Garantia pública, isenção de IMT e de imposto do selo, e descontos nos emolumentos de registo da aquisição e da hipoteca. Estes são os apoios à compra de casa para jovens atualmente em vigor, cujo objetivo é ajudar os compradores até aos 35 anos a adquirir a primeira habitação própria permanente.

A garantia pública permite pedir crédito sem precisar de pelo menos 10% de entrada e as isenções tributárias permitem não pagar os dois principais impostos associados à compra.

Recordamos as regras e mostramos qual o impacto para quem vai comprar casa.

Garantia pública no crédito habitação

Em condições normais, os bancos só podem emprestar até 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel no financiamento de habitações próprias permanentes. Ou seja, se a referência for 200 mil euros, a instituição bancária pode emprestar até 180 mil euros. Estas são recomendações do Banco de Portugal, mas há bancos que têm critérios ainda mais apertados (80% ou 85%, por exemplo).

No entanto, a garantia permite quebrar estas regras e possibilita ter acesso a 100% de financiamento. Neste regime, o Estado funciona como fiador, intervindo se o jovem não pagar as prestações ao banco. Mas há um limite do montante garantido: 15% do capital em dívida contratado.

Ou seja, numa casa de 200 mil euros financiada a 100%, o Estado vai pagar prestações em falta até ao limite total de 30 mil euros.

Mas esses pagamentos não são de borla, uma vez que o comprador tem de devolver esses valores mais tarde. O fluxo é o seguinte:

• O cliente falha pagamento → O banco ativa a garantia → O Estado paga ao banco → O banco e o cliente resolvem a situação como se não houvesse garantia → O banco devolve o dinheiro ao Estado

Os critérios para beneficiar são:

• Ter entre 18 e 35 anos de idade e domicílio fiscal em Portugal;
• Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS;
• Não se pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Não pode haver dívidas às Finanças e à Segurança Social;
• Não se pode já ter usufruído da garantia pessoal do Estado;
• O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros.

O estado mantém-se como fiador durante 10 anos, sendo que a contagem não renova em caso de transferência do crédito para outra instituição.

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Qual o impacto na procura de casa?

Vamos usar o Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças para perceber qual o impacto que a garantia tem isoladamente no preço da casa para que se pode apontar. Neste caso, vamos excluir a isenção de IMT e imposto do selo.

Sem garantia, um casal com um rendimento líquido de 3.000 euros e capitais próprios de 20 mil euros pode apontar para uma casa de 156.804 euros num cenário recomendado. Os capitais próprios são divididos entre 15.680 euros para a entrada e 4.320 para impostos e outras despesas.

A prestação é de 563,76 euros, ficando com uma taxa de esforço de 19%. Para fazer as contas, o simulador assumiu uma taxa mista de 3,70%, prazo de 40 anos e financiamento de 90%.

No entanto, ao comprar casa com recurso à garantia do Estado, o valor da casa que este casal pode procurar num cenário recomendado sobe para 269.568 euros. Aqui, o simulador assumiu um financiamento de 97,51%, ou seja, dos 20 mil euros de capitais próprios, apenas 6.724 euros são usados na entrada.

Mas há outro fator determinante que ajuda a explicar o porquê de o imóvel ser mais caro: a taxa de esforço subiu de 19% para 35%. Aliás, este é um dos aspetos a que os jovens devem estar muito atentos quando pensam em aderir à garantia, uma vez que um empréstimo maior significa pagar mais todos os meses e significa também pagar mais juros durante esse tempo.

Isenção de IMT e imposto do selo

A compra de casa envolve normalmente o pagamento de IMT, um dos custos mais pesados na aquisição. Contudo, os jovens até aos 35 anos que vão comprar a primeira habitação própria permanente podem beneficiar de uma isenção total ou parcial deste imposto.

Se a casa que vão comprar custar até 330.539 euros, não têm de pagar imposto. Se custar entre 330.539 euros e 660.982 euros, têm um desconto de 12.679,77 euros. Já se custar acima de 660.982 euros, têm de pagar o IMT normalmente, sem qualquer isenção ou desconto.

