Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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boa tarde.
Venho solicitar uma ajuda.
Em 2002 adquiri conjuntamente com os meus pais e actual ex-marido um terreno para futura construção de casa (casa A).
Em 2006 vendeu-se a casa de meu ex-marido e o valor foi para a construção da casa que se conclui em 2008 com recurso a empréstimo. A venda e reinvestimento foi declarado no IRS 2007.
Entretando os meus pais doaram-me a parte deles do terreno.
Divorciamos em 2009 e o meu ex-marido ficou na casa (casa A) até a mesma ser vendida, presumo eu que será este ano (2019).
Em 2016, adquiri uma casa (casa B) , sem recurso a empréstimo, na qual fiz obras, acabando por pedir um empréstimo á entidade cetelem para não hipotecar a casa.
Caso a casa A seja vendida este ano, 2019, poderei deduzir o valor de compra do terreno (de 2002), o empréstimo á Cetelem e o valor dos materiais adquiridos para reabilitar a casa B no anexo G?
Obrigada
Olá, Lídia.
Relativamente ao valor do terreno, não, não pode deduzir às mais valias. Ele pode ser considerado, juntamente com as obras de construção, como parte do valor de aquisição, caso sejam superiores ao valor que foi registado na altura em que a casa foi terminada (art. 46º do Código do IRS)
As obras da casa B podem eventualmente ser consideradas como parte do valor reinvestido (nº 5 do art. 10º).
A amortização do empréstimo não é normalmente considerada reinvestimento.
Boa noite,
No preenchimento do anexo G do IRS, no caso da venda de um imóvel do qual sou proprietário de 50 %, os valores de venda e da compra a indicar são os totais ou apenas o correspondente a 50%?
Olá, Márcio.
Deve indicar os valores correspondentes apenas aos seus 50%.
Boa tarde ,
Comprei HPP em 2016 por 85000€, a qual estava em bruto precisava de obras no valor de 36000€.
Fiz emprestimo para os dois valores no mesmo dia em que comprei a casa.
Vendi a casa em 2018 por 150000.
Na parte do reinvestimento, no que refere o abatimento do emprestimo , posso considerar os dois valores ?
Com o valor da venda liquidei os dois emprestimos , um de 80000 e outro por 30000.
Obrigada
Olá, Sofia.
A este respeito, o que o nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere é apenas o empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, pelo que eu diria que deve considerar apenas esse.
Mas recomendo que peça uma opinião também nas Finanças…
Boa noite Sofia. Eu tenho a mesma dúvida. Contrai dois empréstimos em 2007: um para aquisição e o outro “destina-se a facultar recursos para o financiamento de investimentos múltiplos, não especificados, em bens imóveis”. Ambos feitos com a escritura. No meu caso, o último é de valor superior ao de aquisição, dado o estado deficitário em que se encontrava o imóvel. Muitas das faturas já têm mais de 12 anos…
Conseguiu apurar se há maneira de o empréstimo para obras poder ser considerado?
obrigado
Bom Dia
Tenho algumas dúvidas:
Um casal A e B, herdaram uma casa em 2017 por 50.000€.
Em 2018 venderam por 40.000€, logo não existe mais valia, apesar de ter que declarar no anexo G quadro 4, certo? Pelo valor dos 50.000€? Ou 40.000?
O membro A do casal tem residência fiscal no estrangeiro, sendo B sua procuradora.
Posso fazer o IRS em conjunto?
Obrigado
DN
Olá, Daniel.
Sim, têm de preencher o quadro 4 do anexo G. Declaram 40.000€ como valor de realização e 50.000€ como valor de aquisição.
Se são casados podem fazer o IRS em conjunto, mesmo que não partilhem a morada fiscal.
Boa noite.
Em 2017 comprei um imóvel que vendi em 2018 mais caro. Sei que tenho declarar as mais valias, embora esteja a pensar adquirir outro dentro do prazo dos 36 meses.
A minha dúvida é: que valor tenho que declarar no IRS? São as mais valias apenas ou os valores dos imóveis?
Obrigada
Olá, Jacinta.
Se abrir o anexo G no quadro 4, rapidamente percebe que deve declarar os valores dos imóveis. As mais valias, é o fisco que faz as contas.
