Se está a pensar comprar casa, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um dos encargos com que deve contar. No entanto, não é apenas na compra de uma habitação que fica sujeito ao pagamento deste imposto.

Neste artigo, explicamos quando é aplicado o IMT, em que situações é necessário pagar o imposto e como se calcula o seu valor.

Quando se aplica o IMT? 

O IMT é um imposto que incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre bens imóveis situados no território nacional. O que significa que, ao comprar uma casa ou um terreno, por exemplo, fica sujeito ao pagamento de IMT. Não existe, porém, uma taxa única. As taxas variam consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e a sua finalidade (se é para habitação própria ou não) e incidem sobre o valor tributável, que é o mais elevado dos seguintes: ou o valor de aquisição de escritura do imóvel ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

O IMT deve ser pago no próprio dia da escritura do imóvel, antes da transmissão de bens se efetivar, ou no primeiro dia útil seguinte. Caso o contrato tenha sido celebrado no estrangeiro, o IMT pode ser pago no mês seguinte. 

O imposto pode ser pago através dos serviços de Finanças, nos CTT, via multibanco ou através de homebanking. 

Em que situações tenho de pagar IMT? 

Compra de casa 

Habitação própria e permanente

O IMT deve ser pago pelo novo proprietário quando compra uma casa, no período de aquisição, já que, como indica o Código do IMT, o imposto “é devido pela pessoa para quem se transmitem os bens” (art. 4.º do CIMT). 

Tratando-se de um imóvel para habitação própria e permanente, são aplicadas as seguintes taxas:

Habitação secundária ou arrendamento 

Também paga IMT se a compra da casa se destinar a habitação secundária, arrendamento, ou enquanto investimento. Porém, o valor do imposto é mais alto neste caso. 

Por exemplo, num imóvel com um valor considerado de 200.000 euros (de aquisição ou VPT), se a casa for para habitação própria ou permanente, tem de pagar 4.454,82 euros de IMT. Porém, se o mesmo imóvel for para habitação secundária ou arrendamento, o IMT a pagar sobe para 5.425,46 euros. 

Se for um imóvel de valor mais baixo, a diferença é ainda mais marcada. Ou seja, considerando uma casa com um valor (de aquisição ou VPT) de 100.000 euros, para habitação própria e permanente, o IMT a pagar é de 58,72 euros. Mas se o mesmo imóvel for para habitação secundária ou arrendamento, o IMT passa para 1.029,36 euros. 

Leia ainda: Comprar casa em 2023? Saiba o que considerar

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Herança de casa 

Caso herde um bem imóvel, também terá de pagar IMT. Porém, nesta situação, o valor do imposto é aplicado ao excesso da quota-parte que resulte de: divisão, partilhas, alienação da herança ou de quinhão hereditário. 

Isto é, quando um herdeiro fica com um quinhão de herança superior aos outros, é necessário pagar este imposto. 

Sendo que o valor vai depender da finalidade que o herdeiro der ao imóvel: caso seja para habitação própria e permanente ou habitação secundária. Uma vez que, como demonstramos acima, se for para habitação secundária, pode deparar-se com um valor de IMT, significativamente, mais elevado.

Permuta de imóveis

Quando existe uma permuta de imóveis, ou seja, uma troca de imóveis entre dois proprietários em que se acerta a diferença de valor entre ambos, também é necessário pagar IMT. 

O imposto é pago sobre a diferença declarada de valores ou a diferença entre os VPT, sobre o que for mais elevado. Sendo que o valor também dependerá da finalidade que vai dar ao imóvel permutado.

Aquisição de prédios urbanos e outras aquisições onerosas

Ainda tem de pagar IMT aquando da aquisição de prédios urbanos e outras aquisições onerosas. A taxa a aplicar é única, de 6,5%. Aqui, estão englobados:

• Edifícios ou frações comerciais;
• Edifícios ou frações industriais;
• Edifícios ou frações destinados a serviços;
• Terrenos para construção.

Neste caso, os terrenos para construção referem-se a terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, com licença ou autorização para construção.

