Antes de iniciar uma obra, seja a construção ou reconstrução de um imóvel, uma ampliação ou remodelação, é fundamental que esteja ciente das várias etapas que o esperam para legalizá-la.

Terá de pedir autorizações à câmara municipal e cumprir uma série de procedimentos administrativos previstos na lei que variam consoante o tipo de intervenção. Se não cumprir os trâmites necessários, ficará sujeito ao pagamento de coimas, embargos ou, no pior dos casos, a uma ordem de demolição.

Os processos urbanísticos, regidos pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), garantem que as obras ou construções se desenrolam em conformidade não só com as normas técnicas, mas também como os regulamentos em vigor, nomeadamente com os planos municipais e de ordenamento do território.

Podem assentar em procedimentos de controlo prévio – licenciamento ou comunicação prévia – ou, até, estarem isentos de formalidades de maior. Seja qual for o procedimento previsto, atualmente, os processos são apresentados integralmente em suporte digital.

Por onde começar? 

Antes de submeter um pedido formal de licenciamento ou uma comunicação prévia, deve procurar saber o que está previsto no Plano Diretor Municipal (PDM). Se é possível avançar com a construção, o que pode construir, ou se existe algum tipo de limitação à obra. 

Basta que o terreno esteja inserido na Reserva Ecológica Nacional (REN) ou na Reserva Agrícola Nacional (RAN), por exemplo, para que a intervenção seja inviabilizada ou sujeita a condições muito estritas. 

Verificar se existem restrições de utilidade pública ou eventuais servidões administrativas (questões de interesse público que condicionam o uso e a construção num terreno) é, por isso, fundamental. 

Pedido de informação prévia: É facultativo, mas aconselhável

Para obter estas informações, deve apresentar um pedido de informação prévia. Embora não seja um passo obrigatório, é uma forma de obter informação preliminar sobre a viabilidade do projeto de construção. 

Mediante o pedido de informação prévia, a câmara pode informar, entre outras condicionantes, sobre: 

• Existência de infraestruturas (água, saneamento, acessos, etc.); 
• Servidões administrativas (linhas elétricas ou estradas, por exemplo); 
• Restrições de utilidade pública (como REN ou RAN); 
• Volumetria, implantação e altura máxima permitida (cércea); 
• Distância em relação aos limites do terreno e à via pública.

A autarquia deve dar uma resposta ao pedido de informação prévia num prazo de entre 20 a 30 dias. Quando o parecer é favorável, é vinculativo, ainda que não permita dar início à obra. Numa eventual resposta positiva, a câmara municipal tem de indicar ainda o procedimento de controlo prévio a que se encontra sujeita a obra – licenciamento, comunicação prévia ou isenção.

Este recurso é, sobretudo, um instrumento de segurança jurídica. Serve para reduzir riscos antes de avançar com um projeto que possa vir a ser inviabilizado. 

Leia mais: Licenciamento de obras vai ser mais simples a partir deste ano 

Obras sujeitas a licenciamento urbanístico

Para iniciar uma construção ou intervenção num imóvel, poderá ter de licenciar a obra junto da câmara municipal. Este procedimento garante que o projeto respeita as normas do Plano Diretor Municipal (PDM), e de ordenamento do território, no geral, e ainda as regras técnicas e de segurança.

Se a operação urbanística for autorizada pela autarquia, obtém a licença de construção.

Que obras requerem licenciamento?

Veja alguns exemplos de intervenções urbanísticas que necessitam de licença de construção emitida pela autarquia:

• Construção, alteração ou ampliação em zonas que não disponham de plano de pormenor;
• Obras que prevejam o aumento da altura da fachada;
• Demolições que não estejam já previstas numa licença de reconstrução;
• Obras em áreas sujeitas a servidões ou restrições.

Documentos necessários 

O pedido de licenciamento deve ser apresentado através do formulário disponibilizado pelo município, acompanhado dos elementos que permitam identificar o requerente e o terreno ou imóvel (como a certidão do registo predial e a caderneta predial).  

Deve ainda incluir o projeto de arquitetura, os termos de responsabilidade dos técnicos responsáveis pelo projeto e, quando aplicável, também os projetos de especialidades e demais estudos legalmente exigidos. 

Projetos de arquitetura e de especialidades: Quando entregar?

O projeto de arquitetura, com os respetivas cortes, plantas, alçados e memória descritiva, deve ser entregue no ato do pedido de licenciamento. Após a sua aprovação, dispõe de seis meses para apresentar o projeto de especialidades (instrumento técnico que inclui os planos de distribuição de energia elétrica ou de instalação de gás, entre outros.).

Este prazo pode ser prorrogado uma única vez, por período não superior a três meses, mediante requerimento fundamentado. 

Quanto tempo tem a câmara para responder ao pedido de licenciamento?

A câmara municipal deve deliberar sobre o pedido de licenciamento nos seguintes prazos, contados a partir da submissão do pedido:

• 120 dias, para obras até 300 m² de área bruta de construção;
• 150 dias, no caso de obras entre 300 m² e 2.200 m² de área bruta, imóveis classificados ou em vias de classificação;
• 200 dias, para obras de urbanização ou operações de loteamento com área superior a 2200 m².

