi, não estou por dentro do tema).
Para o cálculo do imposto propriamente dito, a calculadora pede depois outros dados. Tratando-se de residente em Portugal, a taxa vai depender dos restantes rendimentos e do escalão de tributação que corresponder aos rendimentos englobados.
Boa tarde.
Vendi um apartamento em março 2017 no mesmo ano comprei terreno para construção e em 2018 comecei a construção qual o prazo para finalização da obra para não pagar mais valias
Obrigada
Olá, Lena.
Segundo o artigo 10º do Código do IRS:
Boa tarde
Recebi de herança a meias com o meu irmão em 2016 um apartamento com valor patrimonial de 71.000 Euros e vendemos em 2018 por por 115.000, tenho domicilio fiscal em Portugal mas moro no Brasil e não apresento IRS.
Tenho que fazer IRS de 2018 como fui intimado, mas gostaria de saber se sou isento de pagamento de mais-valias, que da minha parte serão 22.000 Euros
Olá, José.
Uma vez que o apartamento que venderam não era a sua habitação própria e permanente não deverá estar isento de tributação sobre as mais valias.
Pode calcular o imposto a pagar usando a calculadora de mais valias
Um contribuinte com atestado multiuso pode ter algum benefício em termos de mais-valias? Há alguns benefícios relacionados com IRS, mas não encontro nenhuma informação no caso específico das mais-valias…
Obrigada e continuação de bom trabalho.
Olá, Carla.
Também não conheço nenhum…
No entanto, como a tributação das mais valias é feita em sede de IRS, esses benefícios vão ter algum impacto, ainda que indiretamente (por exemplo, ao diminuir o rendimento tributável das categorias A, B e H, podem fazer descer de escalão, as deduções à matéria coletável são maiores, etc).
Mas impacto direto nao conheço…
Boa noite. Tenho um imóvel HPP sem empréstimo que pretendo vender por um valor superior ao da aquisição, irei comprar agora um terreno sem recurso a crédito, no entanto após aprovação dos projetos terei de pedir empréstimo para a construção. A ideia será vender o imóvel quando a construção estiver em fase final. Pelo que entendo existe isenção da tributação das mais valias se a aquisição for nos 24meses anteriores a venda, neste caso o dinheiro do imóvel será para amortizar o crédito na totalidade, nesta situação estou isenta ou não? Se não, como devo fazer de modo a não sair prejudicada…
Olá, Alexandra.
Em primeiro lugar, para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias terá de reinvestir a totalidade do valor da venda da sua HPP atual.
Quanto à questão se a amortização do empréstimo pode ou não ser considerada reinvestimento, esta informação vinculativa das Finanças parece indicar que sim. A diferença para o seu caso concreto é que o caso lá descrito se refere a uma aquisição de imóvel, enquanto que o seu se refere a uma construção, pelo que talvez seja avisado questionar as Finanças para saber se esta informação se aplica ao seu caso concreto ou não…
Muito obrigada pelo esclarecimento. Quanto ao reinvestimento, nas finanças deram-me a informação que posso declarar todo o valor gasto na compra do terreno e na construção desde 2 anos antes até 3anos após a venda da atual HPP, sendo todas cumulativas, basta guardar as facturas da construtora (desde que nas mesmas conste a morada de entrega da nova HPP em construção) bem como a liquidação do empréstimo. Espero que assim seja na realidade 😊
Boa noite,
Comprei uma casa em 2015 por 87.500€ (empréstimo de 85.000€) se vender por 118.000 + comissão da agência, pagando o empréstimo (81.000), quanto terei que pagar irs se não investir o lucro?
Obrigado
Olá, Pedro.
Pode obter a resposta à sua questão usando a calculadora de mais valias.
Olá Doutor Finanças,
Supostamente a isenção das mais valias só ocorre com a venda de habitação própria permanente.
No entanto na página das finanças CIRS artigo 10º não fala nada sobre a venda de habitação própria permanente, mas sim sobre o reinvestimento obrigatório numa habitação própria permanente.
Houve alguma alteração no código recentemente? Conseguem confirmar esta situação?
Obrigado
Olá, Bruno.
Será que estamos a ler a mesma versão do Código do IRS?
Boa noite
Comprei um imóvel para férias em 1998 pelo valor de 3.500 contos. Vendi no mês passado pelo valor de 100.000€. Pretendo adquirir um imóvel em Vila Real de Santo Antônio e como estou desempregada quero mudar a minha residência para lá e ficar como HPP.
Como será a nível de mais- valias?
Obrigado
Margarida Lopes
Olá, Maria Margarida.
Dado que não se tratava de um imóvel para habitação própria e permanente, não terá direito a qualquer isenção de tributação. Quanto ao valor aproximado a pagar, poderá calculá-lo com a calculadora de mais valias.
Boa Tarde.Sou herdeiro de um imóvel construído em 1968, sendo que herdei 25%desse imóvel em 1969 e 12.5% em 2012. Ou seja actualmente detenho 37.5% dessa herança. O valor patrimonial desse imóvel, é actualmente de cerca de 70.000,00€ e eu e os restantes herdeiros prevemos realizar a venda do mesmo por cerca de 160.000,00€. Da consulta que faço, foi-me dado a entender que os imóveis construídos antes de 01 de Janeiro de 1989, estariam isentos do pagamento de mais valias. É correcta essa informação, ou há lugar a pagamento de mais valias sobre esta operação? Agradecido.
Olá, Jorge.
Relativamente aos 25% que herdou em 1969, deverão estar efetivamente isentos de tributação sobre as mais valias. Deve declarar a venda dessa quota parte no anexo G1, portanto.
Quanto aos 12,5% que adquiriu em 2012, já não se passa o mesmo, uma vez que já veio para a sua posse depois de 1989. Deve declarar a venda dessa quota parte no quadro 4 do anexo G. Deve indicar os valores todos por 12,5% dos valores totais do imóvel. Ou seja, venda por 20.000€ e aquisição por 12,5% do valor patrimonial que ele tinha na altura em que o herdou (valor sobre o qual terá pago o imposto de selo, de acordo com o art. 45º do Código do IRS).