Procurar um crédito habitação com spread mais baixo nem sempre significa que vai ter o crédito mais barato. Há outros fatores que influenciam o custo total e que deve analisar com atenção.

Quando faz um crédito habitação, deve saber que todas as condições que lhe propõem representam custos diferentes.  Dependendo dos produtos associados e das condições negociadas, o seu crédito será mais caro ou mais barato. E este fator não depende apenas do spread, mas de um conjunto de fatores.  

Vejamos, neste artigo, o que é o spread, que aspetos podem influenciar o custo de um crédito habitação além do mesmo e exemplos de casos reais. 

O que é o spread e como funciona no crédito habitação? 

O que é o spread no crédito habitação? É uma taxa que reflete o nível de risco que a entidade bancária considera correr com a conceção de um crédito. Ou seja, quanto maior for o valor a emprestar pelo banco e maior for a taxa de esforço do cliente, maior vai ser o spread. No entanto, isso não significa que, quanto maior for o spread, maior o custo total do crédito. 

Esta taxa é um valor fixo acordado com o banco no momento do contrato do crédito habitação. Pode depender de condições como: oferecerem-lhe um spread mais baixo caso domicilie o ordenado à conta, subscreva seguros com a seguradora associada ao banco ou contrate cartões de crédito. Se, ao longo do contrato, alguma destas condições for alterada, o valor do spread pode flutuar proporcionalmente. 

Fatores que influenciam o custo total do crédito 

Mas, além do spread, existem outros fatores que podem implicar com o custo do crédito. Não só os produtos associados ao crédito, que o banco sugere e podem fazer com que lhe diminuam o spread, mas também o prazo do contrato ou as taxas que escolhe. 

Produtos associados: Seguros e cartões 

A par com a domiciliação de ordenado à conta bancária associada ao crédito, o banco pode também sugerir-lhe a contratação de outros produtos.  

O seguro multirriscos e o seguro de vida são sempre impostos como produtos obrigatórios pelos bancos. E, de acordo com a lei, pode fazê-los pela seguradora associada ao banco ou com outra à sua escolha. Mas saiba que, por norma, se optar por fazer com outra seguradora, o banco pode fazer-lhe um agravamento no spread. 

Seguro multirriscos e seguro de vida 

Então, quais os objetivos do seguro multirriscos e do seguro de vida? O principal objetivo é que a instituição bancária se proteja caso aconteça um acidente com o cliente, podendo receber, na mesma, o empréstimo que concedeu, mas por parte da seguradora. 

Desta forma, o seguro de vida pode cobrir, de acordo com a sua preferência: o risco de morte; de vida; misto, e coberturas complementares. Pode adicionar então o diagnóstico de doenças graves; a cobertura por Invalidez Absoluta e Definitiva (que resulte em incapacidade equivalente a 80% do segurado, consequente de doença ou acidente), e a Invalidez Total e Permanente (que resulte em incapacidade superior a 60% consequente de doença ou acidente). 

Assim, se algum destes eventos ocorrer com o segurado, a seguradora tem a obrigação de pagar o valor em falta do crédito ao banco onde fez o crédito habitação. 

Quanto ao seguro multirriscos, este pode cobrir danos que ocorram no seu imóvel que resultem de ocorrências como: incêndios; explosões; quedas de raios e aluimento de terras; inundações e problemas com canos de água e esgotos e riscos elétricos. Ou ainda: a pesquisa de avarias; responsabilidade civil do segurado e agregado familiar e indemnização por furto ou roubo, incluindo danos em portas e janelas. 

Mas tal como o seguro de vida, também tem a possibilidade de adicionar coberturas complementares como: cobertura de recheio (bens que estejam dentro do imóvel); a assistência médica ao domicílio; a substituição de uma televisão por 15 dias sem custos, entre outras.  

Cartões de crédito 

Também lhe pode ser pedido que adicione ao seu crédito habitação, de forma a negociar a prestação do crédito, um cartão de crédito.  

Isto é, podem negociar consigo que, se contratar o cartão de crédito e lhe der uma certa utilização por mês (com uma quantidade mínima definida), baixam-lhe a prestação que vai ficar a pagar. 

