Durante os últimos anos, o mercado de arrendamento em Portugal viveu entre dois objetivos legítimos, mas muitas vezes difíceis de conciliar:
- proteger quem procura uma casa para viver
- criar condições para que mais proprietários considerassem colocar os seus imóveis no mercado.
É notório o esforço do atual governo neste campo e o resultado está à vista de todos.
A procura aumentou de forma significativa, mas a oferta não acompanhou este crescimento.
Muitos proprietários optaram por vender, outros preferiram manter os imóveis desocupados e muitos investidores desviaram o seu capital para soluções consideradas menos arriscadas.
Perante esta realidade, o Governo aprovou recentemente, em Conselho de Ministros, uma proposta de reforma da Lei do Arrendamento que pretende alterar este equilíbrio. Embora o diploma ainda tenha de concluir o processo legislativo antes de entrar em vigor, já é possível perceber a direção da mudança.
Mais do que discutir posições políticas, importa compreender aquilo que realmente poderá mudar e quais as consequências para proprietários, arrendatários, investidores e profissionais da mediação imobiliária.
Atualização das rendas
Antes
A atualização da renda entre contratos encontrava-se limitada por mecanismos criados nos últimos anos, reduzindo a liberdade do proprietário na definição do valor inicial de um novo contrato.
O que poderá mudar
Prevê-se uma maior liberdade para definir a renda quando termina um contrato e é celebrado outro, aproximando novamente o valor da realidade do mercado.
Garantias contratuais
Antes
A lei estabelecia limites mais apertados relativamente às garantias exigidas ao arrendatário, nomeadamente cauções e rendas antecipadas.
O que poderá mudar
O Governo pretende flexibilizar estas garantias, permitindo maior autonomia contratual entre as partes. Os limites concretos dependerão da redação final da lei.
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Procedimento de despejo
Antes
A morosidade dos processos de despejo constituiu, durante anos, um dos maiores fatores de insegurança para muitos proprietários. Mesmo existindo mecanismos específicos, os tempos processuais continuavam a ser frequentemente apontados como excessivos.
O que poderá mudar
O objetivo passa por simplificar procedimentos e reduzir prazos nos casos de incumprimento, reforçando a confiança dos proprietários no mercado de arrendamento.
Liberdade contratual
Antes
Nos últimos anos verificou-se um aumento da intervenção legislativa na relação entre senhorio e arrendatário.
O que poderá mudar
A reforma procura devolver maior autonomia às partes para negociarem as condições do contrato, reduzindo alguma da rigidez atualmente existente.
Comunicação e procedimentos
Antes
Diversos procedimentos continuam a exigir formalidades que aumentam a burocracia.
O que poderá mudar
Prevê-se uma simplificação administrativa e um maior recurso às comunicações eletrónicas.
O que isto poderá significar para o mercado?
Na minha opinião, esta reforma não deve ser analisada apenas pela perspetiva jurídica, deve igualmente ter uma análise operacional e prática.
E a verdadeira questão vai ser perceber se conseguirá aumentar a confiança dos proprietários e, consequentemente, colocar mais casas no mercado, o grande objetivo.
Se isto acontecer, estaremos perante uma medida que poderá beneficiar toda a cadeia de valor.
Mais oferta significa, potencialmente:
- maior escolha para os arrendatários;
- maior liquidez do mercado;
- maior confiança dos investidores;
- menor pressão sobre os preços a médio prazo;
- alternativa à compra de casa.
Naturalmente, será necessário acompanhar a aplicação prática da lei para perceber se estes objetivos serão efetivamente alcançados.
O que isto poderá significar para o mediador imobiliário?
Sempre defendi que o verdadeiro valor do mediador não está em abrir portas, está em tornar a transação mais célere, descomplicada, e acima de tudo mais segura juridicamente para ambas as partes.
Num mercado de arrendamento mais dinâmico, o agente imobiliário deixa de ser apenas alguém que aproxima senhorios e arrendatários, passa a ser um gestor de confiança, mesmo representando apenas uma das partes.
Isso implica:
- qualificar rigorosamente os candidatos a futuros inquilinos;
- ajudar os proprietários a definir estratégias de colocação no mercado;
- explicar direitos e deveres das partes;
- trabalhar em conjunto com advogados e especialistas quando necessário;
- acompanhar toda a relação contratual para prevenir conflitos futuros.
Quanto maior for a liberdade contratual, maior será também a responsabilidade de quem aconselha, logo, o papel do mediador imobiliário ganha ainda mais importância.
A oportunidade que poucos estão a ver
Enquanto muitos discutem apenas se a nova lei favorece proprietários ou arrendatários, talvez a verdadeira questão seja outra.
Portugal precisa urgentemente de aumentar a oferta de habitação, e para isso será fundamental existir um mercado de arrendamento saudável que sirva de alternativa à compra e venda de imóveis.
Se esta reforma conseguir devolver confiança suficiente para que milhares de imóveis regressem ao mercado de arrendamento, estaremos perante uma mudança estrutural, muito mais relevante do que qualquer alteração pontual de um artigo da lei, e que será claramente um sucesso.
O desafio para o setor da mediação
Quem souber dominar profundamente a nova legislação, quem souber compreender os riscos, quem souber qualificar melhor os clientes e prestar um aconselhamento verdadeiramente dedicado, especializado, relevante e profissional, criará mais valor que resultará numa procura natural.
Afinal, as leis mudam, os mercados evoluem, mas a confiança continua a ser o ativo mais importante no imobiliário.
Nota: Este artigo baseia-se nas medidas aprovadas em Conselho de Ministros em 9 de julho de 2026. As alterações apenas produzirão efeitos após aprovação parlamentar, promulgação e publicação do diploma definitivo, podendo por isso alterar este texto no que diz respeito à proposta atualmente conhecida.
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