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Comprar a primeira casa com crédito habitação: o que deve saber

Quer comprar a sua primeira casa com crédito habitação? Saiba o que deve ter em consideração antes, para que vá preparado.

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Comprar a primeira casa com crédito habitação: o que deve saber

Quer comprar a sua primeira casa com crédito habitação? Saiba o que deve ter em consideração antes, para que vá preparado.

Comprar a nossa primeira casa é um importante passo nas nossas vidas, mas o processo, até se tornar oficialmente nossa, pode ser desgastante. Existem vários fatores que deve ter em consideração sobre o processo da compra da casa com um crédito habitação até ao dia da escritura.

Sendo a primeira vez que compra casa, há passos no processo que podem tornar-se confusos e, por isso, é importante saber o que tem pela frente para que vá o melhor preparado possível, tanto a nível de conhecimento como financeiramente.

Quanto posso pagar para comprar a primeira casa?

Antes de iniciar a procura pela sua casa de sonho, é recomendado que perceba qual o montante que poderá oferecer. Para tal, comece por fazer o seu orçamento. Os encargos com um crédito habitação não devem superar os 30% da totalidade dos rendimentos. Assim, se o rendimento do agregado familiar for de 2.000 euros, a prestação da casa não pode superar os 600 euros.

Faça as contas, analise se as suas finanças estão equilibradas e calcule a sua taxa de esforço. Para que não tenha dúvidas sobre qual pode ser a prestação da casa, pode usar a calculadora de prestação de Crédito Habitação e fazer vários cenários possíveis, quer ao nível do valor da casa, quer ao nível da taxa de juro. A partir desse momento poderá começar a procurar a sua primeira casa com mais segurança.

Atenção às taxas

Ao tomarmos a decisão de comprar a nossa primeira casa, é importante avaliarmos como está atualmente o mercado antes de mergulharmos de cabeça. 

Um das primeiras questões que deve analisar, depois de perceber quanto pode pagar, é que tipo de taxa de juro lhe é mais vantajoso. E aqui, deve ter atenção que nem sempre o que é mais barato no imediato é o mais vantajoso. Isto porque deve pensar em várias questões: poderá suportar uma subida de juros? Vai comprar uma casa para toda a vida? Ou uma casa que daqui a dois ou três anos vai querer vender? Vai querer fazer amortizações ao longo do contrato?

Estas questões são importantes para poder tomar decisões mais fundamentadas. Mas vamos lá explicar melhor estas questões.

Taxa Euribor

A taxa Euribor é o indexante do crédito habitação mais usado em Portugal e resulta de uma média de taxas cobradas pelos bancos entre si. A Euribor, cujos prazos vão desde uma semana aos 12 meses, é uma taxa de referência, que reflete a taxa estimada que um grupo de bancos da União Europeia cobrariam para emprestarem dinheiro entre si sem garantias. Ou seja, é uma taxa que vai oscilando, por isso, é fundamental que perceba como é calculada e que impacto tem no crédito habitação.

Num crédito habitação, se optar pela taxa variável, pode implicar no valor que vai pagando ao banco pela sua prestação mensal da casa, pois se a Euribor se alterar, pode ficar a pagar mais ou menos mensalmente, sendo que, como atualmente as taxas Euribor estão negativas, a descida potencial das prestações futuras será, no mínimo, limitada.

Para que tenha noção do impacto das oscilações das taxas Euribor, é determinante perceber que se optar pela Euribor a seis meses, o indexante mais usado no crédito habitação em Portugal, significa que, de seis em seis meses, o valor da prestação mensal que paga ao banco pelo empréstimo da casa é revisto com base no valor de referência das taxas atuais. Se a Euribor subir, passa a pagar mais, se a Euribor descer, o seu encargo mensal também diminui.

Dito isto, é importante que avalie o impacto na sua vida se as taxas Euribor começarem a subir. Os bancos, quando apresentam propostas de financiamento, dão a conhecer cenários de subidas de juro. A recomendação é que não descure esta possibilidade para estar preparado seja para o que for.

Taxa fixa

A outra opção para quem vai comprar casa através de crédito hipotecário é optar por ter uma taxa fixa. Ou seja, na altura em que assina o contrato com o banco pode ficar acordado que quer uma taxa fixa, logo fica a pagar a mesma prestação até ao final do contrato, sem revisões ou variações. 