Se o imóvel que vendeu era sua habitação própria e permanente e tenciona comprar dentro do prazo de 36 meses outro imóvel para habitação própria e permanente, então deve preencher também o quadro 5 indicando desde já quanto tenciona reinvestir do seu dinheiro nessa compra (sem contar com um eventual recurso a empréstimo). Só declarando agora essa intenção de reinvestimento é que poderá ficar isenta de tributação sobre as mais valias.
Se o imóvel vendido não era a sua HPP, então não interessa – terá sempre de pagar imposto sobre as mais valias, caso existam.
Boa noite. Os comentários e respostas partilhadas são, em geral muito esclarecedoras mas gostaria de tentar perceber pois em todos os artigos apresentados e que li, não consegui compreender como algumas despesas poderão ou não entrar como reinvestimento.
Estou em processo de venda imóvel (A) que era até há 1 mês HPP, momento que comprei uma nova habitação própria permanente (B) – tendo em consideração que o poderia fazer com base nos 24 antes / 36 meses depois.
Ou seja, dúvidas:
Obrigada,
Olá, Mariana.
Para responder às primeiras duas questões, é preciso saber o ano em que adquiriu o imóvel. Os coeficientes de atualização monetária para os imóveis vendidos este ano ainda não são conhecidos (tipicamente só lá para dezembro), mas pode usar os do ano passado como referência para obter um valor aproximado.
Para o cálculo da mais valia o empréstimo não interessa para nada. Interessa, isso sim, para um segundo passo, o de saber qual o valor que tem de reinvestir noutra HPP para ter direito à isenção prevista no número 5 do artigo 10º do Código do IRS. (já agora, o valor mínimo a reinvestir para ter direito à isenção total será de 480k – 139k = 341k)
As despesas e encargos que pode deduzir para o cálculo das mais valias relacionam-se todos com o imóvel vendido. Facilmente percebe isso ao preencher a declaração de IRS, pois é o único imóvel que pode indicar no quadro 4, relativo ao cálculo da mais valia.
Relativamente à comissão da agência imoviliária, conforme é referido acimoa no texto do artigo, pode também ser acrescentada às despesas e encargos a deduzir à mais valia.
Quanto a outras despesas que pode deduzir, estão todas enumeradas no texto deste artigo, é só uma questão de o reler. Deixo apenas uma correção – desde que ele foi escrito, pode deduzir as obras de melhoria dos último 12 anos e não apenas dos últimos 5.
Relativamente à amortização do empréstimo da casa B, se for feito na altura em que vender a casa A, de acordo com esta informação vinculativa, também conta como reinvestimento, sim.
Finalmente, quanto a poder dizer se terá ou não de pagar imposto referente a essa venda, como disse, faltam dados para lhe poder responder. Para além do ano de aquisição, não indicou nenhum dos valores para as despesas e encargos que elencou.
Deixo-lhe um desafio – obtenha o coeficiente de atualização do imóvel e apresente aqui os seus cálculos para a mais valia e os valores que está a pensar reinvestir e como. Depois poderei responder à sua última questão 🙂
Tenho um imovel T3 com aparcamento e decidi vende-lo e adquirir para HPP uma mobil home ou uma casa fabricada de madeira com a aquisição de terreno ou não, mas surge agora a dúvida com as mais valias que me poderão tributar. Poderá me informar sobre se estas casas moveis podem ser consideradas a nivel fiscal tal como as outras. Obrigada.
Olá, Maria Celestina.
Eu diria que o terreno garantidamente, desde que coincida com a sua morada fiscal (julgo que está preocupada com a isenção de tributação, é isso?)
Quanto à casa, o Código Civil define coisas imóveis no seu artigo 204º da seguinte forma:
Ou seja, se for uma casa de madeira, ligada ao terreno, sim. O custo da mesma é considerado. Se for uma caravana, por exemplo, já não.
Em qualquer caso, recomendo confirmar a informação nas Finanças, para tentar perceber se pode haver outros requisitos…
Boa tarde,
quero vender um imovel em Itália (domicílio fiscal em Portugal) e tenho duas dúvidas:
– como cálculo as mais valias?
– que outros impostos tenho de pagar?
Será que me pode informar?
Obrigado
Olá, João.
As mais valias calculam-se da mesma forma que para os imóveis localizados em Portugal. De um ponto de vista de declaração, a diferença é que, em vez de serem declarados os dados no anexo G, são-no no anexo J (rendimentos obtidos no estrangeiro).
Não me ocorre qualquer outro imposto que tenha de pagar cá. Em Itália, sugiro que questione um fórum italiano da especialidade.