Habitação

Cuidados a ter quando se compra um terreno para construir casa

Se está a pensar comprar um terreno para construir casa posteriormente, perceba que cuidados deve ter em consideração.

Segundo os dados divulgados pelo INE (Instituto Nacional de Estatísticas) e noticiados pelo Jornal de Negócios, em 2020, durante a pandemia, o preço das casas em Portugal subiram em 80% dos concelhos. E dado este aumento, são muitos os portugueses que passaram a olhar com bons olhos para a compra de um terreno para construir casa, em vez de comprar uma casa nova ou usada. A construção de uma casa num terreno do qual iremos ser proprietários, permite-nos ter uma casa de acordo com as nossas preferências estéticas, mas também de acordo com as nossas necessidades.

Contudo, antes de começar a busca pelo terreno ideal para construir a casa dos seus sonhos é importante que tenha consciência que existem diversos pormenores que deve ter em atenção. Afinal, se não tiver alguns cuidados, pode acabar por fazer um investimento que lhe trará várias dores de cabeça ou até mesmo impossibilitá-lo de construir o tipo de casa que pretendia. Por isso, de seguida, apresentamos-lhe 5 cuidados a ter quando compra um terreno para construir casa.

1 - Tenha a certeza que pode construir casa

Para quem está decidido em construir a casa dos seus sonhos sem ser proprietário de um terreno pode ter algumas dificuldades em perceber o que deve procurar. Afinal, se entrarmos em sites imobiliários a lista de terrenos para vender é longa e os preços variam bastante consoante a sua finalidade. E para quem não está por dentro deste assunto, a viabilidade de construção pode ser difícil de perceber. Por exemplo, se estiver a fazer este tipo de pesquisa já deve ter reparado que os terrenos têm classificações diferentes, como urbano, urbanizável ou agrícola. Contudo, em termos técnicos, os terrenos dividem-se em duas categorias mais abrangentes, os de terrenos de solo urbano e os terrenos de solo rústico. E se está a perguntar-se qual é a melhor opção para construir casa, os terrenos de solo urbano costumam ser uma melhor opção, uma vez que correspondem a áreas totais ou parcialmente urbanizadas ou edificadas.

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No entanto, mesmo que este tipo de informação conste num anúncio, saiba que ela não tem caráter vinculativo, e por isso mesmo deve sempre verificar se existe veracidade nesta informação. Por isso, antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda, deve sempre verificar se pode realmente construir uma casa no terreno pretendido. E onde é que pode consultar esta informação? Junto da Câmara Municipal onde está inserido o terreno. Nesta fase é importante que consulte o famoso PDM, Plano Diretor Municipal, onde consta um conjunto de documentos que revelam todas as informações essenciais sobre o mesmo, como o regulamento, a planta de ordenamento e a planta de condicionantes.

É fundamental que leia com atenção todo o PDM, pois a viabilidade de construir a casa dos seus sonhos naquele terreno depende da informação que consta neste plano. Outros pormenores que também deve ter atenção é verificar se o terreno se encontra numa zona em que estão instaladas as infraestruturas básicas, como o saneamento básico, linhas de tensão elétrica, fornecimento de água, pavimentação de arruamentos e iluminação pública. Se tiver todos estes pormenores em atenção e optar por um terreno urbano com infraestruturas básicas instaladas, o nível de burocracias, autorizações e custos que terá de enfrentar, mesmo que ainda sejam algumas, serão menores.

2 - Confirme a documentação do terreno para não ser apanhado de surpresa

Embora a maioria dos documentos que precisa consultar estejam disponíveis na Câmara Municipal, a verdade é que nunca se deve celebrar um contrato de promessa de compra e venda sem antes pedir os documentos do terreno ao proprietário. E porque é que é tão importante ter acesso a estes documentos? Porque tanto a certidão de registo predial, como a caderneta predial são documentos essenciais para saber se o terreno que quer comprar tem ónus ou encargos que podem revelar-se um mau negócio para o futuro proprietário.