Além de ter 35 anos é preciso:

• Ser independente para efeitos de IRS;
• Comprar a primeira casa, que deve ter como finalidade a habitação própria permanente;
• Não ser proprietário ou coproprietário de um segundo imóvel ou parcela de imóvel;
• Não ter sido proprietário ou coproprietário nos últimos três anos.

Ao imposto do selo de 0,8% sobre a aquisição também pode ser aplicado um desconto total ou parcial. Os critérios de elegibilidade (tanto do comprador como do imóvel) são os mesmos aplicados à isenção de IMT.

No caso de um casal em que apenas uma das pessoas é elegível, a isenção aplica-se a metade do valor devido. Por exemplo, se o IMT e o imposto do selo a pagar sem isenção fossem de 20 mil euros, o casal vai pagar 10 mil euros.

O pedido de isenção é feito no campo 48 do Quadro 5 da declaração Modelo 1 do IMT. Os jovens devem indicar os códigos 138 para a isenção de imposto do selo e 140 para a isenção de IMT.

Qual o impacto destas isenções?

Para quem está a planear a compra, esta isenção representa uma poupança significativa logo à partida e reduz de forma imediata o montante de capitais próprios necessário. Com esta ajuda, o dinheiro que estaria reservado ao pagamento de impostos pode ser canalizado para a entrada ou para outras despesas, como mobiliário e eletrodomésticos essenciais.

Mais uma vez, vamos usar o Simulador de Compra de Casa para perceber o impacto isolado desta medida.

Como vimos acima, um casal com rendimento líquido de 3.000 euros e capitais próprios de 20 mil euros pode apontar, num cenário recomendado, para uma casa de 156.804 euros. Isto se não beneficiar de quaisquer apoios.

Com a isenção de IMT e imposto do selo (mas sem garantia pública), o valor da casa possível num cenário recomendado sobe para 173.624 euros. Isto acontece porque o casal pode usar mais dinheiro para a entrada. Neste caso a prestação é de 624,23 euros e a taxa de esforço de 21%.

Se apenas uma das pessoas for elegível, o valor da casa deve ser de 167.585 euros. Relembramos, no entanto, que estes são os valores apresentados tendo em conta as condições do simulador: taxa mista de 3,70%, pagamento em 40 anos e financiamento de 90%

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Qual o impacto da garantia e das isenções em conjunto?

Mantendo as mesmas condições de rendimentos e capitais próprios apresentados acima, vejamos qual o impacto da utilização conjunta da garantia pública e das isenções de impostos.

De acordo com o nosso simulador, é possível apontar para uma casa de 279.467 euros (mais do que na adesão isolada a qualquer uma das medidas). Aqui, as condições de taxa de juro e de prazo do contrato mantiveram-se, mas o financiamento considerado foi de 94,05%. A prestação fica em 1.050 euros, com uma taxa de esforço de 35%.

Já se apenas uma das pessoas puder beneficiar da isenção de impostos, o valor da casa baixa ligeiramente, para 275.359 euros, sem alterar a prestação nem a taxa de esforço.

Isenção de emolumentos de registo

Os custos com registos da aquisição e da hipoteca são outras despesas a considerar, embora sejam significativamente mais baixos. Também aqui os jovens até aos 35 anos beneficiam de condições mais vantajosas se estiverem a comprar a primeira habitação própria permanente até ao valor de 330.539 euros.

Quem tratar do processo em cartórios ou notários deve contar na mesma com o pagamento dos honorários, uma vez que esse valor é devido pelo trabalho do profissional e não entra nas despesas isentas.

Outra opção é recorrer ao balcão Casa Pronta. O valor a pagar para registar apenas a aquisição fica em 150 euros (em vez de 375) e o custo de registar a aquisição e a hipoteca fica em 250 euros (em vez de 700).

Caso se trate de um casal em que apenas uma das pessoas é elegível, os valores são de 262,50 euros para um ato de registo e de 450 para dois atos.

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