Por regra, estas taxas são mais altas do que a taxa Euribor, contudo oferecem previsibilidade. Ou seja, sabe com o que pode contar do início ao fim do contrato.

Significa isto que é importante perceber qual o valor que está a ser praticado ao nível da taxa fixa e tentar perceber se compensa ou não. Mas não se iluda: pagará sempre mais de prestação numa primeira fase. Mas se houver uma subida dos juros, esta situação pode inverter-se.

Se as taxas oferecidas pelos bancos forem atrativas, a taxa fixa pode ser uma boa solução para quem vai comprar uma casa para a vida, ou para muitos anos. Isto porquê? Porque se a ideia for vender a casa passado pouco tempo, é preciso ter em consideração que para terminar o contrato com o banco precisa de pagar uma comissão de 2% sobre o montante em dívida. O que significa que um valor em dívida de 100 mil euros, corresponde a uma comissão de 2.000 euros que terá de pagar por fazer um reembolso antecipado do contrato.

Taxa mista

A taxa mista é uma terceira opção, que determina que durante alguns anos opta por uma taxa fixa inicialmente, durante cinco, 10, 15 anos (período a definir com o banco), e, após esse período, o seu crédito passa a ter uma taxa variável. Por exemplo, um contrato de crédito com uma taxa fixa a 5 anos, durante estes primeiros anos, não haverá oscilações. Após este período, o contrato passa a oscilar consoante a Euribor que estiver associada (e que ficará acordada logo no contrato inicial).

Aqui, se quiser fazer amortizações ao longo dos anos ou concluir o contrato antes do tempo (se vender a casa, por exemplo) terá de pagar uma comissão de amortização antecipada de 2% enquanto estiver a beneficiar de uma taxa fixa e de 0,5% quando terminar este período.

Leia ainda: Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação?

Spread

Além de ter atenção ao indexante que vai usar no seu contrato de crédito, é preciso perceber qual o spread que vai conseguir. Já há bancos a oferecer spread mínimo inferior a 1%, mas é importante perceber que os spreads funcionam como uma margem de lucro dos bancos e refletem o nível de risco que a instituição considera correr com aquela operação. Quanto maior for o empréstimo face ao valor do imóvel e quanto maior for a taxa de esforço implícita na prestação, maior será o spread oferecido.

De salientar que o spread um valor fixo que fica acordado com o banco na assinatura do contrato do crédito habitação e que só poderá ser mudado se houver alguma alteração no contrato. Por exemplo, se lhe ofereceram um spread de 1%, condicionado à domiciliação de ordenado, à subscrição de dois seguros e de cartões de crédito, se algumas destas condições for alterada, o banco poderá refletir no spread essa alteração, de forma proporcional.

TAN e TAEG

Além do indexante e do spread vai encontrar outras taxas e é importante que percebam o que significam. Assim, a TAN (Taxa Anual Nominal) é a taxa que inclui o indexante e o spread. Já a TAEG (Taxa Anual Efetivo Global) é a taxa que reflete todos os custos associados ao contrato, seja o spread, o indexante, bem como os encargos da contratação de outros produtos e serviços, como seguros ou cartões de crédito.

Para comparar propostas de crédito deve olhar para a TAEG, porque esta taxa é a que mostra qual dos contratos será menos dispendioso.

Todas estas taxas e valores constam nas propostas dos bancos. Sempre que pede uma proposta de financiamento, as instituições têm de lhe dar a chamada FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Neste documento constam todas as informações sobre o que lhe está a ser proposto, nomeadamente, o spread, a TAEG, a prestação mensal, e outros produtos associados ao crédito, bem como outras comissões que lhe possam ser cobradas.

Leia ainda: Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) – o que é e para que serve

Os documentos necessários para um pedido de crédito habitação 

Deve também ter em consideração que, para um crédito habitação, os bancos pedem documentos que deve ter em dia, como: 

  • Documento de identificação (pode ser B.I., cartão de cidadão ou passaporte); 
  • Documento com o número de identificação fiscal (NIF); 
  • Última declaração de rendimentos entregue nas Finanças e respetiva nota de liquidação; 
  • Últimos três recibos de vencimento; 
  • Mapa de responsabilidades de crédito;
  • Últimos três extratos mensais das contas de depósito à ordem de outras instituições bancárias (seis meses se trabalhar como independente) para comprovar o seu vencimento; 
  • Declaração da Entidade Patronal (com indicação da situação profissional). 

Leia ainda: Como obter o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal

Os bancos não financiam a 100% o valor da casa: porquê? 

