IVA a 6% na construção: A Autoridade Tributária fala. E bem

No mês passado, nesta coluna, analisei em detalhe o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que veio finalmente consagrar a tão aguardada redução da taxa de IVA aplicável às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação. Fiz um balanço crítico da demora que mediou entre os anúncios e a publicação do diploma, e alertei para a necessidade de o texto legal ser suficientemente preciso para não abrir caminho a interpretações administrativas que viessem esvaziar na prática o que o legislador claramente quis fazer.

Passado pouco mais de um mês sobre a publicação do decreto-lei, a Autoridade Tributária respondeu, e respondeu bem. O Ofício Circulado n.º 25116, datado de 23 de junho de 2026, veio tentar clarificar aquele que será talvez o regime mais exigente e complexo em termos formais do Decreto-Lei n.º 97/2026: o âmbito de aplicação da verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA, com um nível de detalhe e de concretização prática que o mercado necessitava e que, diga-se, é pouco habitual neste tipo de documento administrativo. É um ofício que merece ser lido com atenção por todos os que operam no setor da construção, promoção imobiliária e investimento em arrendamento habitacional.

Quando começa a contar: A data de 1 de julho de 2026

O primeiro esclarecimento relevante prende-se com a data a partir da qual a taxa reduzida produz efeitos. O diploma dizia que os efeitos da verba 2.42.1 se produziriam “no trimestre seguinte à entrada em vigor”. Mas não fixava expressamente qual era a data de entrada em vigor, o que gerou alguma incerteza inicial. O Ofício Circulado resolve a questão sem ambiguidade: a verba 2.42.1 produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026.

Isto não significa, porém, que as empreitadas faturadas antes dessa data fiquem automaticamente excluídas. O diploma previu uma aplicação com efeito retroativo até 1 de janeiro de 2026, mediante acordo conjunto do prestador e do adquirente, com emissão de notas de crédito e os correspondentes ajustamentos declarativos. Para as empresas que já tenham obras em curso desde o início do ano, esta é uma janela de regularização que importa avaliar com cuidado e com apoio especializado.

O que é a “iniciativa procedimental” e porque importa tanto

O diploma condicionava a aplicação da taxa reduzida a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja “iniciativa procedimental” se iniciasse entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Mas o conceito não estava definido de forma suficientemente precisa para o trabalho do dia a dia. O ofício veio densificá-lo, e fê-lo de forma clara.

A iniciativa procedimental corresponde ao primeiro ato formal praticado pelo interessado junto da câmara municipal. Nas obras sujeitas a licenciamento, é a data do pedido de licenciamento. Nas obras sujeitas a comunicação prévia, é a data da apresentação dessa comunicação, desde que devidamente instruída. Nas obras isentas de controlo prévio, é a data da apresentação do parecer prévio ou, quando este não seja exigível, a data da informação sobre o início dos trabalhos.

O ofício apresenta exemplos práticos que ajudam a perceber as fronteiras do regime. Uma cooperativa que apresentou comunicação prévia a 10 de setembro de 2025 ficou fora do regime, ainda que toda a faturação seja de 2026, porque a iniciativa procedimental é anterior ao marco de 25 de setembro de 2025. Já um promotor que deu início ao pedido de licenciamento em novembro de 2025 e emitiu as primeiras faturas em fevereiro de 2026 beneficia integralmente da taxa reduzida, cumpridos os restantes requisitos. Adicionalmente, se numa grande empreitada for emitida uma fatura depois de 31 de dezembro de 2032, essa fatura já não beneficia da verba, mesmo que o licenciamento seja de 2026, porque a vigência da verba cessa nessa data, relevando o momento em que o imposto se torna exigível.

Em suma, todos os procedimentos iniciados antes de 25 de setembro de 2025, ainda que tenham sido objeto de profunda alteração após aquela data, não são elegíveis para o regime da taxa reduzida do IVA a 6%.

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O preço moderado: Atenção ao que se compra junto com o imóvel

A aplicação da taxa reduzida, no caso de venda, está condicionada ao facto de o imóvel ser vendido por um valor que não exceda 660.982 euros, correspondente ao limite superior do segundo escalão do Código do IMT, na versão do Orçamento do Estado para 2026. Já para o arrendamento, o limite é de 2.300 euros mensais, o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026.

O ofício trouxe aqui um esclarecimento de elevada relevância prática, que o decreto-lei já anunciava, mas que a AT veio tornar operacional: ao valor de aquisição ou ao valor de renda acrescem os bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que fiquem ligados ao imóvel com carácter de permanência, bem como os serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que titulados por contratos separados. A consequência é direta: se um apartamento for vendido por 650.000 euros e, por contrato separado, o comprador adquirir equipamento de ar condicionado central e uma cozinha por medida no valor de 20.000 euros, o valor relevante para efeitos do limite de preço moderado será de 670.000 euros, ultrapassando o teto legal e inviabilizando a aplicação da taxa reduzida à empreitada. É uma regra de substância sobre a forma, que impede que o limite seja contornado por artifícios contratuais.

