O que muda (ou pode mudar) para quem tem um imóvel preso numa herança

Uma história que muitos conhecem

Três irmãos. Um apartamento herdado do pai, no centro de Setúbal ou de outra qualquer cidade do país. Um deles precisa de dinheiro e quer vender. O segundo não tem pressa. O terceiro nem responde às mensagens. O apartamento fica fechado, a degradar-se. Ninguém paga as despesas de condomínio regularmente. A câmara começa a enviar notificações. O processo de partilha no tribunal arrasta-se há quatro anos sem decisão à vista.

Esta situação – que muitos portugueses conhecem de perto, como protagonistas ou como espectadores de conflitos familiares – motivou uma iniciativa legislativa recente que merece ser conhecida e discutida. O Governo apresentou à Assembleia da República, no início de 2026, uma proposta que cria um processo judicial especial e rápido para vender imóveis presos em heranças em que os herdeiros não chegam a acordo. O nome técnico é longo: Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa. O problema que pretende resolver é simples de perceber.

Antes de explicar o que esta proposta prevê, há um ponto que não pode ser ignorado: este regime ainda não existe. O que foi apresentado ao Parlamento é uma proposta de autorização legislativa – explicarei o que isso significa – e, à data em que escrevo, não está aprovada nem em vigor. Qualquer pessoa que hoje se encontre numa situação de herança bloqueada não pode invocar estas regras.

Afinal, o que é uma proposta de autorização legislativa?

Há matérias em que, por imposição da Constituição, só o Parlamento pode legislar. Para essas matérias, o Governo pode, no entanto, criar legislação – mas apenas se o Parlamento lhe der permissão para isso, em forma de lei. Essa permissão chama-se autorização legislativa.

O que o Governo apresentou à Assembleia da República não é, portanto, o regime em si. É um pedido de permissão para criar esse regime, acompanhado de uma descrição daquilo que pretende fazer. Se o Parlamento aprovar a proposta, o Governo fica autorizado a avançar com um decreto-lei – esse sim, já com as regras detalhadas e aplicáveis. Enquanto esse decreto-lei não for aprovado e publicado, não existe qualquer regime novo em vigor.

É um pouco como pedir autorização para construir uma casa: a licença de construção não é a casa. Aprovada a autorização, começa a obra. E a obra pode ainda demorar.

De todas as formas, e embora este regime que se pretende implementar não vá resolver em absoluto o problema da falta de habitação em Portugal, a verdade é que é mais um caminho que se abre para uma resposta (mesmo que limitada) que poderá ajudar a diminuir aquele problema.

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O que está previsto – e por que razão faz sentido

A ideia central da proposta é esta: permitir que um único herdeiro possa desencadear o processo de venda de um imóvel da herança, mesmo que os restantes não concordem. Hoje, a regra geral exige que todos os herdeiros estejam de acordo – o que, como qualquer família sabe, pode ser impossível. A proposta quebra este impasse.

Para poder ser utilizado, o processo exige, em regra, que já tenham passado dois anos desde a morte do familiar que deixou a herança. É um prazo que faz sentido: dá tempo para os herdeiros chegarem a acordo por iniciativa própria e respeita o período de luto e de reorganização familiar. Há exceções – por exemplo, se já tiver sido iniciado um processo de partilha em tribunal, o prazo não se aplica.

Nem todos os imóveis podem ser vendidos por esta via. Estão excluídos, entre outros, os que constituam a casa onde ainda vive o cônjuge sobrevivo, os que foram deixados em testamento para compor as partes de cada herdeiro, e os que se encontrem penhorados por dívidas. Para este último caso, existe uma solução técnica interessante: a penhora deixa de incidir sobre o imóvel e passa a incidir sobre a parte do valor da venda que caberia ao herdeiro com dívidas. A ideia é não bloquear a venda por causa dos problemas financeiros de um dos herdeiros.