Estes prazos estão sujeitos a deferimento tácito. Ou seja, se a câmara não decidir dentro do prazo legal, o pedido é considerado aprovado.

Leia mais: Licença de construção: O que é, quanto custa e como pedir?

Quando a comunicação prévia é suficiente 

Nem todas as intervenções urbanísticas requerem a obtenção de licença de construção. Obras de menor impacto estrutural ou urbanístico podem necessitar somente de comunicação prévia. Este processo é, normalmente, mais célere do que o licenciamento, mas obriga, igualmente, ao cumprimento das normas e regulamentos aplicáveis.

No caso da comunicação prévia, não existe uma decisão formal da câmara. O requerente pode iniciar a obra mediante o pagamento das taxas estabelecidas pelo município e desde que toda a documentação, incluindo o projeto de arquitetura, tenha sido corretamente submetida.

O pagamento das taxas faz-se por autoliquidação, isto é, é o próprio requerente que calcula o valor das taxas devidas antes de fazer o pagamento. Para tal, deve consultar a tabela de taxas do município.

Eis alguns exemplos de obras que requerem apenas a comunicação prévia:

• Obras em zona urbana consolidada: obras de construção, alteração exterior ou ampliação que respeitem os planos municipais;
• Construções ou alterações que não resultem em edifícios com altura superior à média do edificado na mesma rua;
• Construção de piscinas, se associadas a um edifício principal.

Obras isentas de controlo prévio

Algumas obras estão, no entanto, dispensadas de controlo prévio por parte da câmara. É o caso, por exemplo, de obras que:

• Não impliquem modificações na altura dos edifícios, nas fachadas ou na forma dos telhados;
• Não impliquem a remoção de azulejos de fachada.

Também ficam isentas obras de escassa relevância urbanística, como, por exemplo:

• Estruturas contíguas ou não ao edifício principal com altura não superior a 2,2 metros;
• Alpendres com área igual ou inferior a 10 m² e altura até 1,80 metros;
• Instalação de painéis solares fotovoltaicos ou geradores eólicos;
• Pintura exterior (desde que se mantenha a cor original).

Embora não estejam sujeitas a controlo prévio, o início deste tipo de intervenção também tem de ser comunicado à câmara, com, pelo menos, cinco dias de antecedência, para efeitos de uma eventual fiscalização ou de gestão de resíduos de construção e demolição.

Quanto custa licenciar a obra?

O valor a despender pela legalização da obra depende de vários fatores, como o tipo de intervenção, a área abrangida, os regulamentos do próprio município, etc.

De qualquer modo, preveja encargos com os projetos de arquitetura e de especialidades, honorários do técnico responsável, eventuais pareceres externos, taxas municipais, entre outros.

O que acontece após o pedido de licenciamento ou de comunicação prévia?

Após a apresentação do requerimento, a câmara pode notificá-lo, no prazo máximo de 15 dias, para corrigir ou completar o pedido. Na ausência de qualquer notificação, o requerimento é considerado correto e a autarquia já não pode solicitar correções ou informações adicionais, nem indeferir o pedido com a justificação de estar incompleto.

Já se as correções solicitadas não forem efetuadas pelo requerente, o pedido pode ser rejeitado. O mesmo acontece se, desde logo, o pedido violar manifestamente as normas legais.

Caso o pedido de licenciamento obtenha parecer positivo, regra geral, só pode dar início à operação depois de emitida a licença de construção pela câmara. Já nas obras sujeitas a comunicação prévia, os trabalhos podem começar após a verificação documental e o pagamento das taxas devidas.  

Em qualquer dos casos, é necessário informar a câmara municipal até cinco dias antes do início dos trabalhos, identificando o responsável técnico. 

Independentemente de estarem isentas de controlo prévio ou, não estando, do tipo de procedimento a cumprir, quaisquer operações estão sujeitas a fiscalização, para garantir que a obra cumpre o projeto aprovado. O responsável pela obra deve, por isso, manter os factos relevantes registados no livro de obra. 

E se não legalizar a obra?

Não arrisque. Se iniciar a obra sem levar a cabo as devidas formalidades junto da câmara municipal, fica sujeito a:

• Coimas entre 500 euros e 200.000 euros (para pessoas singulares);
• Embargo da obra;
• Demolição total ou parcial da construção.

Licença de utilização já não é obrigatória

A licença de utilização é emitida pela câmara e confirma que a obra está em conformidade com o projeto aprovado e que cumpre as normas legais e regulamentares. Ou seja, indica que o imóvel pode ser usado para os fins a que se destina, seja para habitação ou outros (como comércio, por exemplo). 

Até há alguns anos, esta licença era obrigatória em Portugal, mas, com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico, em 2024, as regras sofreram alterações. 

Atualmente, finalizada a obra, basta entregar à câmara municipal o termo de responsabilidade do diretor técnico da obra ou de fiscalização, que atesta que aquela está em conformidade com o projeto previamente aprovado pela autarquia. 

Ainda assim, há casos em que a apresentação da licença de utilização pode ser necessária, nomeadamente, na contratação de crédito habitação.