Da mesma forma, se entre Senhorio e Arrendatário for celebrado um arrendamento com uma renda estipulado de 2.200 euros e, seja no mesmo documento ou em documento separado, se ajustar o pagamento de uma verba de 150 euros a título de aluguer dos móveis existentes no locado, ou a título de fornecimento de serviços de segurança ou consumos de água ou eletricidade, também nesse caso, excedendo o limite previsto de 2.300€ não haverá lugar à aplicação da taxa liberatória de 10%.

Compropriedade: A regra da unanimidade

Outro ponto que o ofício clarifica com exemplos concretos é o da compropriedade. A taxa reduzida pressupõe que a totalidade do imóvel ou fração seja vendida para habitação própria e permanente de todos os adquirentes. Se dois irmãos compram um imóvel em compropriedade e apenas um declarar no título aquisitivo que o destina à sua habitação própria e permanente, a verba 2.42.1 deixa de ser aplicável à totalidade da empreitada, com regularização do imposto a favor do Estado.

A situação é diferente quando ambos declaram a afetação a habitação própria e permanente, mas apenas um altera o domicílio fiscal para a morada do imóvel no prazo de seis meses. Neste caso, a taxa reduzida mantém-se aplicável na íntegra à empreitada. O incumprimento da afetação pelo comproprietário que não altera o domicílio fiscal repercute-se apenas na sua esfera de IMT, sem contaminar o enquadramento em IVA. É uma distinção importante, que o decreto-lei já consagrava e que o ofício agora exemplifica de forma pedagógica.

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Arrendatário pessoa coletiva: Uma novidade bem-vinda

Um dos esclarecimentos mais relevantes do ofício, sobretudo para estruturas de investimento institucional, é o que diz respeito à possibilidade de o arrendatário ser uma pessoa coletiva. A verba 2.42.1 exige que o imóvel se destine exclusivamente ao arrendamento habitacional.

O ofício vem agora confirmar que este requisito se considera preenchido quando o arrendatário for uma empresa, desde que o imóvel se destine, de forma expressa no contrato, à habitação permanente de pessoas singulares devidamente identificadas, como colaboradores ou membros dos órgãos sociais, estando vedada qualquer exploração comercial, industrial ou de prestação de serviços, e desde que a utilização efetiva coincida exclusivamente com essa finalidade. É um esclarecimento com impacto direto nas soluções de alojamento corporativo e nos fundos de investimento imobiliário orientados para o arrendamento habitacional.

Edifícios mistos: A fórmula de proporcionalidade

Para imóveis em propriedade horizontal ou com andares de utilização independente que não estejam constituídos nesse regime, a taxa reduzida só se aplica à parte proporcional da empreitada correspondente às frações que cumprem os requisitos. O ofício fornece a fórmula concreta: o rácio entre a soma da área bruta de construção e da área excedente à de implantação das frações elegíveis e a mesma soma relativa à totalidade das frações, calculadas nos termos do artigo 40.º do Código do IMI.

O exemplo que o ofício apresenta é esclarecedor. Um edifício com 1.000 metros quadrados de área bruta de construção, composto por uma loja de 200 metros quadrados, um apartamento de 300 metros quadrados destinado a arrendamento habitacional elegível e um apartamento de luxo de 500 metros quadrados excluído por valor excessivo, beneficia da taxa reduzida apenas em 30% do valor total da empreitada, correspondente à proporção do apartamento elegível. Os restantes 70% ficam sujeitos à taxa normal.

O que fazer quando a taxa reduzida não pode ser aplicada

O ofício detalha também a mecânica de regularização do imposto nos casos em que os requisitos não se verificam ou deixam de se verificar. A distinção que aqui importa é a seguinte: certas situações permitem a regularização na declaração periódica seguinte, inscritas no campo 41 do quadro 06, sem penalidades para além de eventuais juros compensatórios, os quais, recorde-se por evidente importância são atualmente liquidados à taxa de 4%/ano. Outras, mais graves, exigem a substituição das declarações periódicas relativas ao período em que o imposto foi exigível, com inscrição nos campos 3 e 4 do quadro 06, e sujeitam o sujeito passivo a juros e outras penalidades que, nesta circunstância, podem atingir valores verdadeiramente proibitivos.