Antes de 1 de julho de 2018, os bancos podiam financiar a 100% a compra de uma casa, ou seja, emprestavam no crédito habitação 100% do valor da casa, de avaliação ou aquisição (dependendo do valor mais baixo) ao cliente. Atualmente, num crédito habitação, os bancos já não financiam a 100%, sendo o máximo 90%.  

Em 2018, entrou uma lei em vigor, que passou a limitar o valor que os bancos podiam emprestar. Por detrás disto esteve a crise financeira que assolou o país e ditou que muitas famílias tivessem de vender as suas casas. Num período em que o preço das casas acabou por descer, houve famílias que mesmo vendendo a casa ficaram com valores em dívida junto dos bancos. Esta medida pretende assegurar que, mesmo que o cliente deixe de ter capacidade financeira para cumprir com o pagamento do crédito, a instituição consegue recuperar o dinheiro emprestado. Desta forma, o impacto financeiro para a banca será menor.

Assim, atualmente as instituições financeiras de valor só podem financiar até 90% do valor da escritura ou da avaliação (sempre o valor mais baixo).

Esta medida significa que os clientes passaram a ter de ter capital disponível. Logo, se está a pensar comprar agora a sua primeira casa, tenha em conta este valor que terá de pagar. Exemplificando, se o imóvel que pretende comprar custa 200.000 euros vai ter de pagar, pelo menos, 10% do montante total, que corresponderão a 20.000 euros. Sendo que, por regra, este é o valor que é pago ao vendedor, aquando do contrato de promessa de compra de venda, de forma a "reservar" a casa.

Há seguros obrigatórios associados ao crédito habitação 

Outro aspeto que deve ter em conta é o facto de, à prestação mensal que vai ficar a pagar ao banco ainda acresce o valor dos seguros obrigatórios que tem de fazer.  Há dois seguros que os bancos exigem para lhe concederem o crédito: o seguro de vida e o seguro multirriscos. Vejamos qual o propósito de cada um.

Seguro de vida

O seguro de vida tem como propósito de a seguradora pagar ao banco o valor que ainda falta, caso o beneficiário faleça durante o período de vigência do contrato. Há também algumas apólices que cobrem invalidez, desemprego ou acidente. 

Porque é que é necessário um seguro de vida num crédito habitação? É uma forma de a instituição financeira que empresta o dinheiro garantir que, em caso de morte, invalidez, desemprego ou acidente, haja um retorno do valor que emprestou através da apólice do seguro de vida realizado.  

Seguro Multirriscos

seguro multirriscos tem como objetivo proteger os danos do seu imóvel, bem como o recheio da sua casa. Isto inclui também quaisquer danos que aconteçam no edifício do seu imóvel, como incêndios, catástrofes naturais, furtos, entre outros. 

Neste seguro, deve ter em consideração que, sempre que existam obras ou alterações ao edifício, tem de aumentar o capital seguro para que o seu imóvel continue assegurado a 100%. 

Estes dois seguros, de caráter obrigatório, podem ser contratados através do banco que vai financiar o empréstimo, ou pode fazer à parte com uma seguradora à sua escolha. Porém, se fizer os seguros junto do banco que está a financiar a compra da casa vai beneficiar de uma redução do spread inicial. Ou seja, quanto mais produtos contratar, mais bonificação pode conseguir no spread.

Mas atenção, nem sempre estas bonificações compensam. Mais uma vez é preciso fazer as contas. Quanto custam os seguros e qual é a prestação com que ficamos com e sem os seguros associados. É preciso fazer as contas todas para perceber o que compensa mais: Pagar mais de prestação e menos de seguros? Ou pagar menos de prestação e mais de seguros?

Leia ainda: Quer poupar em 2021? Verifique a sua carteira de seguros

Faça simulações e compare propostas de vários bancos 

Pode (e deve) fazer simulações do seu crédito habitação, com os dados que já conseguir disponibilizar aos bancos, como o valor a que está o imóvel que pretende adquirir, bem como o dinheiro que terá para dar de entrada e o prazo a que pretende pagar o empréstimo na totalidade. Deste modo, consegue ter um termo de comparação entre as várias propostas que os bancos lhe apresentarem. 