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O prazo do contrato também tem impacto 

Também o prazo do contrato é um fator que influencia o custo do crédito. Quanto maior for o prazo a pagar pelo empréstimo que o banco lhe vai conceder, maior vai ser o custo do mesmo. Porque quanto mais tempo tiver para pagar o crédito ao banco, mais dividido será o valor total. Contudo, a prestação mensal será mais baixa.

Com um prazo de contrato menor, as prestações mensais que vai pagar pelo crédito vão pesar mais no orçamento mensal. Logo, a sua taxa de esforço vai ser mais elevada. Porque lembre-se de que ao capital em dívida ainda acrescem juros, comissões e seguros. 

Relativamente ao prazo máximo do contrato, deve ainda atentar que, a partir de abril deste ano, vai ser alterado: o limite máximo de 40 anos em vigor atualmente, vai passar a ser possível apenas para jovens até aos 30 anos de idade. Entre 30 a 35 anos, o prazo máximo passa a ser 37 anos, e para quem tenha mais de 35 anos, o prazo máximo desce para 35 anos. 

Tipos de taxa: o custo é diferente com cada 

Também as taxas no seu crédito vão implicar com o valor total do crédito e, consequentemente, com a prestação que vai ficar a pagar. Pode decidir pagar as taxas de forma variável, fixa ou mista.

Taxa variável

Caso escolha a taxa variável, o valor da mesma pode variar de acordo com a Euribor: o indexante do crédito habitação em Portugal, que resulta da média das taxas cobradas pelos vários bancos. Este indexante pode variar ao longo do tempo e, assim, também a sua prestação sofre variações. Se a Euribor aumentar ou diminuir, o mesmo acontece ao valor que paga. 

Isto é, se optar pela Euribor a seis meses, significa que, de seis em seis meses, a sua prestação é revista consoante o valor de referência da Euribor no momento. Este indexante não costuma sofrer grandes alterações durante longos períodos de tempo, mas, atualmente, devido ao panorama atual que vivemos, a perspetiva é que suba. Logo, ter em conta a taxa por que opta para o seu crédito habitação deve ser um aspeto ainda mais bem ponderado. 

Taxa fixa

Então, pode também optar pela taxa fixa e garante que a sua prestação mensal do crédito não se vai alterar até ao final do contrato, não sofrendo revisões. Esta é uma opção mais estável e que oferece previsibilidade, mas pode ser mais cara num momento inicial, pois é uma taxa, por regra, mais alta do que o valor da Euribor. No entanto, lembre-se de que, se a Euribor subir, isso pode mudar. 

Taxa mista

Se preferir, também pode optar por uma taxa mista: com uma taxa fixa num período inicial que pode ir de 5 a 15 anos, e depois conta com uma taxa variável a partir daí.  

Também deve ter em conta a taxa que escolhe no crédito se, no futuro, poder querer amortizar o seu crédito. Isto porque o valor da comissão pelo reembolso antecipado depende do tipo de taxa: caso tenha uma taxa variável, a comissão é de 0,5% do valor da dívida, mas se for uma taxa fixa é de 2%. 

TAN e TAEG variam de banco para banco

As taxas que deve ter em conta no crédito habitação são a Taxa Anual Nominal (TAN) e a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG). E o que significam no crédito habitação?

A TAN é a taxa a que são cobrados os juros do crédito, não incluindo outras despesas respetivas à contratação de um crédito. No fundo, mede o custo do crédito. É uma taxa aplicada durante um período de um ano, se pagar mensalmente os juros, mas também pode ser paga de forma trimestral ou semestral.

Caso escolha a taxa variável, a TAN corresponde à soma da Euribor com o spread, e caso escolha a taxa fixa, a TAN é a soma da taxa contratada com o spread.

Depois, a TAEG é uma medida de comparação entre propostas. Representa o custo total do crédito para o consumidor, juntamente com os encargos da contratação de outros produtos ou serviços. Contempla então: juros, impostos, comissões, seguros obrigatórios, comissão de manutenção de conta à ordem, remuneração do intermediário de crédito, entre outros encargos que possam estar associados à contratação do crédito.

