Não sou jurista nem fiscalista e, por isso, não pretendo fazer aqui uma interpretação jurídica ou fiscal da lei. O meu objetivo é outro: tentar traduzir o que estas alterações podem significar para quem trabalha todos os dias no mercado e, em particular, para a Mediação Imobiliária.
O IVA a 6% não é tão simples como parece
Comecemos pelo princípio. Pela minha interpretação, a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% não significa simplesmente que qualquer casa nova passa a ter IVA a 6%.
O regime estabelece condições e limites para determinadas empreitadas de construção ou reabilitação destinadas a habitação, e existem também consequências fiscais relacionadas com o destino que posteriormente é dado ao imóvel.
Ou seja, há uma coisa que me parece evidente: antes de vender o benefício, é preciso perceber o benefício. Este ponto parece-me ser especialmente importante para a Mediação Imobiliária.
Um mediador/agente imobiliário não deve transformar uma medida fiscal num argumento comercial sem perceber exatamente em que condições ela se aplica, sob a pena de induzir em erro o seu cliente ou criar até falsas expectativas.
Deixo de seguida 10 pontos que um mediador imobiliário deve saber sobre o IVA a 6%:
1. Não é IVA a 6% para toda a construção.
A taxa reduzida aplica-se a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.
2. Pode abranger imóveis para venda.
O imóvel pode beneficiar do regime quando se destina à venda para habitação própria e permanente (HPP) do comprador e respeita o limite de preço definido na legislação.
3. Também pode abranger imóveis para arrendamento.
A medida não está limitada à compra para HPP. Existem condições específicas para imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional.
4. Existem limites de preço e de renda.
Não basta o imóvel ser para habitação. O preço de venda ou a renda mensal têm de respeitar os limites previstos no Decreto-Lei n.º 97/2026.
5. Construir não chega, é preciso cumprir o destino prometido.
No caso da HPP, a venda deve ocorrer, em regra, até 24 meses após a documentação relativa ao início de utilização. No arrendamento, o primeiro contrato também deve entrar em vigor nesse prazo.
6. No arrendamento existe uma obrigação de permanência.
O imóvel deverá estar abrangido por contratos de arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
7. Nem todas as frações de um empreendimento têm de ser elegíveis.
Num empreendimento em propriedade horizontal, o benefício pode aplicar-se apenas à parte da empreitada correspondente às frações que cumpram as condições.
8. Há datas que o promotor tem de conhecer.
O regime abrange operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com as condições de exigibilidade de IVA previstas no diploma. A verba 2.42.1 cessa a sua vigência em 31 de dezembro de 2032.
9. Para o promotor, a diferença pode ser muito relevante.
Passar de 23% para 6% em empreitadas elegíveis pode alterar significativamente a estrutura económica de um projeto. Isso não significa automaticamente uma redução equivalente no preço final. Dependerá dos custos, margens, financiamento e estratégia comercial do promotor.
10. Para o mediador, conhecer a fiscalidade passou a fazer parte da leitura do produto.
O mediador não substitui o contabilista, fiscalista ou advogado. Mas deve perceber porque determinado empreendimento foi estruturado de determinada forma, quais os compradores a que se destina e que condicionantes podem existir.
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E o caso das Cedências de Posição Contratual, como se enquadram?
Quem acompanha o mercado de promoção imobiliária conhece bem esta realidade. Nada de novo pois faz-se este tipo de negócios há mais de 30 anos, obviamente sempre que o mercado permitir, nomeadamente sempre que nos encontramos num Seller Market, consequência de um ciclo expansionista.
Uma Cedência de Posição Contratual mais comum acontece por exemplo quando um comprador adquire um imóvel em planta através de um Contrato-Promessa de Compra e Venda e, antes da escritura, cede a sua posição contratual a outra pessoa.
Imagine: Promotor → João → Maria → Escritura.
Quem acaba por comprar o imóvel é Maria.
Até aqui, nada de particularmente novo.
O problema é que, quando introduzimos novos benefícios e consequências fiscais na equação, a operação deixa de poder ser vista apenas como uma simples troca de comprador. E é justamente a isto que acredito que o mercado vai ter de prestar muito mais atenção.
A CPC não faz desaparecer automaticamente o IVA a 6%
Será importante esclarecer este ponto. A existência de uma Cedência de Posição Contratual não significa, por si só, que a empreitada deixe automaticamente de beneficiar da taxa reduzida de IVA.
Também não significa que, se o adquirente final der ao imóvel um destino diferente do inicialmente previsto, o promotor tenha necessariamente de devolver a diferença de IVA.
O ponto determinante é o destino final do imóvel. A lei exige, no caso da venda, que o imóvel seja efetivamente vendido para habitação própria e permanente do adquirente, dentro do limite de preço aplicável, que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses e que o título aquisitivo mencione expressamente a aplicação da taxa reduzida.
O essencial é verificar se o adquirente final e a transmissão do imóvel cumprem as condições legais exigidas, nomeadamente quanto ao destino a HPP, preço, prazo e formalização. A cedência poderá, contudo, ter consequências fiscais próprias que devem ser analisadas separadamente.