Mas atenção: não olhe só para a prestação mensal que vai ficar a pagar em cada um. Deve analisar o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor)O MTIC é a soma do montante total do empréstimo correspondente aos custos associados ao crédito, como as taxas referidas acima, os impostos, as comissões bancárias, entre outros. Pode notar, por exemplo, que a prestação mensal é baixa, mas, no final do empréstimo, o MTIC poderá ser mais elevado. Pode haver aqui várias questões a pesar, entre as quais o prazo do contrato.

É, assim, essencial que analise bem todas as propostas para que opte pela que mais se adequar às suas preferências, necessidades, e, acima de tudo, possibilidades. 

CPCV: o que é e quanto tem de pagar na assinatura 

Um Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) tem como propósito selar um acordo entre o comprador e o vendedor na compra de um imóvel. Este serve como garantia de que o acordo se mantém de pé até à efetivação do processo com o contrato definitivo (escritura). 

Isto significa o que o próprio nome indica: que o comprador promete vender e o vendedor promete comprar o imóvel ou terreno em questão. É um contrato com força legal (desde que juridicamente validado) para garantir os direitos de ambas as partes, mas não é obrigatório nem impeditivo. Mesmo que o contrato seja celebrado, qualquer parte pode desistir.  

No entanto, o contrato garante que o vendedor não perdeu apenas a possibilidade de fazer negócio com outra pessoa, uma vez que, a desistência por parte do comprador deixa do lado do vendedor o valor dado como entrada. A não ser que esteja contratada outra solução. Já se o vendedor desistir, há a garantia de que o valor pago é devolvido. Claro que estas questões (e as que forem consideradas importantes para as duas partes) têm de ficar escritas no contrato de promessa de compra e venda.

Mas que sinal é este? O valor deste sinal dependerá do que o vendedor e comprador combinarem. Por regra, o sinal corresponde a 10% do valor da casa, sendo também este o montante que o banco não vai financiar.  

A avaliação da casa pode mudar o cenário 

Existe um fator que pode alterar o dinheiro que tem de ter disponível fora do financiamento concedido (os tais 10% do valor da casa, caso o banco empreste 90%), e esse fator é a avaliação do imóvel que vai comprar.  

Muitas vezes, este é um aspeto subentendido e mal explicado por parte de quem lhe está a vender a casa. Para quem está a comprar uma casa pela primeira vez esta questão pode tornar-se confusa. Vamos, então, clarificar. 

O valor de aquisição do imóvel é diferente do valor de avaliação. Ou seja, o imóvel é colocado à venda por parte do comprador e/ou imobiliária por um valor, mas a avaliação pode dar um valor diferente.  

Como é calculada a avaliação de um imóvel?
Ler mais

Mas o que significa e como funciona a avaliação da casa? A avaliação de uma casa é obrigatória nos créditos habitação. Isto porque permite à instituição bancária ter consciência das características e condições do imóvel para que tome a decisão de conceder o crédito ou não. 

Esta avaliação é feita por peritos contratados pelos próprios bancos, mas é paga pelo cliente que vai contrair o crédito habitação. A avaliação é influenciada pela localização, qualidade da construção, estado de paredes e chão, pelas comodidades associadas, entre outros fatores. 

E porque é que a avaliação pode alterar o valor que tem de pagar fora do crédito? Suponhamos que o imóvel que vai comprar está à venda por 200.000 euros, mas é avaliado por 190.000 euros. A proposta do banco inicialmente seria de emprestar os 90% do valor de aquisição, logo ficariam a faltar-lhe os 10%, que, nesta situação, correspondem a 20.000 euros. Mas depois da avaliação, aquilo que o banco empresta vão ser sempre os 90% do valor mais baixo, neste caso, foi o valor de avaliação. Porém, vai ter de pagar na mesma o valor de aquisição acordado de 200.000 euros, pelo que vai ter de dar mais dinheiro de entrada. Logo terá de desembolsar 29.000 euros para conseguir comprar este imóvel.

Com este exemplo, é possível perceber como a avaliação pode alterar o dinheiro que vai ter de ter inicialmente pela casa. Porém, é importante ressalvar que a avaliação também pode ser igual ou superior ao valor de aquisição e aí, visto que o valor mais baixo passa a ser o de aquisição, mantém-se a regra dos 10% do seu valor. 

Leia ainda: O que é o Valor Mediano de Avaliação Bancária

Não se esqueça das comissões e outras despesas

Outro elemento a ter em consideração é o facto de os bancos cobrarem despesas de processo. Estas despesas e os valores correspondentes podem variar consoante os bancos, mas normalmente estão incluídos os seguintes encargos: 

A pagar antes da escritura: 

  • Comissão de dossier - varia, mas os valores rondam os 200/300 euros;
  • Comissão de avaliação - depende de cada instituição, mas supera os 200 euros por cada avaliação necessária.