Analise todos os custos através do MTIC  

Para que fique a conhecer todos os custos que irão somar o valor total do empréstimo, com as condições acordadas, deve olhar para o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). 

Todas estas taxas e valores estão descriminados na FINE, um documento que lhe é facultado antes da assinatura do contrato de crédito e descreve as informações que precisa de saber, antes de tomar uma decisão.  

Por exemplo, se tiver várias propostas de diferentes bancos, não é apenas para o spread que deve olhar, mas para este documento que compara todos os custos.  

Comparação prática: Spread mais baixo vs. crédito mais baixo

Vejamos uma comparação entre dois casos reais, para demonstrar que o crédito com o spread mais baixo, nem sempre é o mais barato.

A Maria e o Pedro (nomes fictícios) têm um crédito habitação com uma prestação de 654,61 euros, e com um spread de 1%. Por outro lado, o Manuel e a Sara (nomes fictícios) pagam de prestação 650,59 euros pelo seu crédito habitação, com um spread mais elevado: 1,10%. Em ambos os créditos, o prazo é de 372 meses com uma taxa de juro variável, com domiciliação de ordenado na conta à ordem e contratação de seguros obrigatórios.

Então, o que difere? No crédito da Maria e do Pedro, a TAN corresponde a 1,574% e a TAEG a 2,8%. Enquanto no crédito do Manuel e da Sara, estes contrataram uma TAN igual a 2,265% e uma TAEG de 2,6%. E, além disso, o Manuel e a Sara ainda têm outro produto (que a Maria e o Pedro não têm) associado ao crédito contratado: um pack com a conta à ordem, cartão de débito e ainda cartão de crédito.

Quanto aos seguros, em ambos os casos o seguro de vida e o multirriscos são contratados pelas seguradoras associadas aos bancos, a cobrir morte e Invalidez Absoluta e Definitiva (cobertura IAD). A Maria e o Pedro pagam pelo seguro de vida dos dois 87,82 euros mensais e pelo seguro multirriscos 27,02 euros mensais. Enquanto o Manuel e a Sara pagam 118,08 euros mensalmente pelo seguro de vida dos dois e 16,17 euros mensais pelo seguro multirriscos.

Isto representa, no caso da Maria e do Pedro, um MTIC equivalente a 326.124,29 euros. Sendo o valor do empréstimo 220.000 euros. Já no caso do Manuel e da Sara, o valor do empréstimo corresponde também a 220.000 euros, mas o MTIC é mais baixo: 317.913,59 euros.

Assim, as condições acordadas com cada banco não foram todas semelhantes, pelo que o valor total do crédito e respetiva prestação depende de outros fatores como os referidos acima, e não apenas do spread.

O que analisar além do spread?

Em resumo, ao comprar propostas de crédito, deve ter atenção a outros pontos-chave além do spread:

• TAN: Inclui o spread e o indexante (ex.: Euribor). Um spread baixo pode ser compensado por um indexante mais elevado.
• TAEG: Reflete o custo real do crédito, incluindo juros, comissões, seguros obrigatórios e impostos.
• MTIC: Mostra o valor total que vai pagar até ao final do contrato (capital + juros + encargos).
• Comissões e encargos: Abertura de processo, avaliação do imóvel, processamento mensal, entre outras.
• Seguros associados: Vida e multirriscos. Os prémios podem variar muito entre bancos.
• Produtos associados: Conta ordenado, cartões de crédito, planos de poupança. Podem reduzir o spread, mas aumentar custos noutros serviços.
• Prazo do empréstimo: Quanto maior o prazo, menor a prestação mensal, mas maior o custo total.
• Flexibilidade contratual: Condições para amortizações antecipadas, renegociação e transferências.
• Taxa fixa vs. variável: Avalie a estabilidade da prestação face à evolução das taxas de juro.
• Custos de manutenção: Mensalidades de conta, cartões e outros serviços exigidos pelo banco.

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