O primeiro relatório trimestral do Observatório Imobiliário em Portugal do Doutor Finanças permite, pela primeira vez, comparar o comportamento do mercado entre janeiro e março de 2026.
Os dados mostram uma ligeira descida dos preços de venda a nível nacional, até março, uma subida das rendas na maioria dos distritos e um aumento do tempo necessário para vender ou arrendar casa.
Em paralelo, registou‑se uma redução do número de imóveis disponíveis no mercado e uma ligeira melhoria da acessibilidade à compra, ainda assim limitada.
Em conjunto, estes indicadores ajudam a traçar um retrato mais completo do mercado imobiliário português no início de 2026, identificando tendências na venda, no arrendamento, na oferta e na dinâmica das transações.
Ligeira descida dos preços de venda entre janeiro e março
Entre janeiro e março, o preço médio das casas à venda em Portugal caiu 0,4%, fixando‑se nos 3.633 euros por metro quadrado (m²).
A evolução não foi uniforme em todo o país. Oito distritos registaram subidas de preços no 1.º trimestre, e dez apresentaram descidas. Nos distritos com preços mais elevados não se registaram aumentos: os valores recuaram em Lisboa (-0,9%, para 5.783 euros/m²), na Região Autónoma da Madeira (-1,3%, para 4.372 euros /m²) e em Setúbal (-0,2%, para 4.027 euros /m²). No Porto (3.625 euros /m²) e em Faro (4.651 euros /m²), os preços mantiveram‑se praticamente estáveis.
A descida mais acentuada ocorreu em Évora (-5,3%), enquanto Portalegre foi o único distrito a registar uma subida superior a 1% (+1,1%). Em março, Lisboa continuava a ser o distrito mais caro do país, enquanto Guarda (752 euros/m²), Bragança (907 euros/m²) e Castelo Branco (990 euros/m²) permaneciam entre os mais baratos.
Principais indicadores do Observatório | ||
Indicador | Evolução janeiro-março | Valor em março |
Valor de venda | -0,4% | 3.633 €/m2 |
Valor de arrendamento | +0,6% | 16,13 €/m2 |
Índice de Acessibilidade Habitacional | +1,3% | 1,93 |
Taxa de absorção | +0,2pp | 0,7% |
Stock habitacional ativo | -2,6% | 73.683 casas |
Arrendamento: Rendas sobem na maioria dos distritos
No mercado de arrendamento, a evolução foi diferente. Entre janeiro e março de 2026, o valor médio das rendas subiu 0,6% a nível nacional, fixando‑se nos 16,13 euros/m².
As rendas desceram apenas em três distritos – Évora (-3,9%, para 12,63 euros/m²), Região Autónoma da Madeira (-2,8%, para 15,92 euros /m²) e Porto (-0,5%, para 14,06 euros /m²) – todos eles entre os mercados com valores mais elevados. Em cinco distritos, os preços mantiveram‑se estáveis e na maioria do território registaram‑se subidas, com maior expressão em Santarém (+3,6%, para 8,12 euros /m²), Faro (+3,4%, para 16,62 euros /m²) e na Região Autónoma dos Açores (+3,2%, para 10,49 euros /m²).
Em março, Lisboa apresentava a renda média mais elevada do país (20,79 euros/m²), seguida de Faro e da Região Autónoma da Madeira. No extremo oposto estavam Vila Real (5,20 euros /m²), Guarda (5,24 euros /m²) e Viseu (5,27 euros/m²).
Mudança no ritmo do mercado
Para perceber o ritmo do mercado, o Observatório analisa dois indicadores-chave: taxa de absorção e tempo de mercado.
A taxa de absorção mede a percentagem de casas anunciadas que resultaram efetivamente em negócio (venda ou arrendamento) durante um determinado período. Em março, esta taxa subiu para 0,7% no mercado de venda, um aumento de 0,2 pontos percentuais face a janeiro. Ou seja, em cada 1.000 casas anunciadas em março, foram vendidas sete nesse mês. No arrendamento, a taxa de absorção manteve‑se praticamente estável (0,8%).
Já o tempo de mercado indica quantos dias, em média, uma casa demora a ser vendida ou arrendada desde que é anunciada. Entre janeiro e março, este tempo aumentou de forma significativa, sobretudo nos apartamentos, onde passou para 177 dias, em média. Nas moradias, o tempo médio subiu para 125 dias.
Lidos em conjunto, estes dois indicadores mostram que continuam a fechar-se negócios, mas que as casas estão a demorar mais tempo a encontrar comprador ou inquilino, refletindo processos de decisão mais longos e maior comparação entre opções.
Oferta encolheu até ao final do 1.º trimestre
Entre janeiro e março, registou‑se uma redução de 2,6% no número de imóveis disponíveis no mercado, com o stock ativo a descer para 73.683 casas. A quebra ocorreu tanto em apartamentos (-2,5%) como em moradias (-2,7%).
Em paralelo, o valor total do stock habitacional também diminuiu, fixando‑se em cerca de 43,7 mil milhões de euros. Embora o número de moradias tenha diminuído mais, a redução em valor foi mais acentuada no segmento dos apartamentos (-3,8% face a -3,3% nas moradias).
A diminuição da oferta ajuda a enquadrar a evolução dos preços, tanto na venda como no arrendamento, num contexto em que a reposição de imóveis no mercado continua limitada.
Acessibilidade melhorou ligeiramente
Neste relatório, o Observatório analisou o Índice de Acessibilidade Habitacional aplicado a um casal na compra de um apartamento T2. Este indicador compara o rendimento mensal médio com a prestação estimada do crédito à habitação, permitindo perceber quanto do rendimento é necessário para pagar a casa.
Entre janeiro e março, este índice registou uma ligeira melhoria, passando de 1,91 para 1,93, uma subida de 1,3%.
Em termos práticos, em março de 2026, a prestação média estimada para a compra de um apartamento T2 em Portugal era de cerca de 1.225 euros por mês, o que equivale a aproximadamente 52% do rendimento mensal de um casal.
As diferenças regionais continuam a ser muito acentuadas. Em Lisboa e Faro é necessário destinar mais de 60% do rendimento para pagar a prestação de um T2, aproximando‑se dos 70% na Madeira. Já em distritos como Portalegre, Bragança ou Guarda, essa percentagem fica abaixo dos 15%.