O processo corre em duas fases. A primeira serve para os herdeiros apresentarem as suas posições, e inclui um período de seis meses durante o qual as partes podem tentar chegar a acordo por si próprias. Considero este prazo de negociação uma boa opção: evita conflitos desnecessários e dá às famílias uma oportunidade de resolver o problema sem precisar de uma decisão judicial. A segunda fase organiza e realiza a venda propriamente dita, que deverá acontecer em regra por leilão eletrónico.

Qualquer herdeiro tem ainda o direito de adquirir o imóvel pelo mesmo preço fixado para a venda – evitando assim que o bem saia da família se alguém assim o desejar. Este direito pode ser exercido até ao momento em que o imóvel é entregue ao comprador ou a escritura é assinada, e prevalece sobre qualquer direito de preferência de terceiros.

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O que me preocupa na proposta

A iniciativa do governo, a ideia geral, parecida aliás com regimes já em vigor noutros países, parece-me louvável e merece apoio. O problema existe, o diagnóstico está correto, e a opção por um processo especial e urgente – em vez de remeter os herdeiros para o já congestionado processo de partilha judicial – é a abordagem certa. Dito isto, a proposta tem falhas que precisam de ser corrigidas antes de qualquer aprovação final.

A que mais me preocupa é esta: qualquer herdeiro, independentemente da parte da herança que lhe cabe, pode pôr em marcha este processo. Significa que alguém que herdou uma fração mínima – digamos, um centésimo da herança – pode forçar a venda de um bem com enorme valor sentimental ou económico para os restantes herdeiros, que representam a esmagadora maioria. Não me parece proporcional. Entendo que deveria existir um limite mínimo – por exemplo, que apenas herdeiros com pelo menos 15% ou 20% da herança, ou um conjunto de herdeiros que somassem uma maioria, pudessem desencadear o processo.

Há também omissões práticas que podem tornar o regime ineficaz na prática. Se o imóvel estiver parcialmente em nome de terceiros alheios à herança, a proposta exige que se resolva primeiro essa situação – o que pode levar anos, se esses terceiros recusarem. A proposta não diz o que acontece nesse cenário. Outro exemplo: a proposta abre uma janela de seis meses para os herdeiros negociarem, mas não diz o que acontece quando esse prazo termina sem acordo. O processo retoma automaticamente? Alguém tem de pedir? Este tipo de lacuna, numa lei que se quer ágil, parece-me ser um convite à paralisação.

O prazo de dois anos para iniciar o processo é uma inovação positiva – hoje não existe qualquer prazo, o que contribui para que as heranças indivisas se prolonguem indefinidamente. Mas dois anos pode ser pouco quando está ainda pendente uma discussão sobre quem é afinal herdeiro, ou quando o imóvel tem problemas de registo ou de licenciamento. Talvez se devessem ponderar eventuais mecanismos de suspensão do prazo para estas situações concretas.

Por último, a proposta delega muitos detalhes importantes para a fase do decreto-lei. A Constituição exige que as restrições ao direito de propriedade estejam suficientemente definidas na lei que o Parlamento aprova, e não apenas em legislação posterior do Governo. Se essa solidez normativa faltar, o regime pode ser questionado nos tribunais – o que seria um retrocesso para todos.

O que falta para esta lei existir

Para que estas regras passem a ser aplicáveis, é necessário que a Assembleia da República aprove a proposta, que o Governo elabore e aprove um decreto-lei nos termos dessa autorização, e que esse decreto-lei seja publicado e entre em vigor. Até lá, quem estiver numa situação de herança bloqueada continua sujeito às regras atuais.

Acompanho com interesse esta iniciativa. Representa, na sua essência, uma mudança real na vida de muitas famílias portuguesas – e Portugal precisa dela. Mas a oportunidade de corrigir, entre outros, alguns dos pontos fracos que identifiquei existe agora, durante a tramitação parlamentar. Espero que seja aproveitada. Uma lei bem feita vale mais do que uma lei rápida.

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