A lei portuguesa prevê uma isenção total de IRS sobre as mais-valias imobiliárias para quem tem 65 anos ou está reformado, desde que venda a sua habitação própria e permanente e reinvista o valor num produto de reforma. É apresentada como um benefício para seniores. Na prática, é uma medida que levanta uma questão que a classe política parece não ter feito a si própria: se uma pessoa vende a casa onde vive, vai habitar onde?
Direi desde já que estou de acordo com o espírito desta medida. O objetivo – permitir que portugueses seniores convertam o seu maior ativo em rendimento de reforma sem serem penalizados fiscalmente – é legítimo, socialmente relevante e economicamente bem fundamentado. Portugal tem uma das maiores taxas de propriedade de habitação da Europa. Para muitos, a casa não é apenas o lugar onde vivem: é a única poupança que acumularam ao longo de toda uma vida de trabalho.
O problema não está na intenção. Está no alvo.
A contradição no centro da lei
O mecanismo de isenção previsto no Artigo 10.º do CIRS para contribuintes com 65 anos ou mais aplica-se exclusivamente à venda da habitação própria e permanente – o imóvel onde a pessoa reside, comprovado pelo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda. Qualquer outro imóvel fica fora do âmbito da isenção.
Aqui reside a contradição que me parece mais gritante da nossa política fiscal de habitação: estamos a criar um incentivo para que os seniores vendam precisamente a casa onde vivem. Recebem o dinheiro. Ficam isentos do IRS. E ficam sem teto.
Naturalmente, há situações em que isto faz sentido: quem se muda para casa de familiares, quem transita para uma instituição de apoio a idosos, quem opta por arrendar. Mas são casos específicos, que implicam um conjunto de condições favoráveis que não existem para a maioria.
Criámos um benefício fiscal para seniores que só se ativa quando eles vendem o único bem que os protege do arrendamento especulativo.
Quem vende a casa secundária fica penalizado (e o mercado também)
Por contraste, o proprietário que tem uma segunda habitação – um apartamento herdado, uma casa de férias, um imóvel que arrendava – e que decide vendê-lo, colocando stock habitacional disponível no mercado, não beneficia de nenhuma isenção equivalente. Paga IRS sobre as mais-valias como qualquer outro contribuinte. E isto num contexto em que a escassez de imóveis disponíveis para venda é um dos fatores estruturais da crise de acessibilidade habitacional que o país atravessa.
A pergunta que se impõe é simples: qual dos dois comportamentos a política pública deveria incentivar?
O que a lei incentiva hoje | O que faria mais sentido incentivar |
Sénior vende a casa onde vive | Sénior vende a primeira ou segunda habitação |
Fica com rendimento para a reforma | Coloca imóvel disponível no mercado |
Fica isento de IRS sobre as mais-valias | Reduz a pressão sobre o arrendamento |
Fica sem habitação própria | Continua a viver na sua casa |
Mercado não recebe stock relevante | Reinveste as mais-valias na reforma com isenção |
A resposta parece-me óbvia. E, no entanto, a lei aponta na direção contrária.
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O contexto que torna isto ainda mais urgente
Vivemos num país onde o arrendamento de longa duração colapsou nas principais áreas urbanas. Lisboa e Porto registam rendas médias que consomem entre 50% e 70% do salário mediano. O parque habitacional disponível para venda é insuficiente face à procura. Os jovens não conseguem comprar. Os seniores, que detêm uma parte desproporcional do stock habitacional, têm pouco incentivo fiscal para libertar esses imóveis.
Este é o paradoxo estrutural: temos imóveis parados ou subutilizados nas mãos de quem já não os precisa na sua plenitude – e uma geração que precisa desesperadamente de acesso a habitação a preços comportáveis. A política fiscal poderia ser uma alavanca de redistribuição eficiente. Em vez disso, está a incentivar o movimento errado.
Nota sobre a isenção extinta em 2024
Entre 2023 e 2024, existiu uma isenção extraordinária que permitia excluir de tributação as mais-valias da venda de segunda habitação, desde que o valor fosse aplicado na amortização de crédito à habitação. Era imperfeita – beneficiava sobretudo quem ainda tinha crédito para amortizar -, mas o princípio era mais coerente: incentivava a venda de imóveis não primários. Esta medida não foi renovada para 2025. Foi uma oportunidade perdida de construir algo mais estrutural e mais justo.
O que proponho em alternativa
Não sou legislador. Mas sou alguém que trabalha diariamente com pessoas que enfrentam estas decisões – e que vê o desalinhamento entre o que a lei incentiva e o que seria racional tanto para o individuo como para a sociedade.
Uma reforma coerente desta medida poderia assentar em três princípios:
- Alargar a isenção à venda de segunda habitação e imóveis de rendimento por seniores, desde que o valor líquido seja reinvestido num produto de reforma elegível. O alvo não deve ser quem vende a casa onde vive – deve ser quem liberta stock para o mercado.
- Manter a isenção para a habitação própria e permanente nos casos em que a pessoa demonstre ter solução habitacional alternativa assegurada – seja através de contrato de arrendamento, transição para habitação assistida ou outra forma documentável.
- Criar incentivos específicos para a doação ou arrendamento de longa duração de imóveis secundários por seniores, com contrapartidas fiscais que tornem esta opção mais atrativa do que manter o imóvel desocupado ou arrendá-lo em modalidades de curta duração.
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Benefício fiscal não é sinónimo de política bem desenhada
O que me preocupa não é a existência desta medida. É a ausência de um debate sério sobre o seu desenho. A isenção de mais-valias para seniores é comunicada – incluindo por nós, profissionais do sector – como um benefício. E é, tecnicamente, um benefício fiscal real. Mas um benefício mal direcionado pode gerar incentivos perversos à escala sistémica.
Uma pessoa de 70 anos que vende a casa onde vive para ter rendimento para a reforma, e que depois descobre que o mercado de arrendamento a absorveu sem alternativas adequadas para o seu perfil de rendimento, não ficou em melhor situação. Ficou com mais dinheiro e menos segurança.
A reforma que precisamos não é uma revisão marginal de taxas ou prazos. É uma reorientação do incentivo: em vez de premiar quem liquida o seu único ativo habitacional, deveríamos premiar quem liberta para o mercado aquilo que não usa – e preserva a estabilidade de habitação de quem usa.
Uma política fiscal bem desenhada não precisa de escolher entre o interesse do sénior e o interesse do mercado habitacional. Pode servir os dois – se apontar para o alvo certo.
Este é um debate que merece mais atenção do que tem tido. E que a indústria financeira – que beneficia diretamente da captação destes capitais – tem a responsabilidade de levantar com clareza, mesmo quando isso significa questionar os limites das medidas que recomenda.
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