A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde
Adquiri um apto para investimento em junho de 2015,por 83 mil euros em Lisboa,onde vivia e agora pretendo vender para comprar um apto no Algarve onde resido.Nao tenho reforma,e por isso vivo de rendimentos prediais.
Se vender o apto acima referido por 120mil euros,quanto serei tributada no IRS ?
Muito obrigada
Olá, Odília.
Se o apartamento que vai vender era a sua habitação própria e permanente (hpp) e o apartamento que vai comprar será a sua nova hpp, poderá ficar isenta do pagamento de imposto. Para isso, é necessário que reinvista a totalidade do montante da venda na aqusição da nova hpp.
Se não for este o caso, então terá de pagar imposto.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Gostaria de saber no caso de mais valias o preço a declarar as finanças e o que consta na escritura ou o que pagamos com crédito a habitação obrigado
Olá, António.
Para conhecer o valor aproximado de imposto a pagar relativo às mais-valias da venda de um imóvel, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Sugiro ainda que consulte alguns dos nossos artigos sobre o tema aqui.
Qualquer outra questão, não hesite em perguntar.
Bom dia, tenho uma dúvida, uma doação de um imóvel adquirido em 1979 e doado a um filho em 2021, depois de vendido e gerar mais valias, essas mais valias serão tributadas se não forem investidas, ou estarão isentas uma vez que o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989?…Obrigado
Olá, Pedro,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
O meu pai vai doar este ano, em abril, um imóvel para a minha irmã e eu própria. Posso vendê-lo quando? A metade da venda deverá ser comunicada por mim as finanças? Quando, como e o que pagarei? Obrigada. Cumprimentos Maria
Olá, Maria,
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Eu e a minha irmã herdamos uma propriedade dos meus pais, os quais, também herdaram de um primo. A propriedade foi inscrita na matriz no ano 1970.
A propriedade está desabitada desde há mais de 5 anos, não habitávamos nela.
Como se calcula as mais valias?
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Pretendo vender apartamento e amortizar dívida de empréstimo de obras e compra de segunda habitação. Tenho de pagar mais valias? E já agora, posso escolher o empréstimo a abater? Este tem piores taxas do que o de habitação permanente.
Muito obrigada.
Olá, Ana,
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Boa tarde, comprei casa em solteiro por 84.000 mil euros, vendi já em casado por 120 tive umas mais valias por volta dos 60 este mesmo foi investido em conjunto numa compra de casa de 180.00, tendo de pagar mais valias por ter comprado em conjunto?obrigado
Olá, Pedro,
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Bom dia. Eu vendi uma HPP em 2019. Custou 75 000 eur e eu vendi por 130 000. Tive despesas com imobiliária e liquidei empréstimo de 40 000. A minha dúvida é a seguinte: se eu não pretender adquirir nenhum imóvel no prazo de 36 meses, qual o valor a pagar ao estado? O total das mais valias que eu iria investir? Ou existe uma percentagem sobre o valor total das mais valias?
Muito obrigada.
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, Gostava de ver a melhor possibilidade de vender ou arrendar o meu imóvel. O valor de compra foi 52.500€, o valor de empréstimo 50.000€. Neste momento faltam cerca de 34.000€ para pagar. Pretendo adquirir uma nova HPP, mas apenas ter assegurada a venda do meu atual imóvel. Pretendo reinvestir todo o valor que resulte da venda do imóvel no novo CH. O valor de compra do novo imóvel será 180.000€. A minha dúvida é: Vou ter de pagar ou estado algum imposto? se sim quanto e caso não, qual é efetivamente o valor que posso reinvestir. Outra dúvida reside em poder optar por arrendar. Qual destas opções será mais vantajosa em termos de ficar com uma prestação relativamente baixa? obrigado
Olá, Sílvia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, sou residente em Portugal continental e tenho uma casa de segunda habitação à venda (com crédito imobiliário) e quero comprar outra casa de primeira habitação, a qual atualmente alugo. Se comprar primeiro a nova casa antes de vender a minha casa atual, tenho que pagar imposto sobre mais valias ou existem algumas condições que me permitam evitar este pagamento ? Se a minha casa à venda for de primeira habitação mudaria a situação ?
Obrigado, Hans Deubel
Olá, Hans,
Obrigada pela sua pergunta.
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