Na prática, a regularização apenas na declaração periódica seguinte aplica-se, por exemplo, quando o imóvel não é vendido com a menção expressa à verba 2.42.1 no título aquisitivo ou quando o adquirente não declarou a afetação a habitação própria e permanente. Já a substituição de declarações é exigida quando o problema é mais estrutural, como o facto de o preço de venda exceder os 660.982 euros ou a alienação ocorrer depois de decorridos os 24 meses sobre a emissão do documento de início de utilização. O prazo de regularização é de quatro anos, contado do termo do prazo legal para o cumprimento das condições.

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Um sinal positivo, que não pode baixar a guarda

Seria injusto não reconhecer que este ofício é um documento bastante clarificador e, por isso, da maior utilidade. É claro, pedagogicamente estruturado, com exemplos práticos que cobrem as situações mais comuns, e não deixa espaço desnecessário a equívocos, como tantas vezes sucede. A AT cumpriu aqui uma função que a administração tributária deveria cumprir sempre: clarificar as regras antes de as aplicar, e não depois de instalar a incerteza.

Dito isto, o mercado tem memória. E a história recente de interpretações administrativas que vieram, inesperadamente, colocar em causa soluções legais que promotores, investidores e os seus assessores haviam adotado de boa-fé e com fundamento razoável na letra da lei recomenda que a vigilância se mantenha. Um ofício circulado não é lei. Pode ser revisto, complementado ou substituído. O que o mercado imobiliário precisa não é apenas de boas instruções administrativas iniciais, mas de coerência e estabilidade ao longo do tempo. O teste real a este novo regime não se fará agora, quando tudo é relativamente novo. Far-se-á daqui a dois ou três anos, quando as primeiras operações chegarem à fase de venda ou arrendamento, os primeiros prazos começarem a correr e as primeiras inspeções tributárias avaliarem se o que foi declarado corresponde ao que a AT considera aplicável. É aí que a qualidade jurídica do diploma e das instruções que sobre ele se publicam será verdadeiramente posta à prova.

Até lá, quem opera neste mercado deve documentar cada decisão com rigor, guardar toda a prova da verificação dos requisitos legais e acompanhar de perto a regulamentação complementar que ainda falta publicar, designadamente as portarias relativas aos Contratos de Investimento para Arrendamento e ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que entram em vigor a 1 de setembro de 2026 e cujo conteúdo pode alterar de forma significativa o mapa de oportunidades que este diploma abriu.

O desafio real: Reformas estruturais para um problema estrutural

A conjugação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com o Ofício Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, constitui, inegavelmente, um passo na direção certa. É um pacote fiscal coerente e bem executado, que merece reconhecimento. Mas seria ingénuo, e até irresponsável, apresentá-lo como solução suficiente para um problema que é, na sua essência, estrutural.

Portugal necessita de aproximadamente 300.000 novas habitações nos próximos cinco anos. Esse défice não se resolve unicamente por via fiscal. As normas tributárias podem, e devem, contribuir para tornar o investimento mais atrativo e a habitação mais acessível, mas são, por natureza, um instrumento entre muitos. Problemas estruturais exigem soluções igualmente estruturais e transversais, capazes de atuar simultaneamente sobre as várias dimensões que afetam e condicionam o mercado habitacional.

Nesse sentido, a quem tem a responsabilidade de tomar decisões impõe-se agir com visão de longo prazo e com a coragem de estabelecer regimes estáveis e duradouros. Concretamente, e sem preocupação de exaustividade, afigura-se indispensável: (i) simplificar os processos de licenciamento urbanístico, sem que essa simplificação implique qualquer cedência em matéria de exigência procedimental, de segurança ou de qualidade construtiva; (ii) agilizar a desafetação de terrenos atualmente não urbanizáveis, viabilizando a sua disponibilização a preços mais acessíveis para fins de construção de habitação a custos controlados; (iii) colocar ordem nas políticas de imigração, de forma a evitar que um aumento desproporcionado da procura colapse a oferta habitacional e as infraestruturas públicas existentes; (iv) continuar a investir na reforma do sistema judicial, para que a resolução de litígios entre os vários intervenientes do mercado (promotores, empreiteiros, senhorios, arrendatários, vendedores e compradores) seja mais célere e eficiente; e finalmente, (v) tomar consciência, de uma vez por todas, de que a mudança constante de regimes legai, seja ao nível fiscal, do licenciamento ou do arrendamento ou outros, produz um efeito certo e perverso: o afastamento dos investidores que, legitimamente, procuram estabilidade e previsibilidade nos seus projetos.

O mercado habitacional precisa de normas fiscais inteligentes, sim. Mas precisa, acima de tudo, de um Estado que legisle com consistência, que licencie com eficiência e que governe com visão estratégica de longo prazo. Só assim será possível começar, verdadeiramente, a resolver um problema que se vem adensando há tempo demais.

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