Aquisição de prédios rústicos

E deve também pagar IMT aquando da aquisição de prédios rústicos, ou seja, terrenos fora de um aglomerado urbano. A taxa a aplicar é de 5%.

Estes terrenos, porém, não podem:

• Estar classificados para construção;
• Estar afetos ou destinar-se a gerar rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários;
• Não tendo essa afetação, não se podem encontrar construídos ou dispor apenas de edifícios ou construções de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.

Mas terrenos que se encontrem dentro de um aglomerado urbano, também podem ser considerados prédios rústicos se:

• Não estiverem classificados para construção;
• Por disposição legal, não tenham utilização geradora de rendimentos ou, caso tenha, seja rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários.

Outros negócios e transações 

Ainda existem outros negócios e transações em que há lugar ao pagamento do IMT, como aquisições de partes sociais ou de quotas nas sociedades, a aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliários fechados de subscrição particular e a realização de capital em sociedades ou fundos imobiliários (dependendo das circunstâncias). 

Contudo, na aquisição de partes sociais ou quotas nas sociedades, em 2023, o pagamento de IMT apenas se aplica quando: o valor do ativo da sociedade origina mais de 50% em bens imóveis em Portugal, de forma direta ou indireta (neste caso, o IMT é sobre o valor de balanço ou VPT, o mais alto); os imóveis não estão associados a nenhuma atividade agrícola, industrial ou comercial (excetuando a compra/venda de imóveis), e caso a aquisição, amortização ou outros factos determinem que um dos sócios detenha, no mínimo, 75% do capital social ou quando os sócios são duas pessoas com estatuto de cônjuges ou unidos de facto. 

Na participação em fundos de investimento, é necessário pagar IMT aquando a aquisição em unidades de participação em fundos de investimentos imobiliários fechados de subscrição particular. Bem como quando um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto tenham, no mínimo, 75% das unidades de participação. 

Posso ficar isento do pagamento de IMT?

Pode ficar isento do pagamento de IMT em certos casos. Não paga IMT quando:

• A compra do imóvel para habitação própria e permanente for de valor inferior a 97.064 euros;
• A transação for realizada por organismos do Estado, autarquias e associações e federações de municípios de direito público ou por Estados estrangeiros para sede de missões diplomáticas;
• A aquisição de imóveis for feita por pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, IPSS ou pessoas coletivas religiosas;
• Na compra de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal;
• A aquisição de locais se destinar à realização de espetáculos culturais;
• Na transação de prédios para revenda;
• E em caso de imóveis adquiridos por instituições de crédito. 

Em caso de divórcio também se exclui o pagamento de IMT

Segundo a informação vinculativa, processo n.º 2011001607 - IVE n.º 2089, com despacho concordante de 26-05-2011, do Substituto Legal do Diretor-Geral dos Impostos, e ainda o Código do IMT, artigo 2.º, n.º 6, perante uma situação de divórcio, em casos em que o excesso da quota-parte resulte do ato de partilha da separação de pessoas e bens por mútuo consentimento, também se exclui o pagamento de IMT.

Está assim, regulamentado, que não se paga IMT na transmissão jurídica da passagem de bens imóveis que constituem património comum do casal para uma das partes, por ato de divisão ou partilha, na dissolução do casamento (caso não tenha sido celebrado sob o regime de separação de bens). 

Por isso, caso esteja em processo de separação, com um imóvel em comum, e quiser adquirir a parte do imóvel que pertence ao ex-cônjuge, pode fazê-lo sem estar sujeito ao pagamento deste imposto.

Como se calcula o valor do IMT? 

O cálculo do IMT é feito pela multiplicação do valor tributável (o mais alto entre o valor de aquisição e o VPT) pela taxa correspondente. Como vimos, esta pode ir de 1% a 8%, consoante o valor tributável, a localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas), o tipo de imóvel (urbano ou rústico), e a finalidade (habitação própria e permanente ou secundária). 

No entanto, existe também uma parcela a abater, que difere igualmente consoante a taxa aplicada, e que pode baixar significativamente o valor a pagar.

Para facilitar o seu cálculo, recorra ao simulador de IMT, indicando a localização, valor e finalidade do imóvel, para perceber o valor que lhe será cobrado.

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