A pagar no dia da escritura: 

  • Comissão de formalização da escritura - varia entre instituições mas ronda 700/800 euros;
  • Registo de compra e registo de hipoteca - rondam os 200/300 euros cada um;
  • Cópia certificada do contrato - superior a 30 euros;
  • Depósito de Documento Particular Autenticado Online - cerca de 20 euros, se for presencialmente pode ir até 50 euros.

Tem de pagar impostos na escritura 

A seguir ao valor de entrada que tem de dar pela casa, o valor que mais peso tem na compra de uma casa são os impostos que tem de pagar na escritura.  

Mas quais são os impostos na compra de uma casa e quanto custa cada um? Existem dois impostos principais: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), para casas acima dos 92.407 euros, e o Imposto de Selo. 

O IMT é um imposto municipal que se paga uma única vez ao Estado e varia consoante o valor de aquisição do imóvel ou o valor patrimonial tributário (é considerado o mais alto). A taxa pode ir de 1% a 8%, dependendo do valor do imóvel e da sua finalidade. 

Este imposto calcula-se através do valor de escritura ou do valor patrimonial tributário, dependendo de qual é o mais alto. A fórmula é a seguinte: 

IMT = Valor maior (escritura ou patrimonial tributário) x Taxa a aplicar – parcela a abater 

A taxa a aplicar pode variar consoante o tipo de habitação, se é urbana ou rústica, se é casa própria permanente ou secundária e caso o comprador habite nas Regiões Autónomas ou no Continente. 

Já a parcela a abater, que faz parte da fórmula de cálculo é o valor que será "descontado" ao valor que é calculado com base na taxa a aplicar.

Mas para retirar as suas dúvidas sobre como fazer este cálculo, recorra ao simulador de IMT.

o Imposto de Selo é o mais antigo do sistema fiscal português e é calculado através de uma taxa equivalente a 0,8% sobre o valor de escritura. 

Outras despesas futuras

Há outros encargos que deve considerar quando compra uma casa. Algumas não são despesas imediatas, mas devem constar do seu orçamento, para que não seja apanho de surpresa. Em causa está o Imposto Municipal de Imóveis (IMI) e o condomínio.

Como é a primeira vez que vai comprar casa, é possível que consiga ficar isento temporariamente do pagamento do IMI, nos primeiros três anos, dependendo do valor da casa. É importante, porém, sublinhar que tem de pedir esta isenção às finanças. 

Reconheça se na sua situação é aplicável a isenção do IMI: para estar isento deste imposto, o imóvel que adquiriu não pode exceder 125.000 euros de Valor Patrimonial Tributário (VPT). Este valor pode ser consultado na Caderneta Predial do imóvel.

Pode sempre simular a situação, para perceber qual o valor que lhe poderá ser cobrado, através do Simulador de IMI.

Além deste imposto, que é cobrado anualmente, procure saber se vai pagar condomínio. A não ser que compre uma moradia, por regra, este é um valor que terá de pagar. O valor e a periodicidade dependerá de caso para caso. Pelo que é importante que questione o valor do condomínio antes de fechar o negócio.

Estes são os passos principais e fatores financeiros de que deve estar informado antes de mergulhar num processo de crédito habitação para comprar a sua primeira casa. O tempo que dura o processo varia consoante alguns aspetos, mas se estiver bem preparado e anteceder tudo o que conseguir, pode ter a chave da sua primeira casa na mão mais rapidamente.

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2 comentários em “Comprar a primeira casa com crédito habitação: o que deve saber

  1. Dou desde já os parabéns à equipa do Doutor Finanças e à Rita Serra pelo artigo claro e completo que nos apresentou.

    Queria só deixar uma sugestão para o artigo ficar um pouco mais completo, que seria uma explicação de como é apurado o Valor Patrimonial Tributário de forma a que possamos melhor simular todas as nossas despesas.

    Continuação do bom trabalho!

    1. Olá, Pedro!

      Obrigada pelo seu comentário e pela sugestão que iremos considerar. 🙂

      O Valor Patrimonial Tributário poderá ser encontrado na caderneta predial do imóvel. Consegue aceder à mesma através do Portal das Finanças.
      Em caso de dúvidas, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.