Para além disso, quando estes documentos estão atualizados tem a certeza que está realmente a lidar com o proprietário, podendo confirmar se existem registos que prejudiquem a compra de terreno.

Outro aspeto que deve ter atenção é verificar se o terreno que pretende adquirir se encontra numa AUGI, Área Urbana de Génese Ilegal. Caso o terreno esteja numa AUGI, a compra do mesmo deve ser ponderada e analisada, para não ter em mãos um problema difícil de resolver. Nestas situações o melhor é começar por falar com a associação de proprietários e ver que não existem dívidas relacionadas com os custos da urbanização e como se encontra a situação de legalização. Depois, é importante que peça os devidos esclarecimentos junto da Câmara Municipal, para perceber os desafios que pode encontrar e como lidar com os mesmos. No final, deve sempre pesar os prós e contras, pois um terreno nestas circunstâncias pode não ser a melhor opção para si.

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3 - Analise se existem limitações antes de comprar um terreno

Continuando a abordar os passos que devem ser dados antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda, é importante que para além da documentação do terreno e consulta do PDM, não se esqueça de prestar atenção às caraterísticas morfológicas do terreno. Ao estar atento a estas caraterísticas, que englobam, por exemplo, os declives do terreno, a existência de lençóis de água ou caraterísticas do solo, pode evitar vários problemas na hora de construir a casa dos seus sonhos.

De seguida, o seu foco deve debruçar-se sobre o terreno estar ou não integrado num loteamento. No caso do terreno para construir casa que esteja integrado num loteamento, o processo é mais simples. No entanto, deve sempre consultar a última versão do alvará de loteamento e nos planos de pormenor que podem existir, pois são estes que vão reger a construção da casa naquele terreno. Ou seja, é através desta documentação que pode perceber diversas limitações que poderá encontrar, pois estão definidas nestes documentos as caraterísticas da possível construção, como a área de implantação, número de pisos que pode construir, possibilidade de construção de uma cave, a altura dos muros, entre outras. E para ter acesso a este tipo de informação deve deslocar-se novamente à Câmara Municipal, pois esta documentação não costuma estar disponível online.

Já se o terreno não estiver inserido num loteamento, então vai precisar de apresentar um projeto de licenciamento, que é um projeto base de arquitetura da construção de uma nova habitação, junto da Câmara Municipal. Visto que caso venha a dar este passo já será proprietário do terreno, é também relevante que saiba que para além do projeto de licenciamento, também terá de pedir posteriormente à CM o alvará de construção (licença de construção) e mais tarde a licença de habitação.

Dado que nesta altura as idas até à CM serão frequentes, aproveite também para esclarecer as suas dúvidas sobre os custos que terá de suportar ao longo do processo de construção.

4 - Antes de comprar um terreno verifique se existe um projeto aprovado

Outra situação que pode deparar-se durante a busca de um terreno para construir casa é encontrar um terreno com um projeto aprovado. E aqui, há quem veja com bons olhos a aquisição de um terreno com um projeto aprovado, mas também há quem considere que este tipo de terrenos com projeto trazem mais problemas que benefícios. Mas vamos por partes.

Um terreno com projeto aprovado à partida terá o projeto de licenciamento autorizado tendo a licença de construção pronta a levantar, dentro do prazo legal estipulado. Isto significa que, se quiser avançar, basta pagar as respetivas licenças e começar a construir a casa de acordo com o projeto. Ou seja, por norma, é um processo mais rápido. No entanto, muitas vezes os terrenos são anunciados com projeto aprovado, mas a verdade é que estão apenas pré-aprovados, precisando ainda da aprovação final da Câmara Municipal. E se o valor em causa não compensar, então pode haver algumas desvantagens nesta aquisição.