E este ponto é muito interessante para a Mediação Imobiliária, porque evita uma interpretação demasiado simplista: “houve cedência, perdeu os 6%”. Não é isso que resulta da lei.
A legislação prevê mecanismos e consequências fiscais próprias para determinadas situações, nomeadamente ao nível do IMT.
E é precisamente por existirem diferentes impostos, momentos e intervenientes que cada operação deve ser analisada individualmente por quem tem competência para o fazer.
Volto a referir que o mediador não tem de substituir o fiscalista, nem é consultor na área fiscal. Por isso, tem de saber quando é necessário chamar um especialista.
Então, o que deve a Mediação fazer?
Na minha opinião, a mediação imobiliária profissional deve ter mais cuidado na necessidade de qualificar melhor a operação.
Durante muito tempo, algumas Cedências de Posição foram tratadas quase como uma operação comercial normal. Existe um CPCV, e existe alguém interessado em assumir essa posição. Faz-se a cedência e o negócio continua.
Mas quando existem benefícios fiscais, condições específicas, IMT, eventuais alterações na finalidade da aquisição e diferentes intervenientes ao longo da operação, a situação exige mais cuidado.
Para o mediador, isto significa fazer mais perguntas, e assim sendo, qualificar mais e melhor.
Qual é a finalidade da aquisição? O contrato permite a cedência? É necessária autorização do promotor? Existem consequências fiscais para o cedente ou para o cessionário? O comprador compreendeu que está a adquirir uma posição contratual e não simplesmente um imóvel?
São perguntas simples, e ao mesmo tempo importantes, na definição da transação a nível fiscal.
As respostas, essas, podem já exigir um advogado, solicitador, contabilista ou fiscalista. O Mediador/ Agente imobiliário não pode ser um super consultor que sabe de tudo, até porque a lei atual da mediação imobiliária – e já agora a futura – não lhe permite tal intervenção. E, no limite, não tem a ver com competência, tem a ver, na essência, com o conflito de interesses da própria atividade.
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Mas a especulação imobiliária parece continuar
Aqui entro claramente no campo da opinião. Já trabalhei num mercado onde as Cedências de Posição eram uma prática muito frequente e conheço bem a lógica.
Comprar em planta, esperar pela valorização e ceder a posição antes da escritura pode ser uma estratégia de investimento perfeitamente identificável, sendo a especulação um princípio básico da economia.
A questão aqui é o contexto: estamos numa das maiores crises habitacionais já vistas em Portugal. Quando começamos a ter sucessivas cedências do mesmo imóvel durante a construção, devemos perguntar se estamos a contribuir para colocar habitação no mercado ou simplesmente para aumentar o preço antes de alguém efetivamente comprar a casa para a utilizar. Um dos pontos que o novo projeto de lei da mediação imobiliária deveria tocar seria justamente na influenciação que o mediador/agente imobiliário tem no mercado e, em específico, na definição do preço dos imóveis.
Promotor → A → B → C → comprador final.
Cada passagem pode acrescentar valor ao negócio de alguém, mas não significa necessariamente que acrescente valor à habitação.
Por isso, há muito que defendo que as Cedências de Posição deveriam ter regras mais claras e, em determinadas situações, maiores limitações.
E se o mercado mudar?
É possível que alguns promotores passem a olhar para as cedências com maior atenção. Podemos começar a encontrar contratos com regras mais claras sobre a possibilidade de ceder a posição, necessidade de autorização mais rígida por parte do promotor ou condições específicas para aceitar um novo adquirente. Não afirmo que será necessariamente assim, mas faria sentido que um mercado que está a receber novos incentivos destinados à habitação também aumentasse o controlo sobre operações que podem ter uma natureza essencialmente especulativa.
Em resumo, o papel da mediação imobiliária profissional é de perceber melhor a operação e alertar os seus clientes. Para isso precisa de fazer as perguntas certas, e ser sempre apoiado por um profissional da área jurídica e fiscal.
Assim sendo, não deve dar aconselhamento fiscal quando não está habilitado para o fazer. Nem deve interpretar uma lei como se fosse um jurista, e muito menos deve prometer ao cliente um benefício fiscal apenas porque ouviu dizer que existe IVA a 6%.
Contudo, deve conhecer suficientemente bem o contexto para identificar um risco, fazer as perguntas certas e encaminhar o cliente para o profissional adequado.
Porque quanto mais complexa se torna uma transação imobiliária, mais importante se torna a qualificação. Não apenas do imóvel, não apenas do comprador, mas também da própria transação.
E talvez esta seja uma das principais mudanças que todas estas novas medidas vão trazer à Mediação Imobiliária: menos espaço para quem se limita a aproximar duas partes e cada vez mais espaço para quem sabe acompanhar uma transação de forma verdadeiramente profissional.
Nota: Este artigo constitui uma reflexão sobre o impacto destas alterações no mercado e na Mediação Imobiliária, não pretendendo substituir o adequado enquadramento jurídico ou fiscal de cada operação concreta.
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