Os condomínios fazem parte do quotidiano de milhões de portugueses, sobretudo nas cidades, onde a maioria das habitações está inserida em prédios em regime de propriedade horizontal. Apesar da sua presença comum, muitas são as dúvidas que subsistem quanto às obrigações de cada condómino, ao papel da administração e às regras de pagamento das despesas comuns. Este artigo pretende esclarecer, de forma clara e acessível, quem paga o quê num condomínio, o que é considerado despesa ordinária ou extraordinária, como funciona o fundo comum de reserva, e quais as implicações legais na compra e venda de uma fração sem a declaração de não dívida ao condomínio.

O que é um condomínio e quem o compõe?

Um condomínio forma-se quando um edifício é constituído em propriedade horizontal, ou seja, quando há frações autónomas (apartamentos, lojas, etc.) e partes comuns (escadas, elevadores, telhado, etc.). Cada fração pertence a um ou mais proprietários (condóminos), e todos têm responsabilidades nas despesas comuns, proporcionais ao valor da sua fração no edifício (a chamada permilagem).

Refira-se ainda que, no âmbito do condomínio, um condómino é proprietário em relação à fração autónoma que lhe pertence, e comproprietário em conjunto com os demais proprietários, no que às partes comuns do edifício diga respeito.

Os principais intervenientes na vida de um condomínio são:

• Condóminos: todos os proprietários das frações;
• Administrador: pessoa (condómino ou empresa externa) eleita para gerir o condomínio e executar as deliberações da assembleia;
• Assembleia de condóminos: órgão deliberativo que toma decisões sobre a gestão do edifício.

Tipos de despesas do condomínio: Ordinárias vs. extraordinárias

A lei distingue entre dois tipos principais de despesas:

• Despesas ordinárias: são as correntes e previsíveis, como manutenção de elevadores, limpeza das áreas comuns, eletricidade das escadas, etc.;
• Despesas extraordinárias: são pontuais ou imprevistas, como obras estruturais, substituição de telhado, pintura geral do edifício, entre outras.

Estabelece o nº1 do artigo 1424 do Código Civil que “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade de todos os condóminos, na proporção do valor das suas frações”, tal como mencionado acima. Na expressão “despesas necessárias” devemos considerar incluídas, tanto as despesas ordinárias, como as extraordinárias.

A assembleia de condóminos pode deliberar, por maioria, que certas despesas ordinárias sejam repartidas de forma diferente, por exemplo, apenas entre os que delas beneficiam (como um elevador usado apenas por alguns pisos). Isto está previsto no n.º 2 do mesmo artigo.

O artigo 1436.º n.º 2 do Código Civil obriga o administrador a apresentar três orçamentos de diferentes proveniências para obras de conservação extraordinária ou inovações, o que ajuda a identificar essas despesas como extraordinárias.

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Fundo comum de reserva

O fundo comum de reserva é obrigatório por lei e serve para suportar despesas de conservação do edifício. É constituído por um valor incluído nas quotas mensais ou anuais dos condóminos.

O montante é fixado em assembleia de condóminos, mas deve ser adequado às necessidades previsíveis. Em obras urgentes pode ser utilizado total ou parcialmente, sendo reposto posteriormente.

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Quotas de condomínio: Cálculo e pagamento

As quotas são a forma como os condóminos contribuem para as despesas comuns. O valor exato das quotas anuais ou mensais a pagar por cada condómino é decidido pela Assembleia de Condóminos, normalmente com base: no orçamento de despesas apresentado pelo Administrador e na permilagem de cada fração.

Cada condómino paga uma quota proporcional à sua permilagem (valor relativo da sua fração no conjunto do prédio).

A permilagem está definida no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição do condomínio). O não pagamento das quotas pode originar: (i) Juros de mora (fixados pela assembleia); (ii) Execução judicial contra o condómino devedor.

Em ambos os casos deve haver uma deliberação da Assembleia de Condomínio a deliberar a adoção das medidas tendentes à cobrança judicial das dívidas registadas.

Responsabilidades do administrador do condomínio

O administrador é o responsável pela gestão quotidiana do condomínio. Pode ser um dos condóminos ou uma empresa externa contratada.

As suas funções estão definidas no artigo 1436.º do Código Civil e incluem:

• Convocar e organizar assembleias;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Cuidar da conservação das partes comuns;
• Cobrar quotas e gerir o fundo comum de reserva;
• Representar o condomínio em juízo e fora dele;
• Emitir a declaração de não dívida em caso de transmissão da fração.

Importa destacar que, de acordo com o disposto no artigo 1436.°, n.° 3 do Código Civil, o Administrador de Condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas por lei ou em deliberações da assembleia de condomínios é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de, inclusive, eventual responsabilidade criminal.

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Declaração de não dívida: O que é e para que serve?

A declaração de não dívida ao condomínio é um documento emitido pelo administrador que atesta que o condómino tem a sua situação regularizada perante o condomínio, ou seja, que tem as quotas e obrigações perante o condomínio em dia.

Nos termos do Artigo 1424-A do Código Civil, “o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento”.

O comprador pode recusar-se a celebrar a escritura sem este documento. O objetivo da declaração de não dívida é garantir que, no âmbito da compra e venda a ser celebrada, com a transferência da titularidade do imóvel, o comprador não herda dívidas do anterior proprietário.

Pode fazer-se a escritura sem a declaração de não dívida?

Sim, pode. A lei não impede a escritura se não for apresentada a declaração. Nos termos do Artigo 1424-A, n.º 3 do Código Civil, o comprador pode expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado de aquisição da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio

Isto significa que, nessa circunstância, o comprador pode ser chamado a pagar, por exemplo, dívidas relativas a obras aprovadas ou quotas em atraso, mesmo sem ter conhecimento delas. Por isso, é altamente recomendável obter sempre a declaração antes da escritura.

A declaração de não dívida é uma salvaguarda essencial para quem compra uma fração. Mesmo que, legalmente, a escritura possa ser realizada sem ela, as consequências financeiras para o comprador podem ser relevantes.

Conclusão

Gerir, fruir e viver num condomínio implica conhecer e respeitar as regras que regulam a vida em comum num edifício. A gestão responsável do condomínio, a participação ativa dos condóminos e o cumprimento das regras estabelecidas afiguram-se essenciais para assegurar a boa convivência, a valorização do património comum e a prevenção de conflitos.

Todos os condóminos têm responsabilidades proporcionais à sua fração, e o administrador desempenha um papel fundamental na gestão das despesas, manutenções e cumprimento de obrigações legais que impendem sobre si e sobre o condomínio.

O cumprimento rigoroso destas normas, previstas nos artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil e no Decreto-Lei n.º 268/94, é essencial para uma convivência harmoniosa e para evitar surpresas desagradáveis tanto a proprietários como a adquirentes de frações em condomínio.

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