Por exemplo, nos terrenos com projeto aprovado, a casa que será construída é de acordo com aquele projeto. Logo, se pretender fazer algumas alterações pode enfrentar alguns problemas ou até mesmo não conseguir proceder às mesmas. Logo deve ponderar bem que limitações e condicionantes existem, pois tem sempre a probabilidade de não ter a casa que pretendia inicialmente. Para além disso, ainda deve verificar se o projeto é realmente bom, se terá assistência técnica garantida e que entraves pode encontrar.

Claro que a maioria das pessoas que opta por comprar terrenos com projetos aprovados tomam esta decisão por gostarem do projeto e por este diminuir bastante o tempo de espera em algumas zonas do país, onde as Câmaras Municipais são mais demoradas a dar luz verde a projetos de construção. Dito isto, o mais importante é que analise bem cada opção que tem, pois no final, o mais importante é que o tempo e o dinheiro que investiu se traduza na habitação pretendida.

5 - Não se esqueça de fazer contas aos impostos que terá de pagar

Antes de tomar uma decisão final, é importante que se informe sobre as taxas e impostos que terá de pagar por comprar um terreno, mas também durante o processo de licenciamento da construção da sua casa. E para conseguir saber qual é o peso que terá de suportar com taxas e impostos, o primeiro passo é consultar o Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas do Município. Ao consultar este regulamento pode ficar a saber quais as taxas que irá pagar, e em que situações existe lugar a reduções ou isenções. Mas para ter uma ideia mais concreta, no processo de licenciamento existem dois tipos de taxas, as urbanísticas e as de compensação urbanística.

Já a nível de impostos, não se esqueça de ter em conta que a compra do terreno obriga ao pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), e o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, mais conhecido por IMI. É fundamental que olhe para todas as despesas, de forma a perceber se a compra de um terreno para construir uma casa é a opção mais vantajosa para si.

Outros cuidados a ter antes de comprar um terreno para construção de uma casa

Para além dos aspetos que falámos anteriormente, existem outros cuidados e fatores que deve ponderar bem antes de comprar um terreno para construir a casa dos seus sonhos. Por exemplo, avalie se o terreno:

  • Está bem localizado: Tal como acontece na compra de uma casa, a localização deve ser sempre bem ponderada, não só a nível de sossego, como também nos serviços e equipamentos disponíveis nessa zona. Lembre-se que também deve informar-se sobre a possibilidade de existirem futuros empreendimentos nessa localidade, pois dependendo do que poderá ser construído, o seu terreno pode valorizar ou desvalorizar.
  • Tem boa exposição solar: Para quem pretende construir uma casa a exposição solar é muito importante, pois se houver edificações que causem sombra no lote, pode ter problemas posteriormente. Para além disso, se a implantação for feita a norte, pode não beneficiar do conforto térmico pretendido, e se for a sul convém pensar no excesso de exposição solar, e como criar uma maior proteção.
  • Não tem ao seu redor algum fator depreciativo: Muitas vezes estamos tão focados em conseguir um terreno que nos agrade, que deixamos passar alguns pormenores que mais tarde podem ser uma verdadeira dor de cabeça. Por exemplo, quando for visitar terrenos veja bem o que se encontra ao seu redor, como a possibilidade de existirem autoestradas, zonas de maior ruído, fábricas, pedreiras ou até linhas ou postes de alta tensão.
  • Não serve de passagem para outros terrenos: Embora seja uma situação pouco comum, existem terrenos ligados a heranças que são vendidos em separado, mas alguns servem de passagem para terrenos contíguos. Estes terrenos, por norma, não são uma boa opção, pois a passagem pode roubar-lhe privacidade e uma área do seu terreno.

Concluindo, são muitos os fatores que vai precisar analisar se realmente pretende comprar um terreno para posteriormente construir a casa dos seus sonhos. É importante que esteja preparado para todas as burocracias com que terá de lidar, com o tempo de espera que terá de aguardar, mas também com os entraves que podem surgir na hora da construção. Contudo, no final, se estiver bem informado sobre todas as etapas e preparado financeiramente para dar este passo, certamente que a casa dos seus sonhos irá compensar toda a dedicação e esforço que teve ao longo